Un local bajo mi departamento

Con el fin de aprovechar el suelo, los inmobiliarios están construyendo placas comerciales en las plantas bajas de los edificios nuevos de departamentos. El eje de la Línea 1 del Metro es el sector que cuenta con más iniciativas de este tipo.

Así como en Buenos Aires, en Santiago comienza a poblarse de edificios de departamentos cuyas plantas bajas están destinadas a locales comerciales. De preferencia, se localizan en el eje del Metro. Ejemplos de esta tendencia son Providencia, Las Condes y Ñuñoa.

por Oriana Olivos Marín

«El encarecimiento del precio del suelo ha empujado a los inmobiliarios a exprimir los terrenos buscando la mayor constructibilidad. En este marco, los locales comerciales conforman una buena opción. Además, existen comunas como Providencia donde las normativas premian la cesión, por parte de privados, de espacio público y habilitación de galerías comerciales.

MÁS RENTABILIDAD

Dice Rodrigo Aravena que se trata de un sistema inteligente de gestión urbana y que beneficia a la ciudad, porque son proyectos que revitalizan el espacio público, y también, a las inmobiliarias, ya que cuentan más metros cuadrados para vender.

Según Rodrigo Fuenzalida, gerente general de Fuenzalida Desarrollos Inmobiliarios, en general, a los compradores de departamentos nuevos no les gusta tener locales debajo de sus departamentos. «Esto se debe a malas experiencias en inmuebles antiguos, cuando no había regulación o un control estricto sobre el tipo de comercio que se establecía. En muchos casos generaban malos olores, tenían fea fachada o se usaban para bares».

Comenta Rodrigo Fuenzalida que si las propuestas comerciales que se instalan en el primer piso cuentan con minimarket, cafeterías de marca, farmacias, gimnasio, lavandería, peluquería, bancos y sucursales de instituciones, tienen buen pronóstico. Los residentes del edificio pueden satisfacer sus necesidades en forma expedita.

También los buenos emprendimientos posibilitan cuidar la fachada y, lo más importante, por su seriedad, pagan a tiempo los gastos comunes. Otro aporte de este tipo de locales es que hacen posible construir proyectos de departamentos en ubicaciones privilegiadas, donde los terrenos son más caros, que de otro modo sería imposible.

Para Rodrigo Aravena, un buen comercio dinamiza los proyectos residenciales y el malo los afecta negativamente. Esto último genera rotación de locatarios que incide en la calidad de vida del condominio y baja su plusvalía en el largo plazo. «Por eso es fundamental la buena ubicación y una adecuada gestión de los administradores».

La oferta de viviendas emplazadas sobre comercios se orienta a los segmentos C2 y C3, esencialmente. Por lo general son condominios de parejas jóvenes y personas solas que se benefician al proveerse de los servicios que brindan estas instalaciones en las plantas bajas.

En cuanto a precios, en Santiago Centro predominan espacios comerciales en proyectos de departamentos entre 900 UF y 1.500 UF. En providencia y Las Condes este indicador sube a 1.800 UF y 3.000 UF, pero nunca más allá porque los departamentos familiares de mayor superficie o precio no conviven bien con el comercio en primer piso.

Dice Rodrigo Aravena que los locales no debieran incidir en el precio unitario de los departamentos, pero sí en los gastos comunes. Estas instalaciones permiten prorratearlos mejor e, incluso, bajarlos en la gran mayoría de los casos.

PRECIO DE LOCALES

Los locales comerciales se suelen vender a empresas o inversionistas, quienes capitalizan su renta. El valor fluctúa entre 36 UF y 42 UF el metro cuadrado en sectores de baja demanda. Pero en zonas que tienen salidas a la Línea 1 del Metro, por ejemplo, sube a 60 UF (y más) el metro cuadrado de planta libre en primer piso. Es el caso de Providencia y Las Condes.

PARA QUE AMBOS CONVIVAN

El diseño de las plantas comerciales debe destinarse a locales institucionales y no a locatarios pequeños que no tienen presupuesto para mantener las instalaciones.

Tiene que existir un reglamento de usos permitidos o prohibidos.

Debe haber buenas instalaciones de shafts y de climatización.

Disponer de espacios especiales y estéticos para la publicidad.

Se debe reglamentar el uso de jardines con el fin de que los locales no copen el espacio residencial.

Tienen que existir horarios de funcionamientos para que los locales no interrumpan la vida de los residentes.

Fuente: El Mercurio Domingo 25 de mayo de 2008