Gran Santiago: crece interés por alejarse del centro y precios de arriendos continúan a la baja

Por Verónica Reyes

Fuente: BioBio Chile 19/10/2020

La mayor disminución en precios en arriendo de departamentos desde 2007 y una incipiente reactivación en las intenciones de compra en el mercado inmobiliario son dos de las principales conclusiones reveladas por el Informe Trimestral de Viviendas realizado por Portalinmobiliario.com, correspondiente al tercer trimestre de 2020 para la región Metropolitana.

La información levantada da cuenta de un creciente interés por vivir en las comunas más alejadas del centro del Gran Santiago: Pudahuel, Padre Hurtado, San Bernardo, Cerrillos y Colina son las comunas que han presentado mayores alzas en términos anuales de cotizaciones.

“Precios más asequibles y lugares más espaciosos son variables de gran peso dado el contexto actual, con una economía más deprimida y con una modificación en el estilo de vida donde se pasa mayor tiempo en los hogares”, explicó Daniel McCleary, director de Portalinmobiliario.com.

Lejos del centro

Por el contrario, comunas céntricas como Quinta Normal, Estación Central, San Miguel y Santiago muestran mayor lentitud para recuperar los niveles de cotizaciones que mostraban hace un año, conforme al análisis.

“Esto podría explicarse ya que son comunas que sustentan una parte importante de la demanda del denominado inversionista ‘hormiga’, que ante escenarios económicos complicados como los que estamos atravesando, podrían mostrar menor interés ante esta clase de inversión”, comentó el ejecutivo.

McCleary precisó además que en comparación con el trimestre inmediatamente anterior sí se aprecia una recuperación en la demanda, pero con niveles por debajo de lo registrado hace 12 meses.

Precios de arriendo: Estación Central y Santiago presentan las mayores bajas

Durante el tercer trimestre del año se produjo la mayor caída anual (es decir, versus tercer trimestre de 2019) en los precios de arriendo de la que se tiene registro en el sitio Portalinmobiliario.com, con una baja de -1,7% para casas, y de -7,7% para propiedades en altura, superando al periodo anterior y anotando así una baja histórica desde el año 2007.

No obstante, al hacer un seguimiento mensual, septiembre tanto en demanda como en precios anotó un incremento respecto a agosto, lo que haría presagiar que de aquí al cierre de año debiese comenzar a observarse una recuperación en esta caída.

Si se analiza por sectores en la región, la zona céntrica de Santiago fue la que mostró las mayores caídas en los precios de arriendo de departamentos, con una baja promedio en sus valores de un -11,3%.

A su vez, el sector oriente fue el que menos decayó, con un -5,5%.

A nivel de comunas, la mayor disminución de precios en comparación al año anterior se registró en Estación Central con un -11,6%, Santiago con -11,3%, San Joaquín con -10,9%, y Quinta Normal con -10,9%.

Adicionalmente, las 23 comunas analizadas en el ítem de precio de arriendo mostraron caídas, registrándose las menores disminuciones en la comunas de San Bernardo con un -2,6% y Vitacura con -2,7%.

Rentabilidad bruta anual

En relación a la Rentabilidad Bruta Anual, esta también alcanzó su mínimo histórico desde 2007, situándose en 4,7% para departamentos y 5,5% para casas. Esto se traduce en 21 años para recuperar la inversión por arriendos para los departamentos y de 18 años para las casas.

“Quilicura aparece posicionada como la comuna con el mejor retorno de la ciudad, llegando a un 9,2%, lo que implica menos de 11 años para recuperar la inversión por medio del ingreso que se obtiene por arriendo, contrastando con Vitacura que se necesitarían 27,5 años para recuperar la inversión en un departamento”, explicó Daniel McCleary.

Al analizar los precios para arriendo de departamentos, dentro de las comunas estudiadas Estación Central resultó ser la más accesible, mientras que Vitacura la de precios más altos.

Por ejemplo, un departamento de 3 dormitorios y 2 baños en Estación Central cuesta en promedio $410.780, mientras que uno de sólo 1 dormitorio y 1 baño en Vitacura, alcanza los $489.328, es decir, casi $80 mil más mensuales.

Reactivación económica: 10% y bajas tasas en créditos

El rubro de viviendas usadas, tanto en el arriendo como en la venta, está mostrando una reactivación luego de un alicaído segundo trimestre.

Por un lado, el arriendo exhibe una recuperación gracias a una economía que poco a poco se dinamiza; mientras que, en el mercado de compraventa los descuentos -sumados a una baja en las tasas y moderación en el ritmo de crecimiento de los precios de las viviendas, además de factores adicionales como el retiro del 10%- generaron un aumento en las visitas.

Todo esto se traduce en un 79,5% más de búsqueda de los usuarios respecto al segundo trimestre en el caso de la demanda por arriendos y de un 20,6% en el caso de ventas.

En cuanto a la búsqueda de departamentos, los espacios más demandados fueron aquellos de 40 metros cuadrados o inferior, los que presentaron un incremento de un 29,9% a un 34,2% del total de visitas en la región Metropolitana. Mismo fenómeno puede observarse en departamentos de una habitación, cuya demanda aumentó significativamente en relación a aquellos con más piezas, pasando de un 32,9% al 38,5% del total.

Por último, en las cotizaciones para compra de viviendas, este tercer trimestre han experimentado una importante recuperación con un aumento del 51,6% en este tipo de operación, en comparación con el trimestre anterior del año.

Sin embargo, a pesar de esta recuperación trimestral, si se aprecia en términos anuales aún no se recuperan los niveles de cotización vistos hace 12 meses, ya que si se compara con igual período del año anterior, se registra una caída de -11,3%.

Finalmente, con respecto a la publicación de avisos de arriendo de departamentos, estos siguen la tendencia del trimestre anterior, aumentando su disponibilidad, llegando a representar el 49,6% del total de avisos de departamentos para el Gran Santiago, 10 puntos porcentuales más que igual periodo del año anterior. Lidera la comuna de Estación Central que en un año aumentó el número de avisos de departamentos en arriendo en un 180,9% es decir, casi se triplicaron.

Esto se debe a que comunas como Santiago Centro, Estación Central y Quinta Normal han sido parte de las localidades más afectadas durante el último año por la caída en la actividad económica, lo que tendría su explicación en dos factores principales.

“Previo a la pandemia ya había sido una zona muy golpeada por manifestaciones, lo que hizo aumentar la vacancia. Segundo, en general el perfil de quienes buscan arriendo en estas zonas son jóvenes con poco tiempo en el mercado laboral y que se encuentran en mayor vulnerabilidad con poca disponibilidad de ahorro cuando la economía se contrae, teniendo en muchos casos que dejar sus departamentos para volver con sus familias, lo que conlleva aumentos de vacancia que terminan presionando los precios a la baja”, argumentó McCleary.