Control de precios, ‘zonas tensionadas’ y restricciones a Airbnb: Las medidas que adopta Europa contra la crisis de vivienda

Por Joaquín Riffo B.

Fuente: Interferencia.cl 27/04/2023

Con énfasis en el derecho social a un lugar donde vivir, países como Alemania, Francia, Italia, Holanda, España y Portugal están impulsando topes a las subidas del alquiler, y ayudas y rebajas fiscales, entre otras medidas, todo con el fin de contener el aumento de la inflación en los arriendos.

La crisis habitacional producto de distintos factores es un fenómeno global y en el continente europeo ya se están implementando distintas medidas a fin de contrarrestar esta realidad que tiene a miles de personas en la incertidumbre respecto de un lugar dónde vivir. 

En ese contexto, han surgido diversas iniciativas según cada país. En ciudades como Berlín, por ejemplo, muchas han sido las variables que se han considerado, desde restricciones a plataformas de arriendo como Airbnb hasta un referéndum para expropiar viviendas, tal como informó Interferencia en su momento.

Recientemente, España ha impulsado una nueva ley de vivienda que ha sido pactada en el Congreso por el PSOE, Unidas Podemos, ERC y Bildu, que tiene entre sus objetivos aumentar el parque de vivienda social hasta el 20% en las denominadas ‘áreas tensionadas’ -término que hace referencia a cuando la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos supere el 30% de la renta media de los hogares- de precios e implementar la regulación del valor de los alquileres. 

En detalle, la propuesta española también busca imponer un recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del 150% a aquellos inmuebles que se encuentren vacíos y la creación de un bono de 250 euros mensuales para ayudar a los jóvenes a que puedan independizarse.

Recientemente, España ha impulsado una nueva ley de vivienda que tiene entre sus objetivos aumentar el parque de vivienda social hasta el 20% e implementar la regulación del valor de los alquileres. 

También considera nuevas protecciones para los inquilinos. De esa forma, se establece que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario y no del inquilino. Además, queda prohibido aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos como tasas de basura, un pago extra de cualquier tipo, etc. Por otro lado, se elimina la cláusula de escape. Queda suprimida la cláusula apodada como «acuerdo entre dos partes». Esta permitía la no aplicación de las medidas que contiene la ley en las situaciones en las que exista un acuerdo entre las partes. Se considera que los inquilinos tienen una mayor limitación a la hora de negociar y que, por tanto, en muchas ocasiones en las que se aplicaba esta cláusula de escape.

En distintos países

Un reciente artículo de El País detalla otras medidas que se están implementando en distintos lugares del continente europeo. 

En Alemania, por ejemplo, se destaca que más de la mitad de los alemanes viven de alquiler, el porcentaje más alto de la Unión Europea (en España solo el 15,9% de los hogares viven de alquiler). “Y las leyes protegen a los inquilinos: los contratos son, en general, indefinidos, y en teoría no se permiten las subidas abusivas. Para poner freno al incremento de los precios, desde 2015 la llamada ley del freno del alquiler obliga a que los nuevos contratos como máximo puedan estar un 10% por encima del alquiler medio de la zona. Se aplica únicamente en áreas tensionadas, es decir, con elevada demanda y precios altos, como Berlín, Múnich o Colonia”, apunta el texto.

Se describe que la ley de dicho país prevé distintos mecanismos para actualizar un alquiler existente (importes pactados de antemano, actualización al IPC o mediante un índice de viviendas de similares características) pero la regla general es que los aumentos no pueden sumar más de un 20% en tres años o del 15% en mercados tensionados como el de la capital.

En el caso de Portugal, hay que considerar que entre 2010 y 2022 el precio de la vivienda escaló un 77%, mientras que los salarios solo subieron un 30%. 

“Este desequilibrio, que está castigando sobre todo a jóvenes y clases medias, ha llevado al Gobierno portugués a diseñar un paquete de medidas, bautizado como Más Vivienda, para intervenir en el mercado. Entre otras, se fija un techo máximo de subida de alquileres sobre las casas que ya están en el mercado de alquiler. Las que se incorporen de nuevo no estarán sujetas a ningún límite”, se explica. 

Otra medida nueva es también la rebaja fiscal en los ingresos por arrendamientos, que pagan menos impuestos cuando mayor es la duración del contrato de alquiler.

En los casos de compraventa, la Administración va a asumir una parte de los intereses de los préstamos hipotecarios de hasta 200.000 euros formalizados a partir de 2018. Además, se ha obligado a la banca a ofrecer préstamos hipotecarios con interés fijo entre las ofertas que realicen a nuevos compradores.

En cuanto a Holanda, para evitar que los alquileres se disparen, el ministro de Vivienda, Hugo de Jonge, quiere regular a partir de 2024 hasta el 90% de los alquileres superiores a 800 euros, puesto que hasta esa cantidad las rentas se consideran sociales. 

En Alemania, para poner freno al incremento de los precios, desde 2015 la llamada ley del freno del alquiler obliga a que los nuevos contratos como máximo puedan estar un 10% por encima del alquiler medio de la zona. Se aplica únicamente en áreas tensionadas, es decir, con elevada demanda y precios altos, como Berlín, Múnich o Colonia

“Se trata de unas 150.000 casas en todo el país. El ministro quiere, además, que las casas privadas que no cumplan una serie de características (superficie, habitaciones, jardín, protección del frío) deban bajar el precio. “Una intervención así afecta los derechos de propiedad, pero hay que pensar también en el derecho a la vivienda”, ha dicho el ministro. Según la prensa financiera holandesa, ante esta situación, cada vez más bancos e inmobiliarias planean vender sus inmuebles”, afirma El País.

En Francia, el país está experimentado una leve bajada de los precios del mercado inmobiliario y, en regiones como la de París, también de los alquileres, cuyo aumento anual debe limitarse al 3,5% máximo en el contexto de las medidas contra la inflación. 

Italia ha aprobado recientemente ayudas y beneficios fiscales para facilitar el acceso a la vivienda, tanto de compra como de alquiler. La mayoría de las medidas fueron aprobadas por el Ejecutivo anterior de Mario Draghi y el Gobierno actual de Giorgia Meloni las ha mantenido con una prórroga de un año o las ha modificado ligeramente. “Los jóvenes de menos de 36 años que compren su primera vivienda tienen incentivos fiscales si sus ingresos son inferiores a los 40.000 euros. Entre otras cosas, no deberán pagar los impuestos de matriculación, hipotecarios y catastrales, y tendrán desgravaciones en el IVA, además de facilidades de acceso a las hipotecas, gracias a un fondo que cuenta con la garantía del Estado”, describe el artículo.

A su vez, se sostiene que “el Ejecutivo italiano quiere también impulsar el mercado de las casas energéticamente eficientes y ha rescatado una medida que ya existió entre 2016 y 2018 que permite al consumidor recuperar en 10 plazos el 50% del IVA pagado por la compra de primeras viviendas de certificación energética A y B. En cuanto al alquiler, el Gobierno actual ha restringido considerablemente las ayudas anteriores. Este año, los inquilinos menores de 31 años en dificultades económicas que cumplan una serie de requisitos podrán optar a una subvención de hasta un máximo de 1.500 euros anuales”.

En suelo belga, se considera que en marzo pasado los precios de alquiler han subido un 6,7% y el índice de arrendamientos, un 7,3%. 

“Además, esa actualización anual es realmente competencia regional, pese a que la fórmula que se utiliza se aplica en todo el país y también alguna de las medidas que se han aplicado para frenar el incremento en los últimos meses. En octubre, en las tres regiones (Flandes, Valonia y Bruselas-Capital) entró en vigor una medida que vincula ese índice de actualización a las certificaciones energéticas de las viviendas: las más eficientes lo pueden aplicar sin restricciones; las que están en un rango medio, al 50%; y las menos eficientes, lo tienen bloqueado. En la capital, además, en diciembre ha entrado una fórmula de revalorización distinta en la que se excluye la evolución de la energía”, se explica sobre Bélgica en el texto.

En el caso del Reino Unido, el gobierno mantiene desde hace ya casi una década el programa Local Housing Allowance (Prestación para Vivienda Local), conocido popularmente como el beneficio social de ayuda al alquiler. “Garantiza una subvención, que en muchos casos supone el 100% de la renta, y que ha permitido a millones de personas mantener sus viviendas. Sin embargo, el programa lleva casi media década congelado”, afirman.

“Con una inflación que supera el 10% y unos tipos de interés en el 4,25%, tanto el precio de las hipotecas como el de los alquileres se ha disparado a niveles insostenibles. El llamado “presupuesto de primavera”, presentado el 15 de marzo por el ministro de Economía, Jeremy Hunt, recibió duras críticas de expertos y oenegés por la escasa atención, y los escasos fondos, que destinaba a un problema agudo, como es el de la vivienda. El Gobierno asegura que va a destinar más de 32.000 millones en ayudas al alquiler durante el periodo 2022/2023, pero se refiere sobre todo al beneficio social ya existente, y no a nuevos proyectos para subvencionar o limitar el precio de nuevos contratos”, subraya la pieza periodística.