Por Agencia Bloomberg y Pulso de La Tercera

Fuente: La Tercera 22/06/2022

El ajuste monetario global está presionando a los compradores de viviendas, lo que agrega riesgos de que una desaceleración pueda afectar a la economía.

Una economía mundial que ya está lidiando con una inflación rabiosa, la agitación del mercado de valores y una guerra agotadora se enfrenta a otra amenaza: el desenlace de un auge inmobiliario masivo.

A medida que los bancos centrales de todo el mundo aumentan rápidamente las tasas de interés, el aumento de los costos de los préstamos significa que las personas que ya se esforzaban por comprar propiedades finalmente están llegando a sus límites. Los efectos se están viendo en países como Canadá, EE.UU., Nueva Zelanda, donde los mercados inmobiliarios residenciales que alguna vez estuvieron calientes se han enfriado repentinamente.

Bloomberg elaboró un ranking que ubica a Nueva Zelanda como el país que tiene un mayor riesgo a enfrentar una burbuja inmobiliaria. En la misma medición, que considera a 30 países de la Ocde y economías emergentes, Chile está en la posición número 16, debajo del Reino Unido y sobre Corea del Sur. El ranking considera la relación de ingresos de la familias frente al precio de los arriendos y de las propiedades; el aumento real y nominal de las propiedades; y variaciones del crédito inmobiliario de cada país.

Es un cambio radical tras años de alza de precios impulsada por las bajas tasas hipotecarias y el estímulo del gobierno, junto con una pandemia que popularizó el trabajo a distancia y envió a los compradores de viviendas a la búsqueda de espacios más grandes. Un análisis de Bloomberg Economics muestra que 19 países de la OCDE han combinado relaciones precio-alquiler y precio-ingreso de la vivienda que son más altas hoy que antes de la crisis financiera de 2008, una indicación de que los precios se han alejado de sus compartamientos habituales.

Dominar los “espumosos” precios de las viviendas es una parte clave de los objetivos de muchas políticas que buscan sofocar la inflación más rápida en décadas. Pero a medida que los mercados se estremecen ante las perspectivas de una recesión mundial, una desaceleración en la vivienda podría crear un efecto dominó que profundizaría una recesión económica.

La caída de los precios de las viviendas erosionaría la riqueza de los hogares, afectaría la confianza del consumidor y potencialmente frenaría el desarrollo futuro. Los espíritus animales (o las tendencias de inversión) generalmente se controlan cuando las personas se enfrentan a costos de reembolso más altos en un activo que está perdiendo valor. Y la construcción y venta de propiedades son enormes multiplicadores de la actividad económica en todo el mundo.

“El peligro es que los ciclos comerciales y financieros se reduzcan simultáneamente, lo que puede conducir a recesiones más duraderas”, dijo Rob Subbaraman, jefe de investigación de mercados globales de Nomura Holdings Inc, quien agregó que “entrando al otro lado de esto pronto, ya que la asequibilidad de la vivienda se estirará y los índices de servicio de la deuda podrían aumentar bruscamente “.

Tal escenario afectaría los préstamos bancarios a medida que aumenta el riesgo de préstamos incobrables, ahogando el flujo de crédito en el que prosperan las economías. En Estados Unidos y Europa occidental, el colapso de la vivienda que precipitó la crisis financiera afectó a los sistemas bancarios, los gobiernos y los consumidores durante años.

Sin duda, un colapso al estilo de 2008 es poco probable. Los prestamistas han endurecido los estándares, los ahorros de los hogares siguen siendo sólidos y muchos países aún tienen escasez de viviendas. Los mercados laborales también son fuertes, lo que proporciona un colchón importante.

“Los precios más bajos tendrán un efecto directo en el gasto de los consumidores y en toda la economía, ya que generalmente los bienes raíces representan una parte significativa de la riqueza de los hogares”, dijo Tuuli McCully, jefe de economía para Asia y el Pacífico de Scotiabank. “Sin embargo, dado que los balances de los hogares en muchos mercados importantes se mantienen saludables, no estoy particularmente preocupado por los riesgos relacionados con los precios de la vivienda y la economía mundial”.

Aún así, el riesgo de una fuerte caída en los precios es claramente mayor cuando hay un ajuste global sincronizado de la política monetaria, dijo Niraj Shah de Bloomberg Economics en Londres. Más de 50 bancos centrales han elevado las tasas de interés en al menos 50 puntos básicos de una sola vez este año, y se esperan más alzas. En EE.UU., la Reserva Federal de dicho país aumentó la semana pasada su tasa de interés principal en 75 puntos básicos, su mayor aumento desde 1994.

Los bienes raíces son el riesgo de crisis a tener en cuenta ahora

Los mercados de la vivienda en Nueva Zelanda, la República Checa, Australia y Canadá se encuentran entre los más bulliciosos del mundo y son particularmente vulnerables a la caída de los precios, según Bloomberg Economics. Portugal está especialmente en riesgo en la zona euro, mientras que Austria, Alemania y los Países Bajos también se ven “espumosos” (o que enfretan una burbuja).

En Asia, los precios de la vivienda en Corea del Sur también parecen vulnerables, según un análisis de S&P Global Ratings. Ese informe señaló los riesgos del crédito de los hogares en relación con el PIB nominal, la tasa de crecimiento de la deuda de los hogares y la velocidad de las ganancias de los precios de la vivienda. En otras partes de Europa, Suecia ha visto una dramática cambio en la demanda de vivienda, lo que genera preocupación en un país donde la deuda representa el 200% de los ingresos de los hogares.

Los economistas de Goldman Sachs Group Inc. escribieron en un informe la semana pasada que las señales de las ventas de viviendas generalmente preceden a los precios en unos seis meses, lo que indica que es probable que varios países experimenten nuevas caídas en los valores. Un enfriamiento sustancial en los mercados de la vivienda es una razón importante por la que las economías desarrolladas probablemente se desacelerarán, según los economistas dirigidos por Jan Hatzius.

“El rápido deterioro en la asequibilidad y las grandes caídas en las ventas de viviendas sugieren que un aterrizaje forzoso es un riesgo significativo, especialmente en Nueva Zelanda, Canadá y Australia, aunque esa no es nuestra línea de base dada la estrechez actual”, escribieron los economistas de Goldman.

Los bancos centrales están emitiendo sus propias advertencias. El Banco de Canadá dijo este mes en su revisión anual del sistema financiero que los altos niveles de deuda hipotecaria son de particular preocupación a medida que aumentan las tasas de interés y más prestatarios tienen que pagar cuentas. El informe semestral de estabilidad financiera del Banco de la Reserva de Nueva Zelanda dice que la amenaza general para el sistema financiero es limitada, pero es posible una caída “brusca” en los precios de la vivienda, lo que podría reducir significativamente la riqueza y conducir a una contracción en el gasto de los consumidores.

“A medida que aumentan los costos de los préstamos, los mercados inmobiliarios se enfrentan a una prueba crítica”, dijo Shah de Bloomberg. “Si los banqueros centrales actúan de manera demasiado agresiva, podrían sembrar las semillas de la próxima crisis”.

Esto es lo que se está desarrollando en las burbujas en los mercados inmobiliarios de todo el mundo.

El área de Ponsonby de Auckland. Los economistas esperan que los precios de la vivienda en Nueva Zelanda caigan alrededor de un 10% este año y que eventualmente caigan hasta un 20% desde su máximo de finales de 2021.

Nueva Zelanda

Si 2021 fue el año en que el crecimiento de los precios de la vivienda en Nueva Zelanda alcanzó niveles vertiginosos, con un aumento anual cercano al 30%, 2022 se perfila como el año en que la música se detiene, y el cambio abrupto ha dejado a la gente con problemas.

En marzo, Jonathan Milne decidió que era hora de vender una casa familiar en el suburbio de Onehunga en Auckland y comprar una casa más grande en las cercanías por NZ $ 2 millones (US $ 1,3 millones). Él y su esposa, Georgie, se mostraron optimistas sobre una venta rápida y un buen precio para su antigua casa, que fue valorada por el gobierno local en NZ $ 1,8 millones.

Todo eso cambió en abril cuando el Banco de la Reserva de Nueva Zelanda tomó medidas agresivas para combatir la inflación, elevando la tasa oficial en 50 puntos básicos a 1,5%, su mayor aumento en 22 años. Rápidamente siguió con otro salto de 50 puntos básicos en mayo y una proyección de que la tasa alcance un máximo cercano al 4% el próximo año.

La casa de Milne debía venderse en mayo a través de una subasta, un método popular de venta de viviendas en Nueva Zelanda, pero ni un solo postor se presentó al evento.

“Lo que no anticipamos fue que sería muy difícil comercializar y vender nuestra casa”, dijo Milne, editor gerente de un sitio web de noticias de 47 años. “Sabíamos que cada semana que pasaba rebajaría otros 100.000 dólares neozelandeses”.

A fines del mes pasado, aceptaron una oferta que Milne describió como “dramáticamente” por debajo de la valoración del gobierno.

Los economistas esperan que los precios de la vivienda en Nueva Zelanda caigan alrededor de un 10% este año y que eventualmente caigan hasta un 20% desde su máximo de finales de 2021. Si bien para muchos propietarios de viviendas se trata de una pequeña disminución en comparación con las ganancias masivas de capital en los últimos años, es probable que haya efectos más amplios. ANZ Bank pronostica un gasto de los consumidores moderado debido a una mezcla de personas que se sienten más pobres debido a la caída de los precios de la vivienda, el impacto de las tasas más altas en el flujo de efectivo y los precios más altos de los alimentos y la energía, según Sharon Zollner, economista jefe del banco en Nueva Zelanda.

“Habrá compradores de casas que acaban de ingresar al mercado en el último año que comenzaron con una tasa hipotecaria de 2,5% y, de repente, están pasando a una tasa hipotecaria cercana al 6%”, dijo Jarrod Kerr, economista jefe de Kiwibank en Auckland. “Seguro que habrá algo de dolor”. agregó Ainsley Thomson

En abril, Canadá registró su primera caída del precio de la vivienda a nivel nacional en dos años. El efecto se concentró en los mercados que experimentaron los mayores aumentos de la pandemia: Toronto y sus regiones circundantes.

Canadá

El mercado de la vivienda en Canadá se ha vuelto tan rápido que algunos compradores perdiendo dinero en sus propiedades incluso antes del cierre de las ventas.

“La gente está tratando activamente de salir de los acuerdos”, dijo Mark Morris, un abogado de bienes raíces con sede en Toronto que citó un ejemplo en el que el valor de tasación de una propiedad era de C $ 200.000 (US $ 155.000) menos que el precio de compra acordado hace solo un par de meses. antes. Eso dejó al comprador dispuesto a renunciar a su depósito de C $ 100.000 para evitar el cierre, dijo. “Varias personas me llaman varias veces al día porque sienten que han pagado demasiado”, agregó.

Tales casos están surgiendo después de que Canadá registrara su primera caída nacional en el precio de la vivienda en dos años en abril, seguida de otra caída en mayo. Aunque hasta ahora el dolor se ha concentrado en los mercados que experimentaron los mayores aumentos de la pandemia, Toronto y sus regiones circundantes, las tensiones ya están comenzando a extenderse a los mercados anteriormente populares alrededor de Vancouver.

Al igual que en otros países, la agitación en el mercado inmobiliario de Canadá está siendo causada por una campaña agresiva para aumentar las tasas de interés por parte del banco central. El índice de referencia ya ha pasado del 0,25% a principios de año al 1,5% en la actualidad. Con tasas aún más altas previstas, algunos economistas dicen que los precios de las viviendas podrían caer hasta un 20% en los mercados “más calientes” (o de mayor demanda).

Es un cambio drástico en un país que vio aumentar los precios en más del 50% en los dos años desde que comenzó la pandemia. Dado que los precios superaron rápidamente el crecimiento de los salarios, la esperanza de algunos compradores de ingresar al mercado provino de las bajas tasas que ahora están aumentando.

“Es el comprador marginal el que respalda las valoraciones actuales, por lo que podría significar un impacto significativo en el mercado de la vivienda”, dijo Matthieu Arseneau, economista jefe adjunto del National Bank of Canada, quien dice que los precios de las viviendas a nivel nacional podrían caer hasta un 10%. “¿Podrán los nuevos compradores pagar esos precios a estas tarifas?”, se cuestinó Ari Altstedter.

En Cape Coral, Florida, aproximadamente uno de cada tres vendedores de viviendas bajó los precios en abril.

EE.UU.

Mabel Melendi podía decir que el mercado inmobiliario en Cape Coral, Florida, se estaba desacelerando después de que pasara una semana y aún no había recibido ninguna consulta u oferta sobre una casa recién construida que cotizó a mediados de abril. Hace solo tres meses, recibió una oferta por una propiedad similar a los tres días de ponerla en el mercado.

Pero después de tres recortes de precios, que redujeron el precio de venta a US $ 425.000 desde US $ 510.000, y más de dos meses después de la cotización inicial, todavía estaba buscando compradores a mediados de junio. Una oferta que llegó durante el fin de semana del Día de los Caídos en Guerra no se concretó porque el comprador no pudo calificar para una hipoteca lo suficientemente grande.

“La mayoría de las personas no califican para lo que solían calificar antes”, dijo Melendi.

Las tasas hipotecarias han aumentado este año al ritmo más rápido en registros que datan de hace medio siglo, según Freddie Mac. La tasa promedio para un préstamo a 30 años alcanzó el 5,78% la semana pasada, la más alta desde 2008. recortes de precios tanto para los constructores como para los vendedores de viviendas existentes, ya que la demanda se enfría rápidamente.

Casi el 20% de los vendedores de viviendas en EE.UU. redujeron los precios en el período de cuatro semanas que terminó el 22 de mayo, la mayor cantidad desde octubre de 2019, según la corredora Redfin Corp. La participación fue mayor en algunos mercados que se convirtieron en destinos populares durante la pandemia para las personas que buscan más viviendas a precios asequibles. En Boise, Idaho, por ejemplo, el 41% de los vendedores bajaron los precios en abril. En Cape Coral, fue aproximadamente uno de cada tres.

Los vendedores se están dando cuenta de que los precios pueden no seguir aumentando al mismo ritmo que antes, ya que los compradores están cada vez más presionados, dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin. “Los precios tendrán que bajar para igualar la demanda”, dijo.

Después de aumentar en un 18% estimado en 2021, los precios de las viviendas unifamiliares en EE.UU. pronostican para crecer a un ritmo más moderado de 10% en 2022 y 5% en 2023, según Freddie Mac.”Es una desaceleración bastante significativa, pero proviene del crecimiento abrasador de los precios de la vivienda”, dijo Len Kiefer, economista jefe adjunto de la compañía. La escasez de casas en venta y la demanda acumulada de las personas que buscan más espacio, junto con los compradores millennials que envejecen y comienzan a formar familias, significa que los precios a nivel nacional aún deberían tener una tendencia al alza, dijo.

Aún así, los efectos de la desaceleración de la demanda están repercutiendo en la industria de bienes raíces: Redfin y Compass Inc. dijeron la semana pasada que despedirán empleados después del repentino enfriamiento del mercado.

Para controlar la inflación que alcanzó el 16% en mayo, el banco central checo ha estado en una campaña de ajuste monetario que elevó las tasas de interés al nivel más alto desde 1999.

República Checa y Hungría

La República Checa se destaca en Europa por su alta tasa de propiedad de vivienda, la rápida inflación y el bajo desempleo, dijo Vit Hradil, economista sénior de la firma de inversiones Cyrrus con sede en Praga. Combinado con un sistema de permisos de construcción excepcionalmente complejo y la creciente demanda de expatriados que buscan trabajo en la capital, el país ha enfrentado aumentos de precios asombrosos que han superado con creces el crecimiento de los ingresos.

Un indicador trimestral de los precios de la vivienda checa aumentó un 26 % en diciembre respecto al año anterior, según la compañía de análisis de datos con sede en Londres CEIC Data. La diferencia entre el ingreso promedio de un ciudadano y los precios de los bienes raíces en el país es ahora una de las más amplias en la Unión Europea, lo que genera serios temores de una burbuja.

Para controlar la inflación que alcanzó el 16% en mayo, el banco central checo ha estado en una campaña de ajuste monetario que elevó las tasas de interés al nivel más alto desde 1999, antes de otra reunión esta semana.

“Es de esperar que estas tasas enfríen la demanda, pero con tasas de inflación mucho más altas, no está funcionando”, dijo Hradil, quien agregó que la gente en el país ve la vivienda como una cobertura contra la inflación y prefiere invertir en bienes raíces en lugar de acciones.

En Praga, la productora de efectos de video Meera Sankar renunció a comprar una casa. Inicialmente con el objetivo de encontrar un apartamento de una habitación en el centro de la ciudad por 3 millones de coronas (US $ 130.000), la nativa de Irlanda finalmente duplicó su presupuesto, pero aún así no pudo encontrar un apartamento que cumpliera con sus criterios. Lo que encontró necesitaba una renovación completa o estaba en un área remota o relativamente insegura.

“Por esta cantidad de dinero puedes obtener una enorme casa de cuatro habitaciones cerca de Cork, Irlanda, o un apartamento de 150 metros cuadrados en la ciudad natal de mi padre en India”, dijo. “Simplemente no cuadra”.

La República Checa ocupa el segundo lugar en la medida de la burbuja de Bloomberg Economics, seguida por su vecino regional, Hungría. Allí, el primer ministro Viktor Orban ha impulsado los incentivos para la propiedad de vivienda en un intento por aumentar las tasas de fertilidad.

Los precios en el país aumentaron casi un 20% en los últimos tres meses de 2021, en comparación con el mismo período del año anterior, según la agencia de datos de la Unión Europea Eurostat . La situación solo se ha visto agravada por la guerra en Ucrania, que ha elevado los costos de energía y la disponibilidad limitada de trabajadores de la construcción. La semana pasada, el banco central elevó inesperadamente la tasa de interés clave en 50 puntos básicos.

Aunque el Banco de Inglaterra ha aumentado las tasas cinco veces en los últimos meses, áreas como Londres están prosperando.

Reino Unido

El mercado inmobiliario del Reino Unido está comenzando a desacelerarse después de dos años de crecimiento histórico. Como parte de las medidas contra la pandemia, los compradores de viviendas quedaron exentos de un impuesto de timbre sobre propiedades valoradas en hasta £ 500.000 (US $ 614.000) entre julio de 2020 y junio del año pasado, lo que hizo que los precios subieran aún más y que las viviendas “parecieran estar separadas del resto del país.“, dijo Tom Bill, jefe de investigación residencial en el Reino Unido en Knight Frank.

Ahora, el Banco de Inglaterra ha aumentado las tasas cinco veces en los últimos meses y se esperan más alzas por venir. Eso puede presagiar un enfriamiento en el sector inmobiliario durante el resto del año, con una mayor oferta disponible a medida que los propietarios se apresuran a superar las caídas en los valores, dijo Bill.

Las aprobaciones para nuevos préstamos hipotecarios ya han caído al nivel más bajo en casi dos años. Las consultas de los compradores cayeron en mayo después de subir durante ocho meses consecutivos, según una encuesta de la Royal Institution of Chartered Surveyors.

“La gente está preocupada por la economía, por cómo la guerra en Ucrania afectará los precios y el aumento del costo de la vida”, dijo Aneisha Beveridge, directora de investigación de la compañía inmobiliaria británica Hamptons International. “Son más cautelosos”.

El Banco de Inglaterra decidió esta semana eliminar las pruebas de asequibilidad, que miden la capacidad de los prestatarios para pagar sus hipotecas, a partir del 1 de agosto. Eso podría aumentar el riesgo de que los compradores de vivienda por primera vez realicen compras que no pueden pagar.

Aun así, a áreas como Londres principal les está yendo bien, dijo Bill, ya que los inversionistas extranjeros acuden en masa al destino internacional y los estudiantes regresan después de la pandemia. Ciudades secundarias como Birmingham, Liverpool y Manchester están viendo crecer sus precios incluso más rápido que en la capital.

“Mientras el Reino Unido sea visto como un país con un estado de derecho, buenas escuelas y el respeto de la propiedad privada, el dinero siempre entrará”, dijo Bill.