Corredora estatal de propiedades: cómo será el “arriendo a precio justo” que impulsará el gobierno

Por Ignacio Leal

Fuente: La Tercera 17/06/2022

Cinco mil viviendas sociales serán entregadas este año por el Minvu para ser alquiladas exclusivamente a las familias más vulnerables. Municipalidades, gobiernos regionales y fundaciones serán las encargadas de administrar estos nuevos condominios, que no podrán cobrar más del 30% del ingreso líquido de cada hogar. “No competiremos con los privados, pero sí ofreceremos una nueva alternativa de oferta”, dice el ministro Carlos Montes.

Giorgio Taica (78) cuenta que todo pasó rápido, muy rápido. “Trabajaba en la construcción y arrendaba una habitación en Recoleta de 3 x 2,5 metros, por $ 165.000. Pero llegó la pandemia, se paralizaron los trabajos y no pude seguir pagando. Luego, subieron el arriendo y decidí no endeudarme más e instalarme aquí, en Lampa”.

Taica es un peruano que llegó hace 13 años a Chile. Desde junio del año pasado, cuenta, tomó la decisión de vivir en la toma Bosque Hermoso (o Lamparaíso, como se reconoce popularmente). Con un sueldo que bordeaba los $ 500.000, solo en el techo gastaba el 35% del salario, lo que se hizo inviable tras perder el empleo. Hoy ejerce su oficio levantando las humildes casas que avanzan en este desértico cerro de la zona norte de la Región Metropolitana.

Según la Estimación y Caracterización del Déficit Habitacional en Chile -el último estudio que ha cuantificado y caracterizado el problema-, en el país hay un déficit de 641.721 hogares; 81.643 familias (el 12,73% del déficit total) viviendo en campamentos o tomas. Recorriendo las polvorientas calles de esta comunidad, casi todos los pobladores dan la misma razón que Taica para estar acá: no podían pagar por un arriendo en la ciudad.

El relato de todos coincide con el estudio de Déficit Cero. En total, fueron 280.417 (el 4,7% del déficit total), el que dejó de pagar arriendos a inicios de la pandemia (julio a agosto 2020), lo que fue disminuyendo con el tiempo y se agravó para las cuarentenas de los años siguientes: junio y julio de 2021.

¿Precio justo?

“Estamos frente a una emergencia habitacional quizás nunca antes vista en Chile”, aseguró el Presidente Gabriel Boric hace dos semanas, en su primera cuenta pública. Y aunque suena alarmante, así la han decretado expertos y autoridades de todos los sectores. Por eso, entre las diversas fórmulas que prepara el gobierno, el “arriendo a precio justo” fue la que más llamó la atención.

Una promesa de campaña del Presidente Boric fue la construcción de 260.000 viviendas al finalizar su mandato. Una meta ambiciosa, considerando el complejo escenario que enfrenta la industria y por el aumento de precios en los insumos. Por eso, desde el Minvu aún afinan detalles para presentar el Plan de Emergencia Habitacional, que entre todas sus propuestas, una vital será la de hogares para el arriendo.

“Estamos trabajando en una resolución que nos permitirá promover la construcción de un parque de viviendas públicas por parte de las gobernaciones, municipios y también los propios Serviu”, explica el ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes. Y pone metas: “El objetivo es llegar a generar 5.000 viviendas para arriendo al año, en promedio, con un precio protegido. Es decir, un precio ligado a los ingresos. Estamos estudiando distintas alternativas para implementar un modelo que resulte eficaz y útil para las familias”.

Desde la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC) analizan positivamente la propuesta. Su presidente, Antonio Errázuriz, reconoce que para darle rodaje es necesario “ampliar los mecanismos de respuesta ante este problema y potenciar la colaboración entre el sector público, el privado, la sociedad civil y las comunidades. En este contexto, y desconociendo el contenido de lo que será la propuesta del gobierno sobre arriendo justo, creemos que el desarrollo de una política en este sentido podría ser una buena noticia, en la medida en que ofrezca una alternativa a determinados grupos, como jóvenes u hogares unifamiliares, por ejemplo”.

La promulgación de la ley de integración social, el año pasado, dotó al Minvu y el Serviu para proponer distintos mecanismos para diversificar la oferta de viviendas sociales. Y, para ello, el rol de las gobernaciones regionales y las municipalidades será vital, pues podrán postular a proyectos que entreguen soluciones habitacionales a sus propios vecinos.

Errázuriz asegura que el sector posee la capacidad de adaptarse rápidamente ante nuevos requerimientos, “pero siempre que existan ciertas condiciones”. El sobreprecio de los insumos para construir, sostiene, exige generar soluciones excepcionales.

Y quien se adelantó a esta propuesta, no sin un par de cuestionamientos por parte de Contraloría, fue la Municipalidad de Recoleta, que en 2017 desarrolló un proyecto junto al Minvu, destinado a arriendos sociales “a precio justo”. “A través de la Corporación Municipal Innova Recoleta, a cargo de la Inmobiliaria Popular, construimos el primer proyecto de viviendas sociales destinado exclusivamente al arriendo a precio justo (…). Iniciamos la construcción en 2019 y a mediados del año pasado entregamos el condominio para ser habitado”, cuenta Alberto Pizarro, director ejecutivo de la corporación.

El condominio Justicia Social 1, ubicado a cuadras del centro cívico de Recoleta, fue diseñado por el Premio Nacional de Arquitectura, Juan Sabagh, y como inversión superó los $ 1.200 millones. Cuenta con 38 departamentos de una superficie de 57 m2. Cada uno posee tres dormitorios, living, comedor, cocina y baño, además de una bodega interior, estacionamientos, una sede social, conserjería, zona de juegos y quincho.

El precio del arriendo, en el mejor caso, no supera el 25% del ingreso total familiar. “Las familias pagan por vivir aquí, en promedio, 3,2 UF ($ 106.000), que son utilizados para la administración del condominio”, detalla Pizarro, que asegura que lo más complejo fue seleccionar a las 38 familias, pues postularon más de 3.000. “Los principales parámetros para elegir a los arrendatarios es que, además de vivir hacinados, fuesen madres solteras o que sufrieran violencia intrafamiliar, y personas de la tercera edad”, confiesa.

Aunque al comienzo de la pandemia el valor de arriendos decayó en varias ciudades, según cifras de Portal Inmobiliario, el alza en el precio de arriendos aumentó abruptamente a finales del año pasado, cerrando con cifras superiores al 15% en las casas (el máximo histórico desde hace 15 años) y un 6,7% en los departamentos. Este año, el aumento del precio de los arriendos ya va en un 10% durante el primer semestre.

Ciudades impagables

La falta de viviendas dentro del polo urbano de las ciudades ha hecho que los precios de compra y arriendos en las principales ciudades del mundo las estén haciendo invivibles. Por eso, países como Holanda, Reino Unido, Alemania, Francia o España han impulsado desde hace años la adquisición de viviendas para alquiler social, con arriendos que no superaran el 25% del ingreso total de las familias. La media europea es del 15% del total de la oferta de arriendos; en Holanda llega al 38%, en Reino Unido, al 17%, y Francia, al 14%.

Pero desde 2008, tras la crisis financiera global, organizaciones sin fines de lucro comenzaron a buscar mayores soluciones. Una de ellas fue la catalana Habitat3, una ONG que nació en 2014 y que, hasta la fecha, administra 900 departamentos en toda la región de Cataluña (que solo tiene el 2% de oferta en arriendo social), en España, beneficiando a más de 2.800 personas.

Xavier Mauri, director general de la fundación, explica cómo opera. “El arriendo social siempre ha estado presente en Europa, pero tras la crisis vimos la necesidad que muchos ayuntamientos estaban teniendo para administrar los apartamentos sociales y así nació la fundación (…). Trabajamos con un modelo de negocio que, de por sí, no es rentable, pues solo funciona con dineros públicos, pero que se hace muy rentable al considerar los amplios beneficios que trae a la sociedad, partiendo por hacerla más justa”, asegura.

En Chile, desde la década del 40 que la vivienda en propiedad se instauró como la gran solución para la crisis de la vivienda. Mónica Bustos, académica del Instituto de la Vivienda (Invi) de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo (FAU) de la U. de Chile, explica que esta idea “se acrecentó durante la dictadura, pues ahí se quitaron los beneficios sociales”. “Mientras otros países establecieron dentro de sus políticas habitacionales la entrega de viviendas en arriendo social, en Chile esto nunca fue opción, por ningún gobierno”, explica.

Ahora, en cambio, ya hay organizaciones que están comenzando a administrar arriendos sociales. Una de ellas es la Fundación Alcanzable, la cual, además de asesorar a beneficiarios de los distintos subsidios del Minvu, pronto entregará arriendos sociales en proyectos multifamily, dedicados solo para el arriendo. “Estamos trabajando en un piloto con 10 departamentos”, explica Pía Mora, directora ejecutiva de la organización. Para ella, la importancia de esta iniciativa es que permite una solución rápida a la necesidad de vivienda, mientras las familias se preparan para la casa propia.

Otra es Urbanismo Social, la que ya está desarrollando en Coquimbo un proyecto junto al Serviu, donde administrarán durante los próximos 30 años 100 departamentos destinados al arriendo a precio justo. “Es un proyecto bien interesante, porque será un condominio construido en una zona de desarrollo urbano”, asegura Camila Ramírez, la directora ejecutiva. “El objetivo es que el copago de las familias se reinvierta en la administración del edificio”, recalca. El gran desafío de esta nueva política será la buena administración de los condominios.

Actualmente, el gobierno entrega el subsidio DS52 para arriendos. Sin embargo, la falta de ofertas y los altos precios han impedido que muchos beneficiarios puedan utilizarlo (35,7% en todo el país), siendo la RM la más complicada, con apenas un 25% de uso total. “Esto pasa porque la oferta de arriendo tiene un valor mayor al subsidio, y porque el copago está muy por sobre la capacidad de pago de la familia”, señala Sebastián Bowen, director ejecutivo de Déficit Cero.

Además, entrega otro dato que hace más urgente el proyecto: “Actualmente, más de un millón de familias está pagando por sobre el 30% de sus ingresos y un cuarto de ellas lo hacen sin contrato o con contratos abusivos (…). Si el arriendo continúa aumentando en su precio, veremos a muchas más familias viviendo en campamentos durante los próximos meses”.

Golpe a la especulación

Al otorgar más oferta, una de las posibilidades que podría permitir esta iniciativa es el fin de la especulación en los arriendos. El ministro Montes reconoce que este “es un problema estructural en Chile, en que por décadas se ha especulado con el precio de los suelos y en que el Estado se ha restado de participar activamente en la adquisición de terrenos para destino habitacional, dejando de esta forma que los privados especulen con este mercado del suelo”.

Por eso, el banco de suelos que se ha trabajado desde el gobierno pasado, que entregará terrenos con buenas ubicaciones, será trascendental para levantar más viviendas. Eso sí, en ningún caso buscan competir con privados, sino “ofrecer una alternativa de oferta de viviendas para arriendo para familias que no pueden optar a alquilar por lo alto de los precios, y que lo hagan pagando un precio justo, a través de esta modalidad de arriendo protegido”.