Aumento de costos, tasas restrictivas y menor demanda: Análisis al «complicado» escenario que hace peligrar al sector inmobiliario

Por Ignacia Munita C.

Fuente: Emol.com 25/09/2022

En medio del contundente cóctel que tiene al rubro de la construcción contra las cuerdas, varias firmas ligadas a esta industria han iniciado procesos de reorganización judicial para evitar la quiebra.

Una serie de antecedentes financieros, que hasta hace poco se mantenían reservados, reveló Sencorp, grupo inmobiliario fundado en 1962 por el arquitecto Abraham Senerman Lamas, en el marco del plan de salvataje que dio a conocer esta semana para evitar su quiebra, el que contempla la petición de una reorganización judicial.

A esta empresa se suman varias compañías constructoras e inmobiliarias que han protagonizado procesos similares para enfrentar las millonarias deudas que mantienen, como Beltec, La Cruz, Santafe, que a la fecha son las más conocidas. Todo esto en un complejo escenario para este mercado, que cada vez se acentúa más conforme pasan los meses y no mejora la situación económica del país.

En el caso de Beltec, en el documento de su petición de reorganización a inicios de este año figuraba una deuda total con acreedores por $26.480 millones, mientras que la inmobiliaria y constructora La Cruz solicitó reorganizarse a mediados de este año con pasivos por $115.490 millones, siendo una empresa que cuenta con amplia experiencia en proyectos de integración social relacionados con el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu).

Pacal, otra desarrolladora de viviendas con subsidio, habría llegado a acuerdo con bancos acreedores, pero algunos proveedores le siguen cobrando deudas impagas en tribunales.

El hecho de que el sector de la construcción esté contra las cuerdas responde a un contundente cóctel, que incluye las alzas del dólar, de los combustibles y fletes, que encarecen los materiales, unido a una relativa escasez de mano de obra -que presiona los sueldos-, la menor demanda de viviendas por la inflación y trabas crediticias, entre otros. La sumatoria de estos factores pone en riesgo la continuidad de una gran cantidad de iniciativas de infraestructura pública.

Así lo afirmó Antonio Errázuriz, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), en conversación con Emol. «Como industria estamos viviendo un momento muy complicado por distintos factores. Y estos factores comienzan en la pandemia que a nuestro sector afectó con una paralización de proyectos por cerca de cuatro meses, en los que se perdieron del orden de 400.000 empleos», dijo.

Posteriormente, para lograr retomar la actividad, Errázuriz menciona que fue necesario «incurrir en costos adicionales en los proyectos, sumando una escasez de trabajadores disponibles, lo que significó un atraso de los proyectos en construcción traduciéndose en mayores costos. Una vez saliendo del momento más álgido de la pandemia, enfrentamos el quiebre de stock de algunos materiales de construcción, situación que ha llevado a un alza de 37% del precio de los materiales en un año».

En esa línea, Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), añadió a la lista el impacto de «los temas macroeconómicos que golpean a la oferta y a la demanda y que son el alza importante de la inflación y la elevación de las tasas de interés para construir o producir como para adquirir inmuebles».

Junto con ello, Domínguez mencionó que también afecta «el aumento incesante de los tributos que incrementan aún más el encarecimiento de las viviendas. Como resultado la demanda ha caído en porcentajes muy altos: cerca del 50% en viviendas y ni que hablar de la demanda por oficinas y en menor medida locales o centros comerciales».

Bajo esa óptica, al ser consultado por su impresión tras los procesos de reorganización anunciados por varias inmobiliarias, el director ejecutivo de ADI aseguró que «se podía prever que ocurriría, pero es un punto muy negativo que suceda, pues son empresas que hasta antes del 2019 funcionaban muy bien y que en poco tiempo han debido enfrentar el cuadro reflejado en la respuesta anterior. A ellas están vinculadas personas largamente vinculadas a la actividad y con ello también se está perdiendo fuentes de trabajo y capacidad».

Punto al que también se refirió Cecilia Cifuentes, economista y académica del ESE Business School de la Universidad de Los Andes, quien manifestó a EmolTV que se trata de «un tema bien complejo, porque es un sector de partida muy demandante de mano de obra, y es un sector que genera mucha actividad en muchos otros sectores, o sea tiene un efecto multiplicador bien importante».

Llamados al Gobierno

El timonel de la CChC advierte que la crisis que enfrenta el sector podría tener graves consecuencias para las firmas que lo integran, no obstante, aseveró que «es urgente la necesidad de disminuir el déficit habitacional». Para ello, menciona que «se requieren soluciones extraordinarias».

Un ejemplo al que hizo referencia tiene que ver con «perfeccionar los anuncios en el plan de proinversión en cuanto a la garantía estatal al pie de las viviendas, como también a un sistema de colaboración con garantías estatales para que las empresas del sector de la construcción califiquen dentro del programa Fogape, con un financiamiento especial para las empresas de la construcción».

El aumento incesante de los tributos que incrementan aún más el encarecimiento de las viviendas. Como resultado la demanda ha caído en porcentajes muy altos, cerca del 50% en viviendas y ni que hablar de la demanda por oficinas y en menor medida locales o centros comerciales

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios

Mientras que Domínguez apuntó a «retirar de la actual ley de reforma tributaria, la reducción de los beneficios aún existentes del DFL n°2 y los incrementos tributarios a los desarrolladores de proyectos destinados al arrendamiento de viviendas y hacer más eficientes los programas gubernamentales del DS-19 y DS-49 aumentando las cantidades de soluciones y cuyos aumentos de costos se vean reflejados en los precios y subsidios».

Cifuentes, en tanto, habló de establecer mecanismos para las licitaciones que otorga el Ministerio de Obras Públicas que están en ejecución, pues, a su juicio, «sería muy complejo seguir viendo esta situación de reorganizaciones, o directamente de quiebras de empresas del rubro inmobiliario».

«Creo que aquí hay herramientas de política pública que podrían usarse para no profundizar la situación, y, por supuesto, que también va a ser importante en este sentido el Presupuesto del año 2023. Ya se ha anunciado que va a tener un énfasis en inversión, y es curioso porque eso se anuncia siempre, pero en la práctica nunca ocurre», añadió.

A su vez, el economista y académico de la Universidad de Chile, Guillermo Larraín, expuso que «en Chile pasaron dos cosas: se desaceleró la oferta de viviendas sociales, y aumentó la demanda, porque tuvimos un incremento muy importante producto de la inmigración, entonces ahí tenemos un déficit que se ha generado de más o menos 600 mil casas y que, francamente, eso requiere una atención muy prioritaria de parte del Estado».

«La única forma que se me ocurre es poder compensar un poco por el lado de la vivienda social, y ahí la necesidad es totalmente urgente y prioritaria. Yo espero que el Presupuesto traiga un componente muy alto de financiamiento de vivienda social», cerró Larraín.