Salir de un campamento: los nudos críticos que entrampan el sueño de la casa propia
Por Manuel Izquierdo P.
Fuente: Pauta 23/03/2023
Según datos de TECHO-Chile, una familia puede tardar 12 años en promedio en obtener su vivienda definitiva. Especialistas plantean que la búsqueda y habilitación de los terrenos, además de la postulación del proyecto, son las etapas que atrasan las soluciones habitacionales.
El campamento El Arenal está ubicado en San José de Maipo, a casi 15 metros del Río Maipo. Hace más de 14 años, sus vecinos conformaron el comité de vivienda Sueño entre Montañas. Un tiempo después, el comité encontró un terreno municipal, ubicado en una zona urbana de la comuna. Sin embargo, el lugar no cumple con los requisitos para construir una vivienda definitiva.
El jefe de operaciones de la Inmobiliaria Social de TECHO-Chile, Patricio Duarte, reconoce con dureza que «a pesar de que el comité lleve 14 años trabajando, nosotros estamos planificando entregar el conjunto habitacional recién en cinco años más. Eso es bastante desalentador para las familias».
Según datos de la institución, una familia se demora en promedio 12 años en obtener una vivienda definitiva. En entrevista con Plaza Pauta, de Radio Pauta, la directora del Centro de Estudios Socioterritoriales de la fundación, Pía Palacios, señaló que en el paso a las soluciones definitivas «hay una tremenda burocracia. Los tiempos de construcción promedian los dos años, pero todo lo que hay previo a eso demora muchísimo tiempo».
Del campamento a la vivienda definitiva: el paso a paso
Existen dos modalidades para postular a un subsidio: la modalidad individual y la modalidad colectiva. Según especialistas, la individual tiende a ser más rápida, debido a la cantidad de personas involucradas y a la facilidad para encontrar un terreno. Sin embargo, es más excluyente, debido a que la oferta de subsidios es menor.
Sin embargo, la modalidad colectiva es la más utilizada a nivel nacional y la que presenta una mayor complejidad. El primer paso -que puede tomar al menos seis meses- es la fase de organización comunitaria, que culmina con la creación de un comité de vivienda. Este ente tiene reconocimiento jurídico y permite a los vecinos actuar unidos ante organismos del Estado y los municipios.
La arquitecta y socia de la oficina Atisba, Caroline Iribarne, explica que «ellos buscan apoyo municipal en las direcciones de desarrollo comunitario, que los orientan y les indican que tienen que tener sus ahorros, abrir sus libretas e inscribirse en el Serviu. En esta fase van revisando si califican para obtener un subsidio».
Para que una familia pueda postular a un subsidio debe tener un miembro mayor de 18 años, ser parte del Registro Social de Hogares, tener un núcleo familiar, no poseer una vivienda ni tener otro subsidio en trámite, y contar con permanencia definitiva en el caso de ser extranjeros. Además, según Iribarne, deben contar con una libreta de ahorro con un monto que supere las 15 UF.
Ya organizado el comité de vivienda, comienza la etapa más difícil. Se trata de la búsqueda de un terreno apto para construir un proyecto habitacional. A juicio de la arquitecta, es «el drama mayor, que hace que los plazos sean tan distintos entre caso y caso. En encontrar un terreno adecuado que tenga la factibilidad es donde más se demoran. Es el principal factor de espera».
«Ellos quieren vivir en su comuna, donde tienen sus redes de apoyo. La opción muchas veces es irse más lejos», dice. Eso dificulta aún más la posibilidad de definir un lugar donde emplazar la solución habitacional, debido a la falta de terrenos disponibles y bien ubicados en el banco de suelos que maneja el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu).
Bárbara Callejas, directora de la Inmobiliaria Social de TECHO-Chile, concuerda con el análisis de la socia de Atisba. «Encontrar un terreno que pueda ser postulado a través de un subsidio y que se pueda pagar con el subsidio es lo más complejo. Ahí es donde están las mayores trabas», comenta.
«Hay una modalidad, que es la Glosa 12 del Minvu, que permite adelantar la compra de terrenos, pero está pagando un máximo aproximado de 12 UF por metro cuadrado. Hoy, encontrar terrenos con ese valor es muy complejo. Además, tiene una relación directa con los ahorros de las familias», agrega.
La directora de la Inmobiliaria Social dice que «esto termina provocando que muchos comités de vivienda salgan de los centros de las ciudades y se vayan a las periferias, porque encuentran los terrenos más baratos. Así no se ‘comen’ los ahorros que tienen para la construcción».
Ante la falta de terrenos, en enero de 2023, en el marco del Plan de Emergencia Habitacional, el Presidente Gabriel Boric instruyó a todas las instituciones del Estado -incluidas las Fuerzas Armadas y las empresas públicas- disponer de suelos fiscales para construir viviendas sociales. Según el ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, «las Fuerzas Armadas cuentan con 1.169 hectáreas que son posibles de usar para vivienda en lugares adecuados, y realmente responden a necesidades de distintas ciudades del país».
Una siguiente etapa es la habilitación normativa del terreno que, según Caroline Iribarne, «en el peor de los casos puede tomar hasta 10 o 15 años». Con la ley de Integración Social, que rige desde 2022, se flexibilizan estos trámites, aunque «igual toma su tiempo, es lento».
Entre los requisitos legales con los que debe cumplir un sitio para ser apto para construir están el tener agua potable, alcantarillado, conexiones eléctricas, saneamiento de las aguas y cercanía con servicios y transporte.
«Si es que el comité de vivienda encontró un terreno que cumple con todos los criterios normativos pero, por ejemplo, no tiene agua potable, ahí se suman al menos dos o tres años más. Ahí, se tiene que diseñar una planta de tratamiento, hacer un convenio para que se ejecute. Los convenios al interior del Minvu y el Serviu son súper lentos. Ahí es donde se va ganando o sumando tiempo», asevera Callejas.
Las nuevas normas podría permitir reducir los tiempos de esta etapa a al menos dos años.
El siguiente paso es la postulación del proyecto habitacional ante el Servicio de Vivienda y Urbanismo. Esta tramitación es, según los expertos consultados, el segundo nudo crítico del proceso, ya que incluye la participación de seis instituciones estatales, lo que ralentiza la ejecución, que podría tomar entre 24 y 27 meses.
En esta etapa, las familias deben mantener constantemente actualizado su Registro Social de Hogares, además de presentar los certificados de avalúo fiscal y los títulos de dominio, entre otros documentos. Junto con ello, deberán solicitar al municipio el permiso de edificación en la Dirección de Obras Municipales.
Iribarne señala que «el Ministerio de Vivienda ha intentado reducir estos tiempos con las viviendas industrializadas, que no necesitan algunos permisos».
La etapa final es la construcción del complejo habitacional, cuyos plazos rondan entre los 12 y los 24 meses, y culmina con la inspección y recepción municipal, en la que se determina la habitabilidad de las viviendas.
Callejas plantea que «en el mejor de los casos» una familia que vive en un campamento podría tardar seis en promedio en cumplir el sueño de la casa propia. Sin embargo, la cifra puede variar dependiendo del lugar y la disponibilidad de los terrenos.
La mirada internacional
El coordinador urbano habitacional de la corporación Déficit Cero, Enrique Matuschka, apunta que «una de las principales distinciones tienen que ver con que en Chile, a diferencia de otros países, la política se centra en propiedad de la vivienda».
«La experiencia internacional nos señala que acceder a una vivienda en propiedad tarda aún más tiempo, entonces, estos países lo que hacen es desarrollar mejores políticas de transitoriedad y de viviendas públicas, como el arriendo», añade.
Otra diferencia, plantea, es que «en otros países se ha avanzado en la ventanilla única digital de proyectos, integrando a todas las instituciones que intervienen en el proceso. En Chile aún es una experiencia piloto, no obstante, se destaca su implementación porque se asocia a menores tiempos de tramitación y permite mitigar posibles arbitrariedades en el otorgamiento de permisos». En esa línea, Matuschka destaca que el proyecto «DOM digital ha permitido aumentar en más de un 200% los trámites procesados anualmente entre 2015-2019».