El negocio inmobiliario y las municipalidades

Por Patricio Herman

Fuente: diarioUchile 25/05/2020

Desde hace muchos años estamos fustigado en los medios de prensa a las empresas más importantes de la industria inmobiliaria por su forma de tramitar en los municipios sus inversiones, lo que nos ha significado la censura previa en diferentes fechas, por parte de algunos medios que se incomodan con nuestras opiniones. Pero hay otros, todos digitales, los que están comprometidos con la verdad hasta que duela y con la libertad de expresión, que continúan publicando nuestras fundadas críticas al modelo de economía existente en Chile que ha permitido en los hechos los abusos, las evasiones de impuestos, las trampas y las colusiones en los mercados.

Suponemos que cuando se descubra la vacuna en contra del coronavirus, habrá un mea culpa por parte de los que mandan y las cosas se empezarán a hacer bien en términos de, en primer lugar, ir terminando con la desigualdad social y otras lacras entendidas como “normales” en el capitalismo salvaje que ha reinado a sus anchas.

Hace un año el periodista Eduardo Thomson, representante en nuestro país de la conocida agencia de noticias Bloomberg, nos solicitó una entrevista, la que sería publicada en la página web de aquella. Acepté gustoso y me pareció transparente que el entrevistador me dijera que también trabajaba para el medio de prensa de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC).

Sostuvimos una agradable conversación y en un momento Thomson nos preguntó qué pensaba sobre el odio hacia mí persona que tenían los dirigentes empresariales de la industria inmobiliaria. Le contesté que sentir odio por una persona denota una lamentable patología que ojalá superaran pronto esas personas. La entrevista nunca se publicó, con lo cual se evidenció que el propósito buscado por el periodista era saber de primera fuente quién era la persona que tanto reprochaba las actuaciones de su empleador chileno.

Pero hay que decir que este columnista no siente ninguna animadversión, ni menos odio, por ninguna constructora o inmobiliaria en particular, como tampoco por la Asociación Gremial Empresarial respectiva, ya que nuestro cometido fiscalizador se limita solo a exigir el cumplimiento de la ley en ese mercado, pues sostenemos que la competencia siempre debe ser honesta para que ganen los mejores y sin aprovecharse de las debilidades de la función pública.

Si el Colegio de Arquitectos se preocupara de ejercer un rol examinador de los comportamientos de sus miembros o si las asociaciones empresariales ad hoc implementaran políticas de autorregulación en ese mercado, la fundación Defendamos la Ciudad no existiría. Asimismo hay un denominado Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU), conformado por personas afines al negocio inmobiliario que lo único que hacen es publicar retóricos documentos celebrando el quehacer del Minvu. Pero hay arquitectos serios, entre otros, Sebastián Gray, Jonás Figueroa y Miguel Lawner, quienes desde sus plataformas, se esfuerzan para que, en el ámbito del desarrollo de las ciudades, las cosas se hagan correctamente.

Un alto porcentaje de los arquitectos desconocen el marco regulatorio del sector económico en donde ellos se desenvuelven y por esa razón fue necesario publicar una disposición legal que creó la figura de los revisores independientes, profesionales que asisten técnicamente a los arquitectos que presentan en las Direcciones de Obras Municipales los anteproyectos y/o permisos de edificación. Posiblemente por lo críptica que es la legislación, hasta estos mismos revisores también se equivocan.

Pero para demostrarle al sector inmobiliario que no los atacamos, damos a conocer a continuación una presentación hecha el 24 de mayo de 2020 al competente arquitecto Pablo de la Llera, en su calidad de Asesor Urbano de la Municipalidad de Las Condes, con copia al Alcalde Joaquin Lavín, en la cual instamos a esas 2 autoridades municipales que rectifiquen una serie de errores que allí reseñamos, lo que va en directo beneficio de la industria de la construción inmobiliaria. Si se procede en consecuencia y por lo tanto, su Plan Regulador Comunal (PRC) más adelante sea absolutamente legal, los inversionistas estarán en condiciones de solicitar permisos de edificación que, si se adscriben a ese instrumento normativo y a la ley respectiva, contarán con la ansiada certeza jurídica.

He aquí el texto de la nota dirigida al arquitecto asesor urbano de la Llera y al alcalde Lavín 

Materia : Ajustes al Plan Regulador Comunal de Las Condes.

Con el mejor ánimo buscando que las cosas se mejoren para bien de la comunidad, vengo en formular una serie de comentarios y sugerencias relativas al actual Plan Regulador Comunal (PRC) de Las Condes, con el fin de que se tomen en consideración para el debido acceso a éste, así como también para el ajuste requerido en orden a que dicho instrumento armonice con la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y su Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), dado que estos últimos regulan el marco de dicho instrumento local de planificación territorial.

Transparencia y acceso a la norma:

Hasta hace unos pocos años atrás, la Municipalidad de Las Condes publicaba en su página web, un texto íntegro y actualizado de su Plan Regulador Comunal (PRC), tanto en lo referente a su Ordenanza Local como a los planos que grafican sus disposiciones. Los interesados incluso podían consultar las normas urbanísticas aplicables a un predio específico, sin perjuicio de descargar la normativa territorial completa, con un sistema interactivo, que se adelantó a su época.

Ese modelo de transparencia fue luego imitado por diversos municipios, que, hasta hoy operan de esa manera, lo que pasa a ser especialmente necesario en tiempos de confinamiento, por causa del coronavirus, donde no hay forma de concurrir presencialmente.

Lamentablemente, desde hace unos tres o cuatro años atrás, la plataforma web de Municipalidad de Las Condes se ha ido deteriorando progresivamente, al punto que, ya no publica ninguna información sobre el texto vigente y actualizado del PRC, afectando con ello, la debida transparencia y el quehacer de arquitectos, inmobiliarias y vecinos en general, no obstante que, la Ley 21.078, vigente desde el 15 de agosto de 2018, vino a incorporar normas aún más exigentes en materia de transparencia que las reguladas por la Ley 20.285 sobre acceso a la información pública.

Al no publicar las normas del citado PRC, se torna imposible cotejar si los Certificados de Informaciones Previas (CIP) están bien o mal emitidos por parte de la Dirección de Obras Municipales (DOM), con el consecuente efecto negativo  sobre la incertidumbre jurídica que afecta a los Permisos de Edificación (PE).

La situación anteriormente descrita se agrava enormemente debido a que, la única alternativa disponible para acceder a las normas públicas, como lo es la versión que publica la Biblioteca del Congreso Nacional, en relación al PRC de Las Condes, adolece de múltiples errores, como lo es, la no incorporación de las modificaciones extensas al PRC de Las Condes, incorporadas por el Decreto Alcaldicio N° 729 de 2011.Como si lo anterior fuera poco, el Portal Único de Información que mantiene el Minvu, creado por la Ley 21.078, no aporta antecedentes confiables, dado que tampoco contiene un texto actualizado del PRC de Las Condes, ni contiene todas sus modificaciones.

Agrava aún más la situación preocupante que describimos, el hecho que existan aproximadamente 53 dictámenes de la Contraloría General de la República, que se han pronunciado sobre la ilegalidad de algunos de los contenidos del PRC de Las Condes, principalmente por apartarse del marco regulatorio que le fija la LGUC y su OGUC, o por no haberse observado los procedimientos de aprobación, como ocurrió con el Decreto Alcaldicio N° 966, de 2014, que debió derogarse por instrucciones de la mencionada Entidad Superior de Control.

En otras palabras, no obstante que se trata de una norma pública de aplicación obligatoria, en las actuales circunstancias no hay manera de conocer el verdadero contenido del PRC de Las Condes, lo que acarrea grandes repercusiones en el valor de las propiedades, además de perturbar el normal desarrollo inmobiliario.

Las dificultades para acceder adecuadamente las normas del PRC de Las Condes, afecta, además, en el derecho de las personas de conocer los requisitos que exigirá la DOM, en contravención del artículo 17, letra h), de la Ley 19.880, sobre procedimiento administrativo.

La solución a semejante problema es muy simple y de fácil aplicación: dictar un decreto Alcaldicio mediante el cual se apruebe un texto refundido, coordinado y sistematizado de las modificaciones que ha experimentado el PRC de Las Condes, de conformidad a la facultad que otorga el nuevo artículo 28 septies de la LGUC, incorporado por la Ley 21.078, sobre transparencia del mercado del suelo, lo que no requiere cumplir con ninguno de los procedimientos de aprobación que establece el artículo 43 de la LGUC.

Y desde luego, publicar dicha actualización en la página Web de la municipalidad, para garantizar así, la transparencia municipal en este importante instrumento de regulación territorial. Estoy seguro que el Alcalde Lavín, va a estar de acuerdo en facilitar el acceso a dicho texto actualizado. Los vecinos y la comunidad en general, desde ya, se lo agradecerán.

Ajustes al PRC para adecuarlo al marco regulatorio que lo rige:

Otro aspecto importante a mejorar, dice relación con el contenido mismo de las regulaciones del PRC de Las Condes, las cuales, con el pasar de los tiempos, han ido quedando fuera del marco regulatorio que le fija la LGUC y su OGUC.

El actual PRC de Las Condes data del año 1995, es decir, ya tiene un cuarto de siglo, y muchas de sus disposiciones están desactualizadas, y, sobre todo, desbordadas respecto de su ámbito de competencia.

Hace casi 11 años atrás, con ocasión del informe elaborado por el consultor José Ramón Ugarte, se concluyó que era imperioso y urgente adecuar el PRC de Las Condes a la LGUC y su OGUC, especialmente por las diversas modificaciones que dicho marco regulatorio había experimentado a partir de la reforma del año 2001, con el D.S. 75 (Minvu).

Desgraciadamente, el Decreto Alcaldicio N° 729, de 2011, que se confeccionó con la activa participación del mismo señor Ugarte, mediante el cual se aprobó la modificación N° 8 del PRC de Las Condes, no se hizo el ajuste requerido al marco regulatorio que lo rige, ahondando los problemas de legalidad que aqueja a ese instrumento de planificación territorial, el cual, como se dijo, ya acumula alrededor de 53 dictámenes adversos de la Contraloría General de la República que se han pronunciado sobre la ilegalidad de una parte importante de sus preceptos.

En semejante estado de cosas, no es de extrañar que se haya constituido en una de las causas más relevantes de la incerteza jurídica que afecta a los permisos de edificación que se otorgan en la comuna, lo que, por cierto, corresponden a cuantiosas inversiones generadoras de empleo.

De hecho, la actual pandemia por el coronavirus tiene virtualmente paralizada la actividad económica, incluidos el sector construcción que ya registra una contracción del 40%, con el consiguiente desempleo desatado por esta situación de confinamiento, lo hace más urgente y necesario que nunca, que el PRC de Las Condes se ajuste íntegramente al marco regulatorio que lo rige, y más aún, se aproveche la oportunidad de transformarlo en un instrumento 100% legal, que sepa armonizar las reglas del juego para los vecinos.

Para ello, basta con regular las normas urbanísticas que le admite la LGUC y su OGUC, sin contravenir el principio de competencia y legalidad, con una visión más moderna y eficaz, en los términos que exige la Ley 21.078, sobre transparencia del mercado del suelo.

Por ejemplo, recientemente, la Municipalidad de Vitacura modificó su PRC para ajustarlo a la LGUC y su OGUC, sustituyendo densidad “neta” por densidad “bruta” como lo exige el artículo 2.1.22 de la OGUC, junto con suprimir las diversas tablas que existían en cada zona, para cumplir con la definición de “zona” contenida en el artículo 1.1.2 de la misma OGUC que sólo admite una norma de edificación para cada porción del territorio, aspectos ambos, que adolece el actual PRC de Las Condes, entre otras tantas materias que se requiere ajustar al marco que lo afecta, principalmente porque, la planificación urbana en Chile es por zona, y no por condiciones, salvo la reciente facultad para los Planes Reguladores Intercomunales prevista en el nuevo artículo 183 de la LGUC, relativa a exigencias de urbanización y equipamiento fuera del terreno donde se desarrollan los proyectos.

Estoy cierto que, usted, en su calidad de probo Asesor Urbanista, tiene las capacidades suficientes para llevar adelante este propósito, y ajustar un instrumento que data del año 1995, por otro que dé cuenta de los desafíos del siglo 21, especialmente para la era pos pandemia.

También espero que el Alcalde Lavín, aproveche esta etapa de menor dinamismo inmobiliario, para realizar este urgente ajuste a su principal instrumento de regulación comunal, colocando a la Municipalidad de Las Condes a la vanguardia en esta materia.