Estudio determina que Valdivia posee 341 hectáreas de terrenos sin edificar

Por Roberto Cadagán

Fuente: Diario de Valdivia 19/03/2023

El crecimiento de los límites urbanos de Valdivia es algo que se tiene que estudiar en el marco de la elaboración o actualización del Plan Regulador de Valdivia

Un completo estudio encargado por la Cámara Chilena de la Construcción sede Valdivia determinó que en la capital de la Región de Los Ríos hay 341 hectáreas de terrenos sin edificar.

Se trata de zonas disponibles para la construcción habitacional, la instalación de centros productivos, la consolidación de áreas verdes y la instalación de servicios, según sus características y las necesidades de quienes habitan y visitan la ciudad.

Estos antecedentes son parte de la tercera versión del estudio encargado por la entidad y con datos recogidos entre los años 2021 y 2022.

En términos generales, se pudo observar que el número de sitios disponibles en la comuna de Valdivia es de 218, los que en su totalidad suman 341 hectáreas. 

De los sitios detectados, el 53 por ciento posee una superficie no mayor a 2.500 metros cuadrados. Con respecto al avalúo fiscal de los terrenos, un 62 por ciento tiene un valor menor al promedio del precio del metro cuadrado, que es de 2,16 UF, mientras que los valores superiores a 4 UF por metro cuadrado corresponden al 8 por ciento de los sitios. 

Para el desarrollo de este estudio fueron considerados sitios disponibles aquellos que no poseían construcción de ningún tipo en el momento en el que se desarrolló el levantamiento de información en terreno. 

Desde la Cámara Chilena de la Construcción se informó a Grupo DiarioSur que para este trabajo no fue considerada la propiedad de los sitios, es decir, no se distinguió entre sitios privados, municipales, fiscales o de algún órgano de administración del Estado. 

“Fue realizada una alianza con la Universidad Austral de Chile. Gracias a ella la CChC sede Valdivia trabajó en conjunto con estudiantes egresados de la carrera de Ingeniería Civil en Obras Civiles, quienes recolectaron datos en terreno. Esta alianza fue coordinada por el socio de la CChC, académico y director de Infraestructura y Desarrollo Físico de la Uach, Jorge Alvial”, señala.

El presidente de la Cámara Chilena de la Construcción sede Valdivia, Fernando Vásquez, quien presentó el estudio expresó que la información de este estudio es relevante, porque posibilita realizar proyecciones. 

“Cuando se evalúa un proyecto no siempre son utilizados terrenos sin edificar, eso lo tenemos claro. Sin embargo, tener a disposición estudios técnicos que hagan evidente la existencia o ausencia de sitios aptos para diversos usos; por ejemplo, inmobiliarios o para la construcción de viviendas sociales, permitirá a las autoridades y representantes de empresas tomar mejores decisiones”, señala.

Características de la superficie disponible

Con respecto a la superficie disponible, se observa que el 34% tienen una buena aptitud para la construcción según su calidad de suelo; que el 84 por ciento se encuentra fuera de las zonas declaradas como humedales urbanos y que el 61 por ciento está fuera del territorio operacional, es decir, no cuenta con factibilidad sanitaria. 

El 31% de los sitios se encuentran emplazados en una zonificación cuyo uso permitido es la vivienda, además de equipamiento de los siguientes tipos y escala vecinal: organización comunitaria, áreas verdes, comercio minorista -con excepción de ferias libres-, educación y culto.

En el informe, Valdivia fue dividida en cuatro zonas.

La Zona I incluye el sector centro de la ciudad y que tiene los sitios de mayor avalúo fiscal, debido a su ubicación. Este avalúo va desde los 0,06 UF a las 53 UF por metro cuadrado. Se trata de la segunda zona con mayor número de terrenos disponibles, sin embargo, la cantidad de este tipo de terrenos ha disminuido en un 59% al comparar con los datos levantados en 2014. El uso que se le dio a los terrenos ocupados fue comercio y habitacional. 

La Zona II abarca los sectores Angachilla, Guacamayo, Miraflores, Mahuiza, San Pedro, Pablo Neruda, Paillao, San Luis, El Bosque y Portal del Sol. 

Por tratarse de la periferia sur de la ciudad, es el sector que posee los terrenos disponibles con mayor superficie y con los precios más baratos por metro cuadrado.

Con respecto a la superficie disponible, el 33% clasifica como muy mala para la construcción, según su calidad. Solo el 15% está en el concepto de buena aptitud. 

La Zona III incluye los sectores Corvi, Estación, Collico, Las Ánimas I y Las Ánimas II. En esta zona se ubican los principales barrios industriales de la ciudad. Se trata del sector con menos sitios disponibles, ya que solo posee 28. 

Con respecto a la superficie disponible, el 46% se encuentra en clasificación regular en relación a su tipo de suelo, el 100% se encuentra fuera de las zonas declaradas como humedales urbanos y el 82% está dentro del territorio operacional, en tanto que el 41 por ciento se encuentra fuera del territorio operacional. 

Mientras que la Zona IV abarca los sectores Los Robles, Los Álamos, Los Laureles, Torobayo I y Torobayo II. En esta zona se encuentran los mejores barrios residenciales de la ciudad. 

Según datos de la CChC, se trata del sector con mayor cantidad de sitios disponibles, ya que posee 111. El 50% de la superficie que se encuentra disponible en esta zona posee potencial de vivienda y 46% posee buena y muy buena aptitud para construir. Sin embargo, el 96% de esta superficie se encuentra fuera del territorio operacional.

“El crecimiento se debe estudiar”

Fernando Vásquez, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción sede Valdivia, profundizó respecto del estudio y se refirió a la necesidad de ser sustentable con cuidar el medioambiente con la construcción habitacional en Valdivia.

“Este es un gran desafío no solamente para Valdivia, sino que para todo el país. Para lograrlo siempre se debe dar cumplimiento a la normativa vigente en materia medioambiental y sobre todo en materias urbanísticas”, señala a Grupo Diario Sur.

Agrega que como Cámara Chilena de la Construcción consideran que la sostenibilidad es un desafío país que no solo involucra los desarrollos habitacionales, también los de infraestructura.

“Estamos trabajando activamente como gremio en este desafío; por ejemplo, a través de Compromiso PRO y la entrega del Sello PRO, un reconocimiento que obtienen las empresas, obras y centros de trabajo con los mejores estándares en sostenibilidad. Uno de sus pilares es el medioambiental, que exige cambios en nuestras conductas a nivel individual y colectivo, lo que nos invita a gestionar el impacto ambiental en cada proyecto”, dice. 

– ¿Hacia dónde se deben extender los límites urbanos de Valdivia?

“El crecimiento de los límites urbanos de Valdivia es algo que se tiene que estudiar en el marco de la elaboración o actualización del Plan Regulador de Valdivia. Son múltiples los factores que se deben analizar y ponderar a la hora de proponer un aumento de los límites urbanos de una ciudad, por ejemplo, la factibilidad sanitaria, factibilidad de crecer con territorio operacional, calidad de suelo, la geografía del mismo”.

“Esto es materia de estudio y análisis multisectorial donde varias las instituciones atingentes que deben opinar utilizando información técnica adecuada, sin dejar de lado la posibilidad de densificar”. 

-¿Cree posible concretar el proyecto de construcción de 5 mil viviendas en la región, que fue una idea planteada por el Gobierno?

“No es una meta fácil de cumplir, ya que no solo depende del suelo disponible para vivienda social. Es algo que hemos conversado en muchas ocasiones con representantes del Ministerio de Vivienda, para poder concretar la construcción de estas más de 5 mil viviendas en la región es necesario avanzar en distintas líneas”. 

“Por ejemplo, agilizar los procesos al interior del Serviu, que las empresas constructoras y las entidades patrocinantes tengan la capacidad para desarrollar los proyectos a tiempo y ejecutar las obras. Creo que, si todos los actores que estamos comprometidos con el desafío de satisfacer el déficit habitacional en el país y trabajamos por un mismo objetivo, se puede lograr”. 

– Según el estudio, la Zona IV aparece como la más atractiva para el desarrollo de proyectos de construcción. ¿Cómo se podría desarrollar esta zona si hay problemas de accesibilidad, atochamientos y pocas vías de acceso?

“Con respecto al Estudio de Disponibilidad de Suelos que hemos desarrollado como Cámara Chilena de la Construcción y a aquellas zonas que se ven más atractivas para el desarrollo de proyectos                           -como el territorio que hemos denominado Zona IV-, hemos hecho el llamado como gremio a todas las autoridades sectoriales para poder concretar los proyectos que están en cartera”. 

“Hoy tenemos un Plan Regulador Comunal en proceso de actualización, pero que tiene proyectadas muchas vías en distintas zonas de la ciudad, las que debieran concretarse en el menor tiempo posible para que efectivamente se puedan desarrollar aquellas zonas donde tenemos suelos disponibles, pero tenemos problemas de conectividad”. 

“Lo mismo pasa con los puentes, los territorios operacionales o las soluciones sanitarias. El trabajo multisectorial y coordinado es el que nos va a permitir desarrollar estas zonas donde hoy tenemos alternativas de suelo para poder edificar y generar proyectos de infraestructura y equipamiento”. 

-¿Qué opinión tiene respecto de que Valdivia sea ciudad atractiva de inversión para los capitalinos?

“El teletrabajo que es una modalidad que hoy están utilizando muchas empresas y el sur de Chile, la ciudad de Valdivia, la Región de Los Ríos, Puerto Varas; la Región de Los Lagos y de La Araucanía son zonas atractivas para personas y profesionales de otras partes del país que están privilegiando tener una buena calidad de vida en un entorno amigable, con variables medioambientales más agradables que regiones o ciudades con mayor densidad poblacional”. 

“Eso también ha generado presión en nuestras ciudades. Se ha hablado del fenómeno de migración por amenidad que decantó en un fenómeno asociado a la proliferación de parcelaciones en el sector rural en zonas con pocos servicios asociados”. 

El dirigente de la CchC de Valdivia recalcó que este tema es algo de lo que es necesario hacerse cargo como sociedad con las autoridades para que efectivamente estas condiciones que tiene la Región de Los Ríos y Valdivia para vivir también sean complementadas con la infraestructura necesaria para recibir a los habitantes y las condiciones económicas para desarrollarse en este territorio.