La letra chica detrás del boom de rifas de casas y terrenos: ¿práctica conveniente o sorteo ilícito?

Por Camilo Suazo

Fuente: BioBio Chile 12/08/2021

Se promocionan en redes sociales y medios de comunicación como una posibilidad rápida para obtener una propiedad. Pero podrían terminar siendo un dolor de cabeza. El boom de las rifas de casas y terrenos esconde en su letra chica un sinfín de inconvenientes para quienes se ven seducidos por las ofertas. BioBioChile analizó una decena de estos concursos. Estos son los resultados.

En el último tiempo hemos visto un explosivo aumento en la cantidad de viviendas y terrenos que han comenzado a rifarse a través de internet por parte de sus propietarios.

Se trata de una práctica que cada vez es más común, y que tienta a muchas personas quienes sueñan con adquirir una propiedad a un precio bajísimo.

Su mecanismo es sumamente sencillo: el propietario ofrece como gran premio una propiedad, tasada en varios millones de pesos, entre quienes compren un ticket a un determinado precio.

De esta manera, alguien que paga por un ticket de 15 mil pesos podría, eventualmente, adquirir un terreno avaluado en 100 millones de pesos.

Ejemplos de este tipo de rifas hay por montones. En Peñalolén, por nombrar alguno, se ofrece una casa de cuatro habitaciones en 120 m2 construidos. Para participar, los interesados deben comprar un número a sólo 20 mil pesos.

¿El problema? Luego de meses de concurso, el sorteo se suspendió este martes debido a la imposibilidad de llegar a “la meta de ventas”.

En Valparaíso, por su parte, se ofrece una casona con 467 mts2 construidos, la cual cuenta con dos locales comerciales en el primer piso, 11 habitaciones, 10 baños, recepción, cocina equipada, terraza de 100 m2 con asadera y “una increíble vista a la ciudad de Valparaíso”. En este caso, el ticket se vende a un valor de 10 mil pesos.

En Punitaqui (región de Coquimbo), en tanto, se rifa una propiedad de 3,04 hectáreas, en el que la vivienda cuenta con 255 m2. El número cuesta apenas mil pesos.

¿Quién regula estas rifas?

Pese a lo atractivo que pudiera resultar participar en algunos de estos concursos y al interés que han generado este tipo de iniciativas, actualmente no hay entidad pública, ni privada, que en el marco de la ley fiscalice, organice o regule este tipo de acuerdos.

Así lo explicó a BioBioChile el abogado Renzo Munita Marambio, profesor investigador del Centro de Derecho Regulatorio y Empresa de la Facultad de Derecho de la Universidad del Desarrollo.

“En rigor, en nuestro país, solo los juegos de azar autorizados por ley, pueden ser tenidos como válidos y como una fuente apta para generar efectos obligacionales”, sostiene.

“El marco legislativo chileno es bastante claro en afirmar que mientras no exista una ley al respecto, los contratos de azar deben ser tenidos por ilícitos, tanto civil como penalmente”, apunta.

Así, los únicos que cuentan con autorización legal son las loterías, los casinos y los hipódromos debidamente regulados.

¿La otra excepción? Eventos a beneficencia. En efecto, la ley permite realizar este tipo actividades a personas jurídicas que se dedican a obras de beneficencia privada, a sociedades mutualistas, Bomberos, instituciones deportivas con personalidad jurídica y organismos de gobierno que, careciendo de personalidad jurídica, tengan por finalidad la educación, la caridad o la asistencia social.

No obstante, rifas como las mencionadas en los párrafos anteriores no calificarían en ninguna de estas categorías.

El jurista remarca que la rifa implica atribuirle serias objeciones civiles vinculadas a la validez del acuerdo en cuya virtud un importante número de personas compran un número con la expectativa de ganar un inmueble.

Por su parte, desde una perspectiva penal, advierte el abogado, el tema se vincularía con lo dispuesto en el artículo 276 del Código Penal, el cual indica que los autores de loterías no autorizadas legalmente incurrirán en la multa de 11 a 20 UTM y perderán los objetos muebles puestos en lotería. Si los objetos puestos en lotería son inmuebles, la pena será una multa de 21 a 30 UTM.

La letra chica

En una revisión de diez de estas rifas analizadas por BBCL para esta publicación, un detalle que llama la atención es que en caso de que el sorteo se suspendiera, ya sea porque no se vendió el mínimo de ticket establecido o por algún motivo de “fuerza mayor”, en ninguna se comprometían a devolver el 100% del ticket a cada comprador.

Por cierto, todas contaban con sus respectivas bases legales protocolizadas por un notario.

Si volvemos al caso de la casa en Peñalolén, por ejemplo, se indica: “Si no se venden el mínimo de tickets, la rifa no se realizará y dará derecho a los compradores de tickets a solicitar el reembolso del 96,5% del dinero pagado por la compra del ticket. El 3,5% retenido corresponde exclusivamente a la comisión cobrada por el canal de pago del ticket”.

Algo similar ocurre con la casona de Valparaíso, en donde se detalla que si no se venden todos los tickets, se podrá extender el sorteo en 30 días o se devolverá el 90% del monto a cada comprador. “El 10% retenido se utilizará exclusivamente para costear gastos administrativos”, menciona su sitio oficial.

Revisando publicaciones similares, encontramos una propiedad en Macul de 125 m² construidos y 252 m² de terreno que se ofrecía mediante tickets de 15 mil pesos. Si bien originalmente el sorteo se realizaría el 25 de mayo de 2021, la fecha fue postergada para el 24 de julio.

Finalmente, se anunció el pasado 20 de julio a través de las redes sociales que la rifa se suspendía por “la imposibilidad de realizar venta online y la limitación del concurso por parte de la administración de las redes sociales”.

A 21 días del anuncio, BioBioChile ha podido conversar con al menos tres personas quienes aún no reciben información sobre cómo recuperar su dinero, aún cuando desde la organización indicaron que en los próximos días les informarían sobre cómo procederían con la devolución.

Desde la organización tampoco hemos recibido una respuesta hasta la publicación de esta nota.

“Aparente licitud”

Volviendo al tema de las bases legales, el abogado Renzo Munita indica: “Nada debe sorprender que existan bases -autodenominadas ‘legales’- que siendo autorizadas ante notario impregnen de una aparente licitud el contrato de juego en mención”.

“Ocurre que el notario, en su rol de ministro de fe pública, carece de facultades para pronunciarse sobre la licitud o ilicitud de los instrumentos que le son presentados con el propósito de autentificar las firmas en ellos estampadas, siendo los tribunales de justicia los sensores de dicho propósito”, puntualiza.

Para saber cómo funciona la protocolización de bases, llamamos a tres notarías de diferentes ciudades: Santiago, Valparaíso y Concepción. En los tres casos la respuesta fue la misma.

Es decir, la persona interesada en rifar su propiedad tendrá que redactar sus bases, firmarlas y llevarlas al notario, quien certificará la firma para luego protocolizar el documento. Se trata de un proceso que demora un día y que su valor ronda los 40 mil pesos.

En BioBioChile quisimos tener una declaración al respecto desde la Asociación de Notarios, Conservadores y Archiveros Judiciales, sin que por el momento hayamos obtenido una respuesta.

Eventuales problemas para el “ganador”

En tanto, el académico de la Facultad de Derecho de la Universidad del Desarrollo precisa que quien “gane” una rifa de estas características, podría tener problemas relativos a la inscripción de la propiedad a su nombre.

“Aunque los inconvenientes pueden ocasionarse incluso antes, pues la sola rifa no tiene el mérito de calificar como comprador, ni menos como dueño al ganador del inmueble en cuestión”, menciona.

Al respecto, explica Munita, la rifa requeriría que se suscriba una escritura pública de compraventa, “en la cual debe considerarse como precio, una cifra que a su vez debiera ser superior a la que costó el número de rifa”.

Lo anterior debido a fines tributarios relacionados a la justificación de las sumas recaudadas por parte del vendedor, “civiles vinculados a la lesión enorme, como también relacionados con el requerimiento de la inscripción del extracto de la escritura en el Conservador de Bienes Raíces respectivo”.

“No debe olvidarse que el Conservador puede rechazar inscribir un extracto cuando ella sea ‘algún sentido legalmente inadmisible’, tal como dispone el artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, cuestión que pudiera fundarse en el incumplimiento al requisito del precio – que puede ser tenido por irrisorio – como que deriva de una operación cuya génesis se origina en un acto de adolece, como mencionamos, de objeto ilícito”, concluye.

En resumen, lo que podría ser un golpe de suerte, podría terminar siendo un dolor de cabeza.