Abogado experto en urbanismo: “El alza de las contribuciones promueve la especulación inmobiliaria, y el gobierno lo sabe”

Por Joaquín Riffo Burdiles

Fuente: Interferencia.cl 19/01/2021

El experto en derecho urbanístico Rodrigo Valdés, quien recientemente consiguió un fallo favorable para que el SII informe los criterios inmobiliarios que justificaran el alza en las contribuciones, explica cómo políticas gubernamentales de los últimos años han favorecido la especulación inmobiliaria y afectado a los vecinos históricos de algunos sectores. Más ahora, en pandemia. 

Durante las últimas semanas, distintos casos han alertado a la opinión pública sobre una situación que parece empeorar con los años: los problemas que están teniendo los contribuyentes para lidiar con el alza en sus contribuciones. 

Emblemático fue el caso del embargo y remate en 2019 de la casa de las hermanas Struthers en Zapallar -por adeudar tres cuotas de contribuciones- que permitió una posterior compra del empresario Leonidas Vial, así como la insistencia de la Tesorería General de la República en cobrar las contribuciones de un terreno entregado en compensación a los damnificados del emblemático edificio Alto Río en Concepción, destruido en el terremoto del 27/F en 2010. 

A juicio de Rodrigo Valdés -abogado especializado en la materia y quien hace unas semanas logró una resolución judicial favorable para que el SII entregue los criterios bajo los cuales había subido las contribuciones de vecinos en Ñuñoa- la gran responsabilidad tras esta situación recae en decisiones gubernamentales que, en algunos casos, han atentado contra la propia constitución vigente. “La legislación urbanística está establecida en favor del interés general y rechaza la mera especulación inmobiliaria, lo cual queda claro con la sóla lectura del art. 28 decies, o el art. 41 de nuestra LGUC”, afirma. 

El jurista, que actualmente trabaja en un libro titulado “La influencia de las pandemias en el derecho urbanístico chileno: el giro higienista”, cree que precisamente un retorno a las bases que dan origen a la legislación actual sería un buen punto de partida para lidiar con el enfoque que ha tenido el desarrollo inmobiliario en las últimas décadas. 

Según explica Valdés, “cuando el higienismo se consolida en la legislación a fines del siglo XIX y principios del siglo XX, durante los años 80 empieza una nueva ideología que, sin desconocer esto, pone más atención en la ‘libertad de hacer negocios’, que eso es volver a la época anterior al giro higienista, ya que todos los perjuicios que se provocaron fue porque se dejó que cada cual hiciera lo que quisiera con su terreno”. 

En esa línea, el abogado asegura que “no es una política de Estado, la constitución se ha mantenido más o menos igual. Pero sí han existido sucesivos gobiernos que han ido estableciendo políticas gubernamentales que se encuentran vinculadas con el negocio inmobiliario. El decreto supremo 56 es la máxima expresión de esto, donde el actual gobierno estableció que para construir edificios que tengan cierta ‘integración social’, se pasan a llevar los planes reguladores. Ahí uno ve que desde el gobierno empieza una política que se manifiesta en negocios ligados, por ejemplo, al establecimiento de estaciones de metro o de calles por donde pasará el transporte público. Está claro que el efecto que provocan la intervención del Estado en esos equipamientos aumenta el valor de las propiedades”.

¿Entonces la inversión estatal pasa a ser la causante del alza en las contribuciones?

El problema de esta lógica es que cada vez que se implementa un equipamiento, por ejemplo una estación de metro, se genera un impacto económico. Y entre ellos está el aumento del valor de las propiedades, pero es un aumento que el mismo gobierno decide que sea así. Estas recalificaciones en las contribuciones que se deben pagar generan efectos nefastos, como el que personas que tenían exenciones tributarias las pierdan al aumentar el valor de su propiedad, y finalmente provocan la migración de vecinos históricos de los barrios que ya no tienen cómo pagar su casa de toda la vida. 

Ahí hay ejemplos como lo que sucedió en Cachagua…

Lo que pasó en Cachagua es un caso de estudio. Termina siendo emblemático porque sintetiza el problema que aqueja a muchos contribuyentes: las personas que viven en barrios que están bien considerados, varios de ellos que han residido ahí toda su vida, de pronto en vez de vivir en una casa normal pareciera que están viviendo en una casa de millonarios. Y se les empieza a tratar como tal, por lo que terminan vendiendo ya que no pueden pagar las contribuciones de lo que supuestamente vale esa vivienda. ¿Pero quién compra esa casa? Grandes fondos de inversión y/o personas de muchos ingresos, como en este caso fue el empresario Leonidas Vial. Eso ha estado sucediendo sistemáticamente. 

¿Cómo ha respondido el gobierno frente a esta situación?

Los sucesivos gobiernos se han estado preocupando más de cuánto vale tu propiedad a cómo hacemos para que esta ciudad sea más sana. A través de las políticas de gobierno se encarecen sectores fijando valores de propiedades que no responden a la realidad comercial. Porque si fuese así, la gente vendería su casa al nuevo precio que supuestamente alcanzó por su plusvalía, pero nadie te paga eso. Mucha gente de clase media termina prácticamente pagando un arriendo por una casa que es de su propiedad, y al final la termina vendiendo porque no logra pagar ese valor simbólico cada mes. Al final, está interviniendo el mercado, lo cual se contradice con el discurso de libre mercado, y termina beneficiando a un grupo muy pequeño de inversionistas. 

Si esto que estoy diciendo no generase un impacto en el bolsillo de la clase media, ¿por qué hicieron una exención a los adultos mayores? Incluso en el caso de la comuna de Las Condes, el propio municipio decidió subvencionar a sus contribuyentes afectados por el alza. Es una situación grave. 

Según lo que has podido detectar, ¿desde qué momento empiezan estas políticas gubernamentales que favorecen la especulación inmobiliaria?

En el gobierno de Ricardo Lagos yo diría que aparece la primera norma -Ley 19.878- en la que queda en evidencia cómo autoridades de gobierno se transforman en verdaderos lobbistas de las grandes empresas inmobiliarias, donde se establece que si las empresas se someten a un sistema de publicación de los permisos iban a tener una presunción de derecho de que todo el mundo tomó conocimiento y que los plazos de 30 días empiezan a correr desde esa fecha, lo que obviamente desincentiva los recursos de protección o reclamos de ilegalidad que podrían haber interpuesto los vecinos por su molestia de que se les instale un gran edificio en su cuadra. Fue tan fuerte el impacto que muy poca gente insistió en seguir judicializando estas situaciones por lo difícil que es obtener una resolución favorable. Es escandaloso. 

¿Cuál podría ser una solución para empezar a matizar esta realidad?

Creo que hay que volver a los orígenes. En primer lugar, hay que tener claro que el derecho urbanístico se refiere a normas que tienen que ver con el uso racional del suelo. En el caso chileno, este uso racional se deriva del urbanismo de carácter higienista. Mucho se habla de construir ciudades saludables, pero la verdad es que eso ya existe, ese es el origen de nuestra legislación. 

Acá no se requiere cambiar las leyes ni la constitución, basta leerlas y aplicarlas. Es lo que nosotros hemos alegado y la Corte nos ha acogido, ya que si bien es cierto se han hecho cambios desde políticas de gobierno, la política de Estado chilena es invariable en este tema desde 1925 en que se consagró como garantía la vivienda digna, y toda la normativa posterior se ha mantenido en la misma línea. 

Podemos recordar lo que dijo el senador Montes en la Comisión en la que se discutía la Ley de Integración Social, donde señaló expresamente, en un momento de angustia en pleno levantamiento social, que en los últimos 30 años sabían que han permitido que el Ministerio de Vivienda dicten decretos inconstitucionales. Su excusa es que era necesario hacerlos. Esa declaración es determinante, la elite gobernante sabe lo que ha estado haciendo.