Ley de aportes al espacio público abre debate: inmobiliarias prevén alza en precio de viviendas

Por Marco Gutiérrez V.

Fuente: El Mercurio 30/09/2020

Además de los efectos económicos derivados de la pandemia, el sector inmobiliario enfrentará desde noviembre el impacto de una nueva ley de mitigaciones para obras de construcción.

En el Congreso se tramita hoy un proyecto de ley impulsado por el Gobierno para modificar la Ley N° 20.958, promulgada en 2016, que establece un sistema de aportes al espacio público y que entra en vigencia en noviembre.

El cambio es solo para aplazar en 12 meses la entrada en vigencia del sistema de evaluación de impactos en la movilidad local, que debería regir desde el 17 de noviembre. Así, las inmobiliarias no tendrían que realizar Informes de Mitigación de Impacto Vial (IMIV) para aprobar sus edificaciones y seguirían usando por un año los Estudios de Impactos sobre el Sistema de Transporte Urbano (Eistu).

Esta modificación, impulsada por el Ejecutivo -ministerios de Transportes y de Vivienda-, busca que los análisis de mitigaciones se realicen en escenarios «normales» de movilidad -que por la pandemia no se dan- y para no afectar la reactivación del sector de la construcción por la extensa tramitación de los IMIV.

Lo que se mantiene sin cambios es el inicio del pago de aportes al espacio público desde el 17 de noviembre, lo que implica un costo para las iniciativas inmobiliarias que puede llegar al 44% del avalúo fiscal del terreno donde se levantan, dependiendo de la densidad del plan. Estos aportes van al municipio y para obras relacionadas a movilidad.

En el rubro inmobiliario anticipan que esto provocará el ingreso acelerado de proyectos para su aprobación en las direcciones de obras antes del 17 de noviembre. A la vez, afirman que el valor de las viviendas nuevas subirá entre 6% y 10%. También advierten que existe poca claridad sobre cómo operará el sistema de cobro.

Roberto Bascuñán, gerente general de Inmobiliaria Norte Verde , advierte que con la ley para recibir el permiso de edificación se debe tener aprobado el IMIV, por lo que estima que sin la postergación de esos informes se podría registrar una baja en la oferta de viviendas. Sobre el aporte al espacio público, indica que «hay que asumir que las viviendas subirán entre 6% y 10%».Juan Pablo Monge, gerente general de Constructora Desco, afirma que hoy se «está postergando la compra de terrenos hasta que podamos entender bien los efectos de estos cambios».

Monge estima que el impacto en precios de los departamentos sería de entre 3% y 6%, pero considerando las mitigaciones de los IMIV subiría al 8%. Prevé que esa alza recién se vería en un año, cuando eventualmente se agote el stock de viviendas tramitadas antes del 17 de noviembre.

José Ignacio Jaramillo, gerente de desarrollo de Inmobiliaria FG , comenta que «con esta ley, aparece una carga indirecta adicional». Añade que el alza en el precio de las viviendas puede ir desde 1% en proyectos menos densos hasta casi 6% en obras de mayor densidad.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez , indica que «cubrir las externalidades que causan los proyectos es un buen propósito y es de esperar que los recursos que se recaudan sean bien utilizados». Afirma que solicitaron al Minvu y al MTT que se postergara la puesta en marcha de la ley, pero solo se consideró lo relacionado a los IMIV.

Ministros: Ley positiva para las ciudades

La ministra de Transportes y Telecomunicaciones, Gloria Hutt , señala que el proyecto de ley de postergación ya fue visado en la Cámara de Diputados y por unanimidad en la comisión de Obras Públicas del Senado. «Falta ahora que pase a Sala en el Senado. Creemos que se aprobará», dice. Respecto del alza de los precios de las viviendas previsto por las inmobiliarias, Hutt recuerda que «la discusión sobre el efecto de estos aportes se llevó a cabo durante la tramitación de la ley original, por lo que no cabe cuestionarlos ahora. Sin embargo, consideramos que será muy positivo para las ciudades del país el contar con recursos que permitan financiar proyectos dentro del marco de los planes comunales o intercomunales de infraestructura, tendientes a mejorar los estándares del espacio urbano y la movilidad».

El ministro de Vivienda y Urbanismo, Felipe Ward , destaca que «la ley que establece un sistema de aportes al espacio público es una contribución para generar ciudades con mejor calidad de vida, que sean más amables y equilibradas, ya que permitirá que los proyectos inmobiliarios públicos y privados se hagan cargo proporcionalmente de sus impactos urbanos».

Ward afirma que el Minvu está elaborando herramientas para contribuir a la implementación de la ley. Mencionó una circular (DDU N° 439) con orientaciones para la formulación de planes comunales de inversiones en infraestructura de movilidad y espacio público.

Planificación de urbes y costos

El presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU), Sergio Baeriswyl , señala que «la entrada en vigencia de la ley es un paso significativo y que valoramos para la planificación de las ciudades, pero comprendemos que al no tener certezas sobre los efectos que está generando la pandemia en la movilidad urbana, resulta prudente este período propuesto de implementación parcial en la búsqueda de equilibrios entre reactivación económica y el uso sustentable del suelo urbano». Añade que la política nacional de desarrollo urbano «sugiere que los proyectos de gran escala internalicen sus impactos, en particular el vial».

El arquitecto y urbanista Iván Poduje – socio de Atisba – comenta que la ley «aumentará los costos y en proyectos pequeños y medianos el incremento se traspasará a precio, limitando el acceso a vivienda para la clase media, lo que es un riesgo». Por ello, espera que la exigencia de los aportes «sea razonable» para evitar un mayor encarecimiento.