Otras formas de buscar vivienda: Ante la dificultad de comprar aparece la alternativa de arriendo
Por Javier Varleta
Fuente: La Tercera 04/04/2022
La población está cambiando permanentemente, así como la forma de hacer negocios. Es por esto que actualmente es importante considerar las nuevas formas de buscar una vivienda, sus beneficios y desventajas. Javier Varleta, gerente de Estudios Geomarketing y Territoriales de GfK, analiza la temática.
En los últimos años se ha estado produciendo en Chile cambios importantes en el sector inmobiliario. El tema de Renta Residencial comienza a tener mayor importancia, por parte de las personas y fondos de inversión. En ciudades de países desarrollados es un negocio consolidado, y en Chile comienza a ser una nueva tendencia cada vez más relevante.
Unos de los últimos fenómenos que estamos observando en el sector, es que las inmobiliarias han ido evolucionando en su modelo negocio, pasando de la venta de departamentos a la renta residencial. Es decir, las inmobiliarias construyen y se quedan con el edificio completo para la renta o se lo venden a un fondo de inversión.
Los cambios sociodemográficos que se han producido en la sociedad chilena, donde se observa que cada día tenemos más personas solteras, más separados, jóvenes que se casan a mayor edad y últimamente, la mayor cantidad de inmigrantes que ingresan al país son factores que incentivan a este cambio.
Este nuevo modelo de negocio por parte de las inmobiliarias se potencia cada vez más, por la dificultad de las personas para comprar una vivienda, debido al alza en los precios en los últimos años. Además, en los últimos meses del año 2021, alzas de las tasas y disminución de los plazos de los créditos hipotecarios ha dificultado aún más el acceso a la vivienda.
Por otro lado, las inmobiliarias cada vez tienen mas problemas para adquirir nuevos terrenos producto de los cambios normativos que se han producido en los últimos años en algunas comunas del Gran Santiago, además de alzas importantes en los costos de construcción entre otros factores. Esto, ha producido que los precios de las viviendas suban fuertemente en los últimos 10 años.
Estas alzas en los precios, ha potenciado el mercado del arriendo de viviendas por parte de personas que no pueden acceder a créditos hipotecarios ni poseen el pie necesario pagar la vivienda (generalmente 20% del valor).
Es asi, como va tomando mucha fuerza el negocio de los edificios que son administrados completos por el propietario, conocidos como “Multifamily”.
El término Multifamily se utiliza para edificios nuevos que funcionan 100% para renta residencial y que, pertenece a un solo dueño, que pueden ser fondos de inversión, sociedades o inversionistas. La administración del edificio está en una sola mano.
El interés en este negocio por parte de las inmobiliarias está en la ventaja que se ahorran los gastos de colocar una sala de ventas y el piloto, todo el marketing asociado al proyecto y la fuerza comercial. Además, la post venta y la administración de la operación del edificio se hace más eficiente ya que tiene una sola contraparte versus de tener muchos copropietarios.
En los últimos años, la mayor cantidad de proyectos de este tipo se ubican en Santiago Centro, Estación Central, Independencia, La Cisterna, Ñuñoa, La Florida y últimamente en comunas del sector oriente de Santiago. Desde el punto de vista del formato, estos proyectos tienen principalmente departamentos con unidades de uno y dos dormitorios o de tipo estudio, en superficies menores a 50 metros cuadrados.
Sin duda, los edificios de renta se han ido consolidando como un activo interesante para los inversionistas inmobiliarios, que ven en este negocio la posibilidad de captar nuevos clientes, donde se obtienen muy buenos retornos y bajas tasas de desocupación.
A pesar de que el negocio de renta residencial se ha visto golpeado, primero por el estallido social, después por la pandemia y en los últimos meses 2021 por la incertidumbre política, se observa una recuperación importante en los primeros meses del año 2022, donde se observan alzas de precios de los arriendos y baja vacancia. A medida que se mantengan estos indicadores buenos, deberían ser los factores atraigan a los inversionistas durante este año 2022.
El negocio del mercado del arriendo ha crecido explosivamente en el último tiempo, con un enorme potencial para los próximos años, ante de dificultad de comprar una vivienda para una parte importante de la población, especialmente los más jóvenes. Y para los inversionistas, en momentos de crisis ha sido un instrumento de inversión de bajo riesgo, por lo que genera un alto interés por este tipo de producto.