«Es difícil que impacto sea nulo»: Expertos abordan efecto en precios de arriendos por fin de exención de viviendas DFL2

Por Ignacia Munita C.

Fuente: Emol.com 05/07/2022

El Ejecutivo, por su parte, ha descartado que poner fin a esta exención tributaria repercuta en el valor de los arriendos.

Una recaudación de 4,1 puntos más del PIB una vez en régimen es lo que busca la reforma tributaria presentada por el Gobierno.

Para ello, la propuesta, entre otras cosas, apunta a cambios en el proyecto de royalty a la minería que actualmente se tramita en el Congreso, tributos sobre las rentas de capital, al patrimonio, y la eliminación de una serie de exenciones, como es la que favorece hoy a las rentas provenientes del DFL2 –siendo una de las que mayor controversia ha generado en los últimos días-.

En efecto, desde que las autoridades presentaron los lineamientos de la que se considera es la columna vertebral para financiar la agenda cambios que el Ejecutivo busca implementar, varios personeros de La Moneda han salido a refutar las acusaciones que advierten sobre una eventual alza en los precios de los arriendos, producto de la eliminación de este beneficio.

Lo anterior, porque el nuevo sistema tributario contempla gravar los ingresos por arriendos de inmuebles bajo la norma DFL2, derogando la exención vigente.

Dicho Decreto con Fuerza de Ley establece disposiciones especiales para viviendas con una superficie edificada no superior a los 140 metros cuadrados, como posibilidad de rebajar los montos del dividendo de la base imponible anual del Impuesto Global Complementario de la Ley sobre Impuesto a la Renta, y también exime del pago de tributos a aquellas rentas generadas por el arriendo de dichas propiedades, con un límite de dos unidades.

Justamente la modificación en torno a este último punto ha generado cierto revuelo, razón por la cual el ministro de Hacienda, Mario Marcel, salió a explicar el fin de semana que «el DFL2, cuando se creó, era un incentivo a que las personas compraran la casa propia, pero los beneficios se ampliaron de tal manera que, por ejemplo, había gente que compraba varios departamentos, los arrendaba, era un inversión, con eso generaba un ingreso importante, y no pagaba impuesto».

«Eso se ha ido restringiendo en el tiempo, y ahora la propuesta es terminar de eliminarlo, porque en realidad no corresponde a la naturaleza, al propósito del DLF2», mencionó.

No obstante, aclaró que en aquellos casos en los que una persona viva de un arriendo, «si ese arriendo le reporta un ingreso menor a $777.000, no le va a corresponder pagar impuesto. Y si le reporta un ingreso algo mayor, bueno será solo sobre el margen».

En la misma línea, el ministro de Economía, Nicolás Grau, sostuvo en Mesa Central que «es simplemente un tema de justicia, y quiero descartar aquí de forma tajante que esto va a tener un efecto sobre los precios de los arriendos», añadiendo, por ejemplo, que si una persona recibe un ingreso mensual de $1 millón por arriendo, pagaría $8 mil en impuestos.

Según datos otorgados por Colliers a este medio, en 2021 se comercializaron alrededor de 28.000 viviendas en la Región Metropolitana, de las cuales cerca de 13.000 correspondían a compras de unidades DFL2 realizadas por inversionistas no institucionales.

Esto, mientras que en 2017 se vendió un total de 29.300 residencias, de las cuales 8.000 correspondían a unidades DFL2 destinadas a arriendo.

Bajo este escenario, hay expertos que difieren de la postura del Gobierno. Víctor Fenner, socio adjunto de Impuestos de EY, por ejemplo, señaló que existen «variables a considerar». «Por un lado, si a pesar de la eliminación de la exención el arrendador queda en un tramo exento de Impuesto Global Complementario, o en un tramo inferior, respecto de ese contribuyente en particular no debería generarse un aumento mayor en el precio del arriendo. Si en cambio impacta en tramos más altos, sí podría haber un efecto», apuntó.

«También es posible que habiendo algunas alzas, todo el mercado responda en ese sentido y al alza se generalice, como en un efecto demostración, incluso debido a comportamientos especulativos», acotó.

Andrés Martínez, socio líder de Consultoría Tributaria en KPMG Chile, en tanto, afirmó que «frente a cualquier cambio tributario, y sobre todo de la dimensión que estamos hablando hoy, el mercado sí o sí va reaccionar y tarde o temprano incorporará la medida».

«Asegurar que no habrá un impacto en el precio de los arriendos es ,al menos, arriesgado. Al contrario, es lógico que los inversionistas intenten traspasar al valor que reciben por los arriendos la pérdida en rentabilidad que les va implicar el mayor pago de impuestos. Si el impacto será alto o moderado habrá que verlo, pero que éste sea nulo, muy difícil», agregó.

Mientras que el director ejecutivo de Colliers, Jaime Ugarte, manifestó que «al gravar los ingresos por concepto de arriendos, se perderá un importante incentivo para los inversionistas particulares, por ende, estos tendrán que subir el valor del arriendo para poder mantener la rentabilidad esperada y no buscar alternativas en otros mercados. Históricamente cuando existen mayores impuestos en un mercado competitivo como el inmobiliario, en un período corto esto se traspasa al cliente final».

¿Y el beneficio tributario del Gobierno?

La reforma tributaria del Gobierno incorpora la creación de una exención que permite deducir de la base imponible del Impuesto Global Complementario los gastos por arriendo que se incurran, con un tope de $450.000 al mes.

Así, si una persona con un ingreso imponible de $1.200.000 destina $450.000 a pagar un arriendo, el pago de impuestos personales se calculará solamente sobre $750.000, por lo que quedaría exento de impuesto a la Renta.

«El Ejecutivo apuesta a que el número de contribuyentes afectados sea relativamente marginal, pero habría que ver si el mercado reacciona siguiendo a aquellos que, efectivamente, suban los arriendos, acaso especulativamente».

Víctor Fenner, socio adjunto de Impuestos de EY

Pese a aquello, Ugarte explica que «la tasa de impuestos será mayor para el inversionista que el usuario final, por ende el beneficio tributario que propone el Gobierno para arriendos menores a $450 mil probablemente lo termine pagando en un mayor arriendo. Con esto, en el corto y mediano plazo debería haber un impacto de menor movimiento, hasta que se regularice el mercado con un mayor arriendo».

Desde la otra vereda, Fenner expuso que «en principio este beneficio no debería, en sí mismo, impactar». Sin embargo, advirtió que «puede que algunos arrendadores consideren dicho beneficio en el arrendatario para subir el arriendo, pero ello supondría que aquellos conozcan el tramo en el que se encuentra el arrendatario. Pero nuevamente, si por efectos del caso anterior hay un alza generalizada, no se hará distinción alguna».

Finalmente, consultado por la tesis del Ejecutivo de que estas medidas no tendrán impacto sobre los precios de arriendos por concepto DFL2, el socio adjunto de Impuestos de EY concluyó que «es difícil sostener que el impacto será neutro, pero por otra parte, tampoco creo que hay suficiente información como para anticipar que el alza sea significativa».

«El Ejecutivo apuesta a que el número de contribuyentes afectados sea relativamente marginal, pero habría que ver si el mercado reacciona siguiendo a aquellos que, efectivamente, suban los arriendos, acaso especulativamente», cerró.