M2 de departamentos en Ñuñoa y Santiago alcanza precios de Vitacura y Las Condes

Fuente: El Mercurio Economía y negocios 27-09-2014

María de los Ángeles Pattillo

El valor mínimo de los departamentos de un dormitorio en Vitacura es de 75 UF/m², cifra que se topa con el máximo de Ñuñoa, que llega a 79 UF/m². En tanto, el piso en Las Condes es de 62 UF/m², mientras que el máximo de Santiago Centro alcanza a 73 UF/m², según un estudio de GfK Adimark. Las grandes diferencias se dan en las superficies de las viviendas, que hace que los precios finales sean distintos entre unas y otras zonas.

Los departamentos de un dormitorio en Las Condes, Vitacura, Providencia y Ñuñoa tienen mercados “equivalentes”. Según un estudio encargado por “El Mercurio” a GfK Adimark, hay zonas de dichas comunas donde el valor del metro cuadrado (UF/m2) es similar al de otros sectores de la capital. Así, por ejemplo, en Las Condes, en las cercanías de la heladería Tavelli y en el eje Apoquindo por Los Dominicos, la oferta se mueve entre las 80 y las 90 UF/m2, mismo rango de precios de varios proyectos en el sector de Los Leones hacia el oriente (Pocuro, El Bosque y Las Lilas), en Providencia.

Sin embargo, en el análisis llama especialmente la atención el caso de Vitacura y Ñuñoa. El precio mínimo de los departamentos de un dormitorio en Vitacura es de 75 UF/m2, cifra que se topa con el máximo de Ñuñoa: 79 UF/m2. La oferta más barata en Vitacura se ubica en el sector de Las Hualtatas con Américo Vespucio, y también es posible ver un proyecto bajo las 80 UF/m2 en el eje Kennedy, mientras que en Ñuñoa es posible encontrar opciones de 70 a 79 UF/m2 en los sectores de Tobalaba, Plaza Egaña y Ricardo Lyon, en el límite comunal con Providencia.

A juicio de Juan Pablo Monge, gerente general de Inmobiliaria Desco, el alto precio que ha alcanzado el metro cuadrado en Ñuñoa tiene mucho que ver con la llegada de los inversionistas a la comuna. “Quien compraba departamentos para arrendar en Vitacura o Las Condes ya no tiene oferta, y se movió a Ñuñoa, lo que ha hecho que los precios hayan tendido a acercarse a los de zonas de mejor perfil”.

En todo caso, el gerente del área inmobiliaria de GfK Adimark, Javier Varleta, advierte que el producto final no es comparable: “Son zonas donde se equipara la punta más alta con la más baja en términos de UF/m², pero al tomarse en cuenta el metraje, no podrían considerarse como unidades equivalentes”. Según datos de la consultora, los tamaños de ese tipo de departamento en Vitacura se mueven entre los 53 y los 63 metros cuadrados (m2), mientras que los precios están entre las 4.738 y las 5.675 UF. En Ñuñoa, en cambio, la superficie oscila entre 29 y 60 m2, con valores desde las 1.647 hasta las 3.765 UF.

Las dos “almas” de Ñuñoa

A Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), no le extraña que la UF/m2 se tope en Vitacura y Ñuñoa: “Este es un mercado muy de nichos, y en ese contexto la zona prime de Ñuñoa puede competir perfectamente con la menos valiosa de Vitacura”.
Para Juan Pablo Monge, en Ñuñoa conviven dos comunas. “Si bien tienen el mismo nombre, no tienen nada que ver una con la otra. Por un lado está la oferta detrás del Estadio Nacional y por el otro está el sector de Lyon. Todo lo cercano a Providencia es la huincha más valiosa y donde se encuentran los mayores valores”, indica.

Lo cierto es que los departamentos de un dormitorio en Ñuñoa pueden equipararse a la oferta de Vitacura y también a la de Las Condes, ya que en el área cercana a la heladería Tavelli existe un proyecto bajo las 70 UF/m2.

En el otro extremo, las puntas máximas de precio de San Miguel (53 UF/m2), Estación Central (50 UF/m2) e Independencia (57 UF/m2) quedan sobre el piso de Ñuñoa, que es de 47 UF/m2.

Visiones encontradas sobre la demanda

Antes de fijarse en el precio, la gente elige ubicación. Ese es el argumento que se repite entre quienes creen que Vitacura y Ñuñoa no son competencia, ya que los públicos que buscan en ellas son distintos. “Factores como el colegio o la cercanía con la red familiar son atributos claves al buscar un lugar donde vivir “, indica Domínguez.

Sin embargo, Jaime Arteaga, subgerente corporativo de ventas de Senexco y Sencorp, identifica a un comprador de departamentos de un dormitorio que es distinto al de otras distribuciones: “El ejecutivo joven, de entre 25 y 35 años, tiene más movilidad y se puede ir a vivir a Ñuñoa o al centro aunque haya estado toda su vida en Vitacura”. A su juicio, este nicho se convence por comunas “alternativas”, ya que puede optar a mejores precios, mayores superficies y hasta mejores terminaciones, en zonas que considera de buen nivel.

Distinto es el caso de los separados, el otro gran tipo de público que mira departamentos de un dormitorio. “Ellos prefieren quedarse en su comuna de toda la vida, porque están cerca de la casa de sus niños. Buscan, sobre todo, comodidad”, agrega Jaime Arteaga.

Para el ejecutivo, este fenómeno es finalmente un aporte para la ciudad. “Abre mucho más el abanico de posibilidades, porque para quien vive en Vitacura o Las Condes, ahora es perfectamente posible ver como opción a Ñuñoa, ya que busca edificios de muy buen nivel y en barrios de buen estándar”, dice.

En todo caso, Vicente Domínguez aclara que este fenómeno no es nuevo y, además, debería mantenerse en el tiempo. Juan Pablo Monge coincide con el director ejecutivo de la ADI, y cree que Ñuñoa va a seguir acercándose a comunas como Las Condes y Vitacura.

“Se va a empezar a acabar la oferta de departamentos chicos, y eso va a llevar a que el precio tienda a subir aún más (en esas zonas)”, concluye.