Pronostican estabilidad en precios de arriendos de departamentos

Fuente: El Mercurio Domingo 13 de mayo de 2007

Analistas afirman que pese a que la oferta ha crecido explosivamente, la persistencia del déficit habitacional permite que la demanda de arriendos no decaigan.

por ORIANA OLIVOS MARÍN

Las ventas de viviendas nuevas han mejorado sustancialmente el último año y pareciera que este fenómeno pudiese afectar negativamente el mercado del arriendo. Pero no es así, comenta Roger Debarbieri, presidente del Instituto Inmobiliario de Chile, quien asegura que la cantidad de arrendatarios seguirá estable, aunque con un leve y sostenido crecimiento.

Cabe recordar que el último censo registró un universo de más de 700 mil viviendas arrendadas de un total de 3.743.817 viviendas permanentes. Es decir el 18,4% era alquilada.

«El crecimiento de los inmuebles arrendados entre 1992 y 2002 fue de 23,9%, y desde el censo hasta ahora, este índice se ha mantenido relativamente estable hasta hoy. Sólo ha variado el perfil de las viviendas en cuanto a menores tamaños y a programas que buscan atender a diferentes segmentos de la población que irrumpen con fuerza en la demanda de viviendas», comenta Debarbieri.

Crece demanda

Por ejemplo, se ha incrementado la construcción de viviendas de baja superficie para atender a las personas solteras, separadas, viudas y matrimonios jóvenes, que pueden acceder a la compra de un inmueble, fundamentalmente por las actuales condiciones de crédito blandos y a largo plazo y a la estabilidad económica observada.

Sin embargo, estas mismas viviendas son también demandadas por los pequeños y medianos inversionistas, quienes compran para poner en arriendo y vivir de las rentas.

Plantea Alberto Hardessen, académico del Magíster de Economía Urbana de la Universidad Mayor, que los inversionistas tienden a preferir unidades más chicas, de donde se puede concluir que en el mercado de los arriendos habría hogares pequeños (unipersonales o parejas sin hijos), donde destacan, sin duda, los jóvenes.

Entonces, ¿por qué este grupo etario no compra una propiedad en vez de alquilar?

Para el académico, resulta bastante razonable que los jóvenes esperen una mayor consolidación económica para adquirir una vivienda definitiva. «La decisión de comprar en vez de alquilar se complica si se tiene en consideración que no se ha conseguido desarrollar un mercado secundario tan ágil como el de los autos usados, restándole liquidez a la inversión».

Dice Derbarbieri que hoy existen más personas que demandan arriendo que antes. Y esto se debe a dos razones fundamentales: nuevos inmigrantes en las ciudades (en mayor medida en la capital) que llegan a trabajar o a estudiar y al surgimiento de un nuevo grupo de personas jóvenes que han elevado su nivel de ingresos y que ya no desean continuar bajo el alero familiar. Un caso interesante lo constituye el mayor número de solteras que demandan viviendas unipersonales.

Que se sigan manteniendo los niveles de arriendo obedece a que las rentas han permanecido estables en los últimos dos años. También estaría activando este mercado la tremenda diversidad de zonas en que se localiza la oferta y que permite a las personas acercarse al máximo al lugar de trabajo o de estudio, desplazamientos que no son permanentes ni definitivos.

Con respecto a los productos más solicitados para arriendo, las viviendas que reciben las preferencias de la demanda son departamentos y el tamaño depende del grupo familiar. Los de menor superficie se localizan en las zonas centrales de las comunas de Providencia, Santiago Centro, Vitacura y Las Condes. Cada una de ellos con su valor definido por el nivel social del sector.

En tanto, las viviendas de superficies mayores, tanto casas como departamentos, se localizan en las comunas ubicadas en el segundo anillo desde el eje centro, entre las que están Ñuñoa, Macul, San Miguel, Recoleta, Independencia y, finalmente, las comunas más distantes cuya oferta se centra en casas: Peñalolén, Lo Barnechea, La Reina, La Florida, Maipú y Pudahuel.

Arriendo para rato

Que el número de arriendos no decaiga, y crezca sostenidamente aunque sea en forma leve, se debe también a que aún no se soluciona el problema del déficit habitacional.

«Si bien el financiamiento a la demanda de viviendas es excelente en la actualidad y presenta diferentes opciones, las ventas anuales no alcanzan a cubrir las necesidad de reducción del déficit existente y sólo lo mantienen relativamente controlado en los niveles de sobre medio millón de viviendas faltantes. Prueba de ello es el tiempo que demora hoy la ocupación de una vivienda (30 días), considerado muy bueno dentro de los inversionistas y sólo superado con la colocación automática que se produce desde 1985 después del terremoto», explica Debarbieri.

Los expertos coinciden en plantear que los inversionistas prefieren departamentos chicos. «Y efectivamente la rentabilidad que se obtiene del arriendo es mayor en este tipo de inmuebles, y definitivamente mucho mayor que la que se obtiene de casas de alto precio», comenta el Alberto Hardessen.

Además, se arriendan más departamentos que casas (la relación es 5:1). Y en el primer producto la gran masa se concentra en el segmento C1, C2 y C3, que busca propiedades entre las 1.000 UF y las 2.000 UF y que pueden pagar alquileres entre 150 mil y 250 mil pesos aproximadamente.

En este nicho opera el concepto de tamaño económico: mientras más chico el inmueble más caro es el metro cuadrado. Sin embargo, son estos departamentos los más demandados.

Opción por lo pequeño

Dicen los expertos que esto no es casual. Se debe a que están bien ubicados, tienen gastos comunes bajos y a que la gente que los alquila no necesita más espacio para vivir. Todos tienden a sacrificar tamaño por localización. Incluso la rentabilidad de los departamentos pequeños puede llegar al 9%.

Según estudios, del total de las compras de departamentos en el Gran Santiago, el 30% se destina al arriendo. Y de este porcentaje, el tramo con mayor demanda se concentra en viviendas que van desde las 1.000 UF a las 2.500 UF, con más del 70% del mercado. Le siguen en el ranking, los de entre 2.500 UF y 3.500 UF, con el 10%, y luego, los de 3.500 y 4.00 UF, con el 9%.

La razón de estas diferencias radica en que mientras más caro sea el valor de la propiedad menos rentabilidad tiene cuando se alquila

Dice Roger Debarbieri que en los tramos superiores a las 3.500 UF existe una menor oferta de departamentos destinados al alquiler. En tanto, la mayoría de los que cuestan menos de 1.000 UF no se arriendan porque la gente los compra para vivir en ellos.

Vivienda definitiva en espera

«Siendo la compra de vivienda una decisión aspiracional, es razonable que los jóvenes esperen una mayor consolidación de su situación económica antes de comprar una vivienda de carácter más definitivo. La movilidad en la vivienda de hogares nucleares en Chile es baja», explica Alberto Hardessen, académico del Magíster de Economía Urbana de la Universidad Mayor.