Informe final: las seis observaciones que Contraloría hizo a la “inmobiliaria popular” de Recoleta
Por Víctor Rivera
Fuente: La Tercera 05/07/2021
Mediante una auditoría, el ente contralor revisó todos los pagos efectuados por el Serviu al municipio para el proyecto, y que totalizan 41.554 UF ($ 1.200 millones, aproximadamente). Se detectó que siete de los beneficiarios escogidos por el municipio no cuentan con el subsidio de arriendo otorgado por el Minvu, y tampoco con la autorización de esa repartición del gobierno que los habilite para ser incorporados a la iniciativa. Desde el municipio señalaron que «las obras contratadas y ejecutadas se ajustan a la normativa municipal, contó con los permisos y recepciones legales que ella exige y las familias beneficiadas han cumplido con los requisitos».
A través del Informe Final Nº 729/2020, Contraloría notificó a la Municipalidad de Recoleta de las conclusiones de la auditoría que revisó los contratados y procesos de licitación para la denominada “inmobiliaria popular”, impulsada por el alcalde y hoy candidato presidencial del PC, Daniel Jadue.
La investigación administrativa vertió sus conclusiones en 111 páginas, donde se hacen seis observaciones sobre el proceso a la Municipalidad de Recoleta y otras tres al Servicios de Vivienda y Urbanización (Serviu) de la Región Metropolitana. Según el informe final, el objetivo de esta auditoría era “efectuar una revisión al proyecto ‘Justicia Social 1′ de la Municipalidad de Recoleta, cuya finalidad fue verificar que este cumpla con las condiciones técnicas establecidas en el decreto N° 49, de 2011, Reglamento del Programa Fondo Solidario de Elección de Vivienda, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Minvu, además de validar que la licitación y ejecución de las obras se haya ceñido a las disposiciones que regulan la materia. Asimismo, comprobar que la selección de los beneficiarios y la administración de los inmuebles por parte de la Municipalidad de Recoleta se ajuste a la normativa atingente”.
La revisión de Contraloría contempló todos los pagos efectuados por el Serviu, en el contexto del proyecto auditado, y que totalizan 41.554 UF ($ 1.200 millones, aproximadamente), como también la revisión de los antecedentes de postulación de las 375 personas a las cuales la Municipalidad de Recoleta les asignó y entregó un departamento en arriendo.
La primera observación que hizo el ente contralor fue sobre el inicio de las obras que empezaron en 2017, donde hizo un alcance de carácter técnico, respecto de las autorizaciones para edificar las construcciones. En ese sentido, la auditoría detectó que “la Municipalidad de Recoleta no dio cumplimiento a lo establecido en el aludido decreto N° 49, de 2011, del Minvu, por cuanto inició las obras del conjunto habitacional auditado sin contar con el Certificado de Calificación Definitiva, el cual fue entregado un mes después por parte del Servicio de Vivienda y Urbanización Metropolitano, Serviu Metropolitano. Dicho instrumento certifica que el proyecto cumple con todos los requisitos especificados en el reglamento del programa habitacional en cuestión y que se han presentado todos los documentos ahí exigidos”.
Por lo mismo, Contraloría ordenó que “en el futuro” la Municipalidad de Recoleta, “deberá ceñirse estrictamente a los procedimientos establecidos en la normativa que rige este tipo de proyectos, especialmente aquellas referidas a las condiciones para dar inicio a las obras”.
El proyecto, ubicado en un terreno de 1.496 m2, contempla la construcción de 38 departamentos, de 57 m2 cada uno, con un programa arquitectónico de 3 dormitorios, 1 baño, estar, comedor, cocina, logia y terraza, todos dispuestos en dos edificios de cinco pisos cada uno. A su vez considera estacionamientos para autos, discapacitados y bicicletas, una sala multiuso, conserjería, y zona de juegos y administración. El conjunto comprende la ejecución de 2.932 metros cuadrados.
La otra de las seis observaciones tiene que ver con la revisión de contrato, el cual, según el informe de Contraloría, “fue recepcionado provisionalmente con observaciones por el municipio, el 11 de mayo de 2020, sin que a la fecha de su respuesta al preinforme -16 de marzo de 2021-, y pese a que la empresa contaba con un plazo de 10 días corridos para corregir los defectos advertidos, se haya otorgado la recepción provisional sin observaciones, vulnerando el procedimiento de recepción y término de las obras establecido en las bases de licitación del contrato”.
Sobre este punto, se consigna en el documento que, según lo informado por la Dirección de Obras de Recoleta, al 3 de septiembre de 2020, la empresa aún mantenía proyectos pendientes, “toda vez que la planimetría ingresada por el contratista a la Superintendencia de Electricidad y Combustibles para su certificación, presentaba diferencias significativas respecto a lo ejecutado en terreno. Al respecto, la entidad edilicia, en un plazo máximo de 60 días hábiles, contados desde la recepción de este informe, debe acreditar la realización de la correspondiente recepción provisional de las obras del contrato”.
Cambio de precios
En el tercer punto observado por Contraloría se hace mención a un cambio de precios de la propuesta pública para el proyecto inmobiliario.
“En el marco del mismo contrato, suscrito bajo la modalidad de suma alzada, la Municipalidad de Recoleta, y sin mediar modificación de proyecto alguna, cambió los precios y cantidades del itemizado que formó parte de la propuesta pública del contrato, aumentando partidas referidas a la estructura de hormigón de la obra gruesa, y disminuyendo las relativas a la habilitación. No obstante, tal modificación no se encuentra prevista en los antecedentes que rigen la contratación, por lo que en la especie ese municipio vulneró el principio de estricta sujeción a las bases, y el equilibrio económico de las prestaciones, puesto que, pese a que se mantuvo el monto total del contrato, se alteraron las condiciones fijadas en la presentación de las ofertas y de ejecución del contrato. En lo sucesivo, el municipio, en este tipo de contratos, deberá aprobar modificaciones al itemizado ofertado por los contratistas, solo cuando deriven de un cambio de proyecto y siempre que se encuentren dentro de los términos establecidos en las bases de licitación”, concluye el ente contralor.
La auditoría también consigna las respuesta que el municipio entregó durante la revisión de antecedentes. En el informe se detalla que el municipio “reconoció los hechos descritos por este ente contralor, informando que fue el Serviu Metropolitano quien solicitó a esa municipalidad modificar el itemizado. En virtud de lo anterior, agregó que, si bien éste fue modificado por la municipalidad en cuanto a precio y cubicaciones, estas no significaron una modificación del precio del contrato, y, por tanto, un perjuicio para la empresa constructora adjudicada, como tampoco a los demás oferentes de la licitación pública”.
El Serviu, en la misma auditoría, respondió al emplazamiento, señalando que la Municipalidad de Recoleta realizó la licitación para la construcción del conjunto habitacional, “sin haberle informado de esas gestiones, dado que sus procedimientos para efectos de calificación de proyectos, se encuentran determinados por la normativa, no teniendo atribuciones para determinar modificaciones a presupuestos en forma posterior a su calificación definitiva, sino hasta cuando el proyecto comienza su ejecución”. Ambos descargos fueron desestimados por Contraloría, por lo que mantuvo la observación.
Asignación de departamentos
Las otras tres observaciones de Contraloría se concentran en la asignación de los departamentos arrendados y cómo se efectuó esa selección. En ese sentido, se detectó que siete de los beneficiarios escogidos por el municipio no cuentan con el subsidio de arriendo otorgado por el Minvu, y tampoco con la autorización de ese ministerio que los habilite para ser incorporados al proyecto.
Según Contraloría, esto “infringe la normativa del programa. Asimismo, se comprobó que otro beneficiario, si bien posee el subsidio, éste se encuentra caducado. Al respecto, esa entidad comunal deberá, en un plazo máximo de 60 días hábiles, contados desde la recepción de este documento, acreditar que los citados beneficiarios cuentan con la aprobación del Minvu, lo que será materia de un próximo seguimiento”.
Además, revisada la tabla de ponderación utilizada por el municipio y los puntajes asignados por esa entidad a cada beneficiario de arriendo, se verificaron diferencias con la información que le sirve de sustento, esto es, el Registro Social de Hogares del Ministerio de Desarrollo Social y Familia, o con la información aportada por el municipio durante la fiscalización.
Contraloría observó que esto “implica diferencias en el puntaje total asignado a ciertos beneficiarios. Tales diferencias guardan relación con la condición monoparental de los hogares, número de integrantes de la familia o número de menores de edad, antigüedad de ahorro y/o condición de hacinamiento, así como también, con la precariedad de la materialidad de los baños, muros y pisos de las viviendas que los postulantes ocupaban. Lo anterior evidencia que la municipalidad al momento de seleccionar los beneficiarios no se ajustó a cabalidad a lo prescrito en las Bases de Postulación al Arriendo del conjunto habitacional en cuestión, ni aplicó estrictamente el mecanismo de postulación y selección que ella misma determinó”. Por lo mismo, se pidió a la municipalidad que al momento de seleccionar postulantes aplique “estrictamente” las ponderaciones dispuestas en los mecanismos por ella misma establecidos.
Por otro lado, también, “se verificó que el municipio acordó como renta de arrendamiento de 28 departamentos -de un total de 37-, (el 75,7%), un monto menor a las 3.5 UF establecidas en la normativa que rige el programa habitacional y el Plan de Administración del inmueble, elaborado por la misma entidad edilicia, sin que además exista una autorización formal por parte del Serviu Metropolitano que aprueba tal rebaja, según lo exige el marco regulatorio”.
En relación a todas las observaciones descritas precedentemente, Contraloría pidió a municipio iniciar un procedimiento disciplinario a objeto de determinar las eventuales responsabilidades administrativas derivadas, debiendo remitir a la Unidad de Seguimiento de Fiscalía de la entidad fiscalizadora, en un plazo máximo de 15 días hábiles, el acto administrativo que lo instruya.
Municipio: “Las obras contratadas y ejecutadas se ajustan a la normativa municipal”
La Tercera consultó a la Municipalidad de Recoleta sobre las observaciones de Contraloría, y si apelarán a estas advertencias o les darán el curso sugerido por el ente contralor.
“Las observaciones formuladas por la Contraloría fueron respondidas por el municipio en completo informe que respalda cada una de las actuaciones en este proyecto. Sin perjuicio de ello el órgano contralor ha dispuesto que algunas de ellas deben ser resueltas a través de investigaciones internas conforme a la normativa municipal”, respondieron a través de su departamento de comunicaciones.
¿Por qué se cambió el precio de la propuesta pública?
“No es correcto que se haya cambiado el precio de la propuesta pública. En la licitación adjudicada por el municipio se debió ajustar las partidas del itemizado técnico sin alterar el precio ofertado por el adjudicatario, lo anterior a razón de observaciones técnicas que emano el Departamentos de Estudios del Serviu Metropolitano. Estos ajustes fueron resueltos por las partes en una modificación de contrato, lo que fue ratificado por el Serviu”.
¿Por qué se hizo el proyecto antes de tener el certificado del Minvu?
“El proyecto fue aprobado por el MINVU mediante Resolución Exenta N°014095 de 6/12/2017, tramitándose después de esa fecha el correspondiente permiso de edificación (23/08/2018) y la licitación pública que adjudicó la referida obra (21/02/2019). Por tratarse de un proyecto inédito en la política habitacional chilena que se ha desarrollado bajo la aplicación de una Glosa Presupuestaria que establece condiciones excepcionales para aplicar el programa habitacional del Minvu denominado Fondo Solidario de Elección de Viviendas (subsidios D.S. N°49), que entrega regularmente viviendas en dominio a familias vulnerables, pero en este caso entregó el financiamiento al municipio para construir viviendas en arriendo a precio justo a familias en carencia habitacional, hace que concurran en el proyecto diversas normas de orden ministerial y municipal que no están necesariamente coordinadas al efecto. Es así como la obra es ejecutada en conformidad a las normas municipales y de urbanismo y construcciones, pero el financiamiento se materializa a través de los subsidios al que le son aplicables normas técnicas de tuición Serviu.
“Lo anterior generó diversas contingencias que debieron ser concordadas por los actores concurrentes en el proyecto, a fin de materializar exitosamente esta iniciativa única en Chile”.
Finalmente, manifestaron que “es importante recalcar que por tratarse del primer conjunto habitacional construido para arriendo público a precio justo, ejecutado con normas diseñadas para la construcción de viviendas entregadas en dominio a familias vulnerables, los ajustes al instrumental técnico y jurídico que debió aplicarse, requiere de aclaraciones y fundamentaciones que son lo que el municipio ha entregado a la Contraloría”.
Además, agregaron que “sin perjuicio de ello, las obras contratadas y ejecutadas se ajustan a la normativa municipal, contó con los permisos y recepciones legales que ella exige y las familias beneficiadas han cumplido con los requisitos establecidos por el Ministerio para este proyecto”.