Densificación: ¿Un nuevo equilibrio?
Por Cristian Crespo
Fuente: La Tercera 05/04/2023
La crisis en materia habitacional es evidente. El año pasado el Centro de Políticas Públicas UC estimó que el déficit habitacional superaba las 641 mil viviendas, de las que casi la mitad se requieren en la Región Metropolitana, y recientemente Techo Chile informó de un aumento del 39,5% de los hogares que habitan en campamentos, alcanzando 113.887 familias, las que se concentran en las regiones de Valparaíso y Metropolitana.
El problema es que este déficit seguirá profundizándose en la medida que no logremos revertir la creciente brecha entre la demanda de viviendas y su oferta. Según consignó el estudio “Vivienda asequible: hablemos del precio”, realizado por el Centro de Políticas Públicas UC, junto a la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, desde la década del 90 la producción anual de viviendas nuevas se ha mantenido en torno a las 115.000 unidades, sin embargo, alrededor del año 2012 se observa un desequilibrio con la demanda, la cual se ha vuelto creciente ante el flujo migratorio y el cambio en la composición de los hogares, que cada vez son más pequeños.
Si necesitamos construir más viviendas, ¿es el aumento de la densificación una solución viable? Es una de las posibilidades, sin embargo, la construcción en altura ha encontrado fuerte resistencia por parte de los gobiernos locales y comunidades. Sin ir más lejos, hace algunas semanas se dio a conocer la aprobación de la Comisión de Evaluación del Servicio de Evaluación Ambiental (SEA) al Proyecto “Parque Quilicura”, lo que generó la molestia del municipio, ya que este contempla 50 edificios de 8 pisos, con un total de 1.600 viviendas –que se construirán por etapas–, lo que, señalan, provocará una saturación dentro de la comuna.
Este ambiente de oposición a la densificación tiene un correlato en percepciones ciudadanas y distintos actores vinculados a la política urbana y habitacional, que critican el rol de la industria inmobiliaria en torno a la densificación en altura, de acuerdo a lo que se señala en el mismo estudio. En concreto, se pone en cuestionamiento que la industria no ha tenido preocupación suficiente por el desarrollo de la ciudad y que tiene un débil relacionamiento con las comunidades donde se insertan los proyectos, con las autoridades respectivas y sus clientes.
Proyectos que a costa de la maximización de rentabilidades han considerado diseños que no se ajustan al desarrollo armónico de la ciudad o que generan infraestructura pública de mala calidad en espacios residuales, han marcado la memoria de las comunidades y autoridades y con ello la persistente y creciente resistencia a la densificación. Lo anterior se ha traducido en modificaciones normativas a los planes reguladores cuya tendencia ha sido a restringir el volumen y tamaño de los proyectos, aumentar las exigencias para la construcción, como por ejemplo el número de estacionamientos por departamento, y disminuir la disponibilidad de suelo.
Aumentar la densificación para aportar a la solución de la crisis habitacional debe estar aparejado de un nuevo relacionamiento de la industria con sus stakeholders y con las comunidades donde se emplazan sus proyectos, al mismo tiempo de discutir sobre cuál es el rol que debe tener en la contribución a la construcción de ciudad. Solo así se podría alcanzar un nuevo equilibrio.