Por Ana Ramírez Tobar

Fuente: La Tercera 14/03/2022

El teletrabajo posibilitó la migración fuera de Santiago y en regiones el mercado tiene un crecimiento sostenido, en comparación a años anteriores. Los precios de las viviendas en la capital han aumentado, generando que compradores e inversionistas pongan atención a ofertas fuera de la Región Metropolitana.

Tras el fenómeno inflacionario y el alza de las tasas de interés, Santiago menos que ofrecer con respecto al sueño de la casa propia e, incluso, en arriendos, tanto de viviendas como de bodegas. El mercado inmobiliario en la capital ha experimentado una tendencia a la baja, la cual se proyecta seguir este año si no se toman las medidas para frenarla. “Para este año es clave que se despeje la incertidumbre crediticia y se logren estabilizar las tasas de interés para los créditos hipotecarios, junto también con ampliar las herramientas por parte de los actores del mercado para que podamos ver una reactivación del mercado”, sentencia frente a esta proyecció, Fabián García, directos de estudios inmobiliarios de la consultora Tinsa Chile.

El panorama es distinto en regiones, donde el mercado inmobiliario se ha mantenido al alza, de modo más constante que en Santiago. “La diferencia es que, en regiones, el mercado se va a ver mucho menos impactado que en Santiago, por un tema de precios y porque muchas personas están migrando de la capital en busca de una mejor calidad de vida, por la posibilidad que abre hoy el teletrabajo”, explica Enrique Loeser, gerente comercial de la Inmobiliaria Altas Cumbres.

Según datos de un estudio de Tinsa Chile, correspondiente al reporte del tercer trimestre de 2021, las comunas regionales que lideran las ventas inmobiliarias son Concepción, con más de 600 viviendas vendidas, y San Pedro de la Paz, con más de 400 unidades.

En Concepción, por ejemplo, se están llevando una gran cantidad de proyectos inmobiliarios, especialmente de departamentos dispuestos al arriendo. En base a esto, según el Balance Inmobiliario 2021 de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Concepción, por factores como la escasez de materiales, mano de obra y menor productividad, los precios se elevaron un 21% anual en el mercado de las casas, lo que explica el aumento de arriendos de departamento, mostrándose un 30% de departamentos en arriendo entre enero y diciembre de 2021.

En la compra de departamentos, también se ha convertido en un destino más conveniente, debido a que, en base a datos manejados por la consultora, “en Santiago Centro es posible encontrar departamentos por un valor promedio de 3.049 UF con superficies en torno a los 40 m2, mientras que en Concepción el precio promedio es de 2.707 UF con superficies que rondan los 51 m2″, especifica García.

Según Sergio Barros, director ejecutivo de Enlace Inmobiliario, Concepción es uno de los destinos favoritos de quienes buscan migrar a regiones, por “la calidad de las viviendas, su entorno, cercanía a centros de salud y el medio ambiente que la caracteriza. De hecho, según el Atlas de Bienestar Territorial de la Universidad Adolfo Ibáñez de 2019, esta ciudad fue elegida como la mejor ciudad para vivir en todo Chile”.

El alza en Puerto Varas

Lo mismo se puede presenciar en Puerto Varas. Desde hace un tiempo ya viene acarreando una histórica velocidad de venta inmobiliaria. A diferencia de Concepción, los costos de los inmuebles han subido considerablemente. Según Francisca Sanz, presidenta de la CChC Puerto Montt, la elevación de estos costos se debe a “el aumento registrado en los costos de construcción por efecto de las alzas de materiales y mano de obra”.

En base a lo que explica la autoridad regional, en esta ciudad la tendencia principal de ventas es de casas, especialmente bajo el tramo de las 7.000 UF. Pero, también expone que “desde octubre del año pasado, a raíz de la incertidumbre política, y los importantes aumentos en las exigencias de los bancos, la venta de viviendas nuevas y usadas se ha visto estancada Esto ha potenciado los arriendos, los cuales también han recogido alzas cercanas al 30%”.

Además, especifica que algunas de las razones por las que Puerto Varas es tan demandada para la compra de viviendas es que “es una ciudad con un paisaje único, rodeada de volcanes y bosques nativos que ofrecen una experiencia de conexión con el entorno. Además, cuenta con los equipamiento y servicios básicos necesarios para las familias, ya sea educación, salud, comercio, etc. Está muy cerca de dos importantes ciudades como son Puerto Montt y Osorno y a poca distancia del aeropuerto del Tepual, lo que facilita su conectividad”.

La tendencia en el Norte

En el norte del país, la tendencia es igual. En Antofagasta, por ejemplo, la venta de inmuebles ha subido considerablemente. Siendo un destino relativamente emergente en el mercado, ofrece precios muy competitivos respecto a la capital. De hecho, según datos de la CChC Antofagasta, en la región la demanda de casas se ha elevado en casi un 150%.

De acuerdo con esta misma entidad, “actualmente existe un stock de 2.202 viviendas. Si la velocidad de venta se mantiene y no se inician nuevos proyectos a inicios del 2022, este stock se agotaría en los primeros nueve meses de 2022″.

La ciudad nortina se ha convertido en un destino con gran conveniencia para quienes deseen adquirir una casa. “La ciudad ha logrado incorporar una amplia oferta de segmentos medios y de subsidios, generando una amplia preferencia de quienes viven en la ciudad y hoy encuentran oferta que se ajusta a sus ingresos, lo que provocó en años anteriores una fuerte migración a Coquimbo y La Serena. Motivo de lo anterior proyectamos un escenario de similar ritmo de venta, con cerca de 1.000 unidades semestrales absorbidas en el ejercicio 2022″, explica el director la consultora inmobiliaria.

La conurbación Coquimbo-La Serena, por su parte se ha mantenido como destino privilegiado para compradores e inversionistas que están buscando viviendas, por consolidarse como unas de las ciudades con precios más bajos en el mercado inmobiliario.

Según los datos de Tinsa Chile, “Las diferencias en el mercado de venta de vivienda nueva son bastantes, ya que en la Región Metropolitana el precio promedio de una vivienda ronda las 4.300 UF con una superficie promedio de 55 m2, mientras que en la conurbación de Coquimbo y La Serena es posible adquirir una vivienda por 2.800 UF en promedio con superficie cercano a 61m2″.

Según el Catastro Inmobiliario 2021, elaborado por el Comité Inmobiliario y Vivienda de la CChC La Serena y su Unidad de Estudios, la industria de la construcción ha estado presentando dinamismo y actualmente, destaca con una atractiva oferta disponible de más de 1.900 unidades.

Razones para migrar

Distintos factores han sido los que han provocado que el foco del mercado inmobiliario poco a poco se vaya trasladando desde la capital hacia las regiones. Por una parte, está la tendencia a la baja del mercado en Santiago, que se ha generado por el alza acumulada de 7,2% en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) en el 2021, la Unidad de Fomento, que se encuentra sobre los $31.000 y las tasas de interés, que fueron elevadas a un 4% por el Banco Central. Todos factores que inciden directamente en la compra de inmuebles.

Por otra parte, la reducción de los plazos para pagar los créditos hipotecarios, que han pasado de otorgar 30 años para el pago del préstamo, a dar solamente alrededor de 18. Según la economista y directora ejecutiva del Centro de Estudios Inmobiliarios (CEI), “El corte de los plazos de los créditos se produjo por distintas razones. Una es el tema inflacionario que va desvalorizando la moneda y, por otro carril, se mueve muy fuerte también el tema de las inversiones de las AFP y los retiros que se produjeron en el 2020. Eso significa que si yo retiro capitales del mercado, cuando vuelvo a demandar plata para estos créditos, hoy día se venden, pero se venden a otro precio a plazos más acotados con menor riesgo”.

En esta misma línea, Cristóbal Asenjo, cofundador de Lares, complementa que “en la medida que sea más riesgoso el entorno país donde se entrega el hipotecario, las tasas, y pies serán mayores y los plazos a los cual se presta serán menores, ya que con ello las instituciones financieras pueden contener el riesgo”. Además, agrega: “Por otro lado, mientras las condiciones hipotecarias se mantengan, quienes se llevan el mayor interés y crecimiento del mercado, es el de terrenos y sitios, ya que requieren de una inversión mucho menor que muchas veces ni siquiera ameritan un préstamo”.

Pero, fuera del aspecto económico, algo que también ha provocado un aumento de ventas de viviendas en las regiones es la transformación laboral que generó la irrupción de la pandemia y el teletrabajo: como ahora se puede trabajar remotamente, no es necesario mantenerse en un lugar específico para realizarlo.

En esta línea, Loeser, explica que “a diferencia de años anteriores, en que ejecutivos y familias jóvenes se trasladaban a algunas capitales regionales con contratos por un tiempo acotado, las personas ya piensan en radicarse definitivamente gracias a que pueden trabajar a distancia, al mejoramiento del equipamiento de comercio y servicio en algunas ciudades, a los vuelos low-cost y la posibilidad de comprar un departamentos o casa propia de mucho mayor metraje y calidad que en Santiago, por el mismo precio”.

Esta conveniencia de costos que presentan las regiones, permitió que muchas personas comenzaran a considerar vivir fuera de la capital. “Si yo tengo empiezo a tener un mayor costo de vida y necesito ir reduciendo los costos de vida, a lo mejor por metro cuadrado más barato y otros factores que podrían ser socioeconómicos, en relación a mejores calidades de vida, distancias, etc. Bueno, el teletrabajo juega un rol fundamental porque permite, rápidamente, trasladarme a lugares que estén fuera de los rangos habituales y, sin embargo, poder seguir o darle continuidad al trabajo”, sintetiza Koch.

Desde la Inmobiliaria Altas Cumbres, proyectan que el alza inmobiliaria que se está generando en regiones, continuará durante el año. “Creemos que la tendencia se va a mantener porque el teletrabajo es una realidad que llegó para quedarse. De hecho, hemos visto que muchas compañías, principalmente de servicios, ya han decidido mantener este formato y no retornarán a sus oficinas. Proyectamos que este fenómeno además se ve potenciado por nuevos polos de desarrollo e innovación, especialmente en el sur, hacia donde muchos ejecutivos jóvenes migran para trabajar en áreas asociadas a startups, sustentabilidad, turismo o la industria del hidrógeno verde, que está generando todo un boom en la Región de Magallanes”, puntualiza Loeser.