Santiago: funcionario despedido por compra en Sierra Bella estuvo involucrado en otro negocio inmobiliario detenido por la Contraloría

Por Macarena Segovia, Benjamín Miranda y Gustavo Cabello

Fuente: CIPER 27/04/2023

Luis Mayorga era el jefe de la Secretaría de Planificación de la Municipalidad de Santiago, responsable de gestionar las tres tasaciones que avaluaron la exclínica Sierra Bella en $8 mil millones, aunque había sido vendida en $2.100 millones meses antes. Cercano al mundo PPD y PS, ha sido funcionario de, al menos, nueve municipios. En el de Melipilla también encabezó un departamento involucrado en otra operación inmobiliaria controversial que fue parada por la Contraloría: la venta del terreno de un liceo a Falabella, en $2.500 millones. La Contraloría estableció que el bien raíz pertenecía al Ministerio de Educación, por lo que su venta era ilegal. El CDE se querelló por fraude al fisco y malversación, pero Falabella y la municipalidad anularon el contrato y la causa se cerró sin sanciones.

Luis Mayorga Salces ostenta un extenso currículo como funcionario municipal. Cercano al mundo PPD-PS, ha ocupado cargos directivos en Lo Prado, Paine, Huechuraba, Conchalí, Cerro Navia, Buin, Melipilla, Independencia y Santiago. En esta última comuna fue jefe de la Secretaría de Planificación (Secplan) hasta el pasado 14 de abril, cuando debió dejar ese cargo por su eventual responsabilidad en la controversial compra de la exclínica Sierra Bella. La Municipalidad de Santiago estuvo dispuesta a desembolsar $8.200 millones por el inmueble, en circunstancias que el vendedor lo había adquirido en solo $2.100 millones apenas ocho meses antes. 

Las tres tasaciones que valorizaron el bien raíz en más de $8 mil millones fueron encargadas por el departamento que encabezaba Mayorga, el que dispuso que se contrataran esos servicios por “trato directo”, sin concurso. Además, CIPER comprobó que una tasación encargada por la sociedad vendedora, que fue la primera que valorizó el edificio en más de $8 mil millones, fue conocida por los directivos del municipio antes de que se realizaran las tasaciones pedidas por la municipalidad.

La de Sierra Bella no es la única operación inmobiliaria municipal en la que Mayorga ha estado involucrado y que ha sido cuestionada por irregularidades: en 2013 era jefe de la Secplan de Melipilla cuando ese departamento intervino en la venta de un retazo del terreno de un liceo municipal, el que fue adquirido por Falabella en $2.500 millones para instalar un Homecenter. 

La Contraloría paró en seco la transacción en Melipilla: determinó que la subdivisión y posterior enajenación hechas por la municipalidad no se ajustaban a derecho, ya que el inmueble pertenecía al Ministerio de Educación, que sólo había cedido su uso en los años 80 al municipio para fines educativos. El Consejo de Defensa del Estado (CDE) se querelló por fraude al fisco y la compra, finalmente, fue anulada por acuerdo de ambas partes. Mayorga nunca fue interpelado por este caso, pues dejó la Municipalidad de Melipilla antes de que se desarrollaran la investigación penal y la administrativa. Ambas indagatorias no arrojaron sanciones, porque al anularse la compra no se configuró delito ni pérdidas para el fisco.

A pesar del antecedente de Melipilla, Mayorga formó parte del elenco de directivos de la Municipalidad de Santiago que jugaron un rol clave para gestionar la compra en Sierra Bella. Sin perjuicio de la responsabilidad que finalmente se atribuya a la alcaldesa Irací Hassler y a otras jefaturas municipales, la reconstrucción de las negociaciones para adquirir el terreno donde se instalaría un centro de salud –primero en Carmen 35 y luego en Sierra Bella 1181—sitúan a Mayorga como uno de sus principales articuladores, pues la Secplan determina los proyectos municipales que se llevan a cabo y los recursos que se requieren para concretarlos.

La propia Municipalidad de Santiago indicó a CIPER que “las conversaciones para la eventual compra de la ex clínica Sierra Bella siempre estuvieron en manos de los equipos técnicos municipales: Secplan, Dirección Jurídica y Dirección de Salud”.

Diversos testimonios recogidos por este medio, además de documentos y correos electrónicos intercambiados entre funcionarios municipales, apuntan a Mayorga como quien “apuró” los procedimientos administrativos de la compra, afinó los detalles para establecer el valor y preparó los antecedentes para su aprobación en el Concejo Municipal. La urgencia, en todo caso, se debía a que el gabinete de la alcaldesa daba prioridad a la instalación y funcionamiento del nuevo centro de salud antes de las próximas elecciones municipales. No obstante, la municipalidad ha comunicado que el apuro se debía a que los Cesfam de la comuna están sobrepasados por una alta demanda insatisfecha.  

Fue Mayorga quien cerró la puerta formalmente a los dueños de Carmen 35, de acuerdo a lo que señaló a CIPER el representante de esa sociedad y lo que indican los registros de infolobby. También definió la forma en que debía contratarse a los tasadores que evaluaron el segundo inmueble en más de $8 mil millones, precio que finalmente fue cuestionado por la Contraloría. 

El reparo del organismo fiscalizador llevó a la alcaldesa Hassler a pedir la renuncia de Mayorga y de quien ejercía como director jurídico, Jean Pierre Chifelle. Además, tras el pronunciamiento de la Contraloría, la jefa comunal informó que la municipalidad se desistirá de la compraventa, a pesar de que durante semanas había defendido la legalidad de la transacción. Pero, el propietario del inmueble -Inmobiliaria San Valentino- anunció acciones legales para forzar su cumplimiento.

CIPER comprobó que fue Mayorga quien envió a San Valentino la carta de oferta del municipio, que fijaba el precio en $8,2 mil millones. La remitió al abogado representante de la inmobiliaria, Pablo Andrés Casanueva, el 26 de diciembre de 2022. El envío sorprendió a algunos miembros del equipo directivo de la municipalidad que a esa fecha aún tenían dudas sobre el valor de $8 mil millones. El dueño de San Valentino, Felipe Sánchez, dijo a CIPER que el departamento jurídico de la municipalidad pedía precisiones sobre la valorización y acerca de una hipoteca que pesaba sobre el inmueble. Ese departamento tenía a la vista los documentos de la compraventa anterior, en que el precio había sido solo de $2.100 millones. 

Además de las dudas del departamento jurídico, la directora de Salud municipal, Beatriz Chamorro, también manifestó las suyas en una entrevista concedida a La Tercera: “Nos llamó la atención el precio, pero Sierra Bella nos permitía estar operando más rápido”. 

Esto confirma que, a pesar de las declaraciones iniciales de la alcaldesa Hassler en defensa del precio pactado, al interior de su equipo había dudas sobre el valor que arrojaron las tasaciones encargadas por Mayorga en comparación con el precio de la venta realizada meses antes. 

Diego Berríos, abogado representante de Las Malvas, sociedad dueña del edificio de Carmen 35, cuya compra fue desestimada, dijo a CIPER: “Él (Mayorga) era el encargado de las tasaciones, de decidir si compraban o no, porque él pagaba. O sea, (el área municipal de) salud siempre le consultaba. Él nos dijo que no vamos, por teléfono”. Berrios agrega que el 17 de enero, cuando solicitaron una reunión vía lobby con la alcaldesa Hassler, fue Mayorga quien los recibió.

CIPER se contactó con Luis Mayorga para conocer su versión sobre la fallida adquisición en Sierra Bella y la compraventa en Melipilla que también generó controversia. Sin embargo, no contestó los mensajes.

El ex director jurídico de Santiago, Jean Pierre Chiffelle y la directora de Salud, Beatriz Chamorro, también fueron contactados por este medio, pero declinaron emitir alguna declaración para este reportaje.

LA CARTA DE COMPRAVENTA

Según la versión del controlador de San Valentino, Felipe Sánchez, el precio de la compraventa se acordó con la alcaldesa Irací Hassler en una reunión del 20 de diciembre. Aunque, de acuerdo con el municipio, la reunión en que se fijó el precio se celebró el 19 de diciembre, y que la oferta “fue realizada por los equipos técnicos que lideraron este proceso”.

Felipe Sánchez recuerda que el municipio inicialmente ofertó un precio más bajo del que esperaban y tras una negociación terminó accediendo a los casi $8,2 mil millones. La jefa comunal manejaba esas cifras a partir de la información que había recibido de la Secplan, basada en las tres tasaciones encargadas. El compromiso adquirido en la negociación con Sánchez fue que la carta de oferta sería enviada, máximo, en tres días. Pero, el plazo se cumplió y la carta no llegó.

Junto a su cuñado y abogado de San Valentino, Pablo Andrés Casanueva, estuvieron «llamando a (al director jurídico de la municipalidad Jean Pierre) Chifelle, a (al director de) Secpla (Luis Mayorga), a distintas personas, preguntando por esta carta. Evidentemente, teníamos el negocio cerrado, habíamos quedado con la alcaldesa, ya había dado la instrucción de enviar esta carta dentro del plazo y le llegó un correo a mi cuñado por parte de Jean Pierre titulado ‘envío carta de oferta’. Pero, no iba la carta”. Eso ocurrió el 26 de diciembre.

Tras recibir el correo sin el documento adjunto, las llamadas y consultas por parte de Casanueva siguieron. Mayorga le hizo llegar la carta directamente al abogado, quien se la reenvió al dueño de San Valentino, Felipe Sánchez. Al día siguiente, a las 15:15 del 27 de diciembre, Sánchez envió un correo al administrador municipal, aceptando la oferta, con copia a Mayorga y Chiffelle. 

La Municipalidad reconoció a CIPER que Mayorga envió la carta de oferta, pero, al dueño de San Valentino, Felipe Sánchez. Además, afirmó que “nunca hubo un contacto particular con Pablo Casanueva”, ya que solo “participó en una reunión como abogado de la contraparte”.

Cuando se zanjó el precio en que sería adquirido el inmueble, la duda respecto a la gran diferencia entre el precio en que San Valentino compró y el valor en que meses después vendió, ya se había hecho presente en el equipo directivo de la Municipalidad de Santiago. El mismo Sánchez reconoció a CIPER que había tenido que responder ante estas dudas, explicando que el proceso constituyente había aumentado el riesgo de la compra durante 2020 y 2022. 

Públicamente, el dueño de San Valentino ha dicho que compró a un precio mucho más bajo porque el debate constitucional ponía en duda la continuidad de los negocios de la salud privada. Por eso, asegura, consiguió que el precio solo valorizara el inmueble como si se tratara de un edificio común, y no su equipamiento para la clínica. Eso significa que el precio no consideró, por ejemplo, el valor de las tuberías que distribuyen oxígeno. Pero, dice Sánchez, después lo ofreció a la municipalidad para ser un centro de salud, por lo que ese tipo de infraestructura especial debía ser valorizada, porque el futuro dueño se ahorraría el costo de proyectarla e instalarla. De acuerdo con la versión de Sánchez, esto justificaría la diferencia de precio de $5 mil millones.   

En una reunión celebrada en la tarde de ese mismo 27 de diciembre, Sánchez tuvo que dar explicaciones por la diferencia de precio. Y también por una hipoteca del Banco Internacional que se mantenía asociada al terreno, antecedente que según el controlador de San Valentino correspondía a una especie de anexo de hipoteca que no había sido detectada anteriormente, pero que había sido pagada cuando su inmobiliaria adquirió el inmueble, en la compraventa de abril de 2022. El Conservador de Bienes Raíces, asegura Sánchez, aceptó que había sido un error y corrigió los antecedentes, lo que liberó el camino para el nuevo proceso de venta. 

La primera quincena de enero de este año fue clave para sellar el proceso, que tuvo a la cabeza a Luis Mayorga, quien figuraba como jefe de Secplan y administrador municipal subrogante. La aprobación presupuestaria y posterior respaldo del Concejo Municipal fueron vistos como un logro récord del funcionario. Después de la aprobación y tras la polémica desatada se fue de vacaciones para volver a mediados de marzo. 

CAE CARMEN 35, SUBE SIERRA BELLA

¿Cuándo se cerraron oficialmente las negociaciones por adquirir el terreno ubicado en Carmen 35? La Municipalidad de Santiago entregó una versión a CIPER que indica que, “a principios del segundo semestre de 2022”, le informó a los dueños del inmueble que la transacción no se realizaría.

Sin embargo, los documentos a los que accedió este medio dejan en evidencia que, al menos hasta mediados de noviembre de 2022, la posible adquisición de Carmen 35 seguía en pie.

Prueba de ello, es el memorándum enviado el 18 de noviembre por el entonces director jurídico, Jean Pierre Chiffelle, a la directora de Salud, Beatriz Chamorro, en el que le solicitó fundamentar los motivos por los que se pretendía adquirir el inmueble vía “trato directo”.

El abogado subrayó que el “trato directo” constituía una “norma de excepción” que se aplica únicamente “cuando la naturaleza de la negociación lo requiera”. De lo contrario, como indica la ley, la modalidad debía ser una propuesta pública o una licitación privada, con su debida justificación.

El panorama cambió radicalmente en cuestión de días. En otro memo, fechado el 29 de noviembre, el propio Chiffelle informó a Chamorro que cuando se reunió con los dueños de Carmen 35 para discutir el precio del terreno -el 24 de noviembre-, se enteró de que éste había sido traspasado a la sociedad Angostura SpA.

“A la fecha no se tiene ningún tipo de contacto con los nuevos propietarios del inmueble (…) desconociendo si es de su interés enajenar dicha propiedad”, afirmó Chiffelle en el documento. Sobre esa base, el entonces jefe jurídico de Santiago recalcó a Chamorro que necesitaba los antecedentes solicitados en el memorándum anterior.

El seguimiento de este y otros archivos demuestran que, apenas surgió la alerta por el cambio de propiedad de Carmen 35, ya comenzaba a consolidarse la opción de Sierra Bella. Y a pasos agigantados. A las diez de la mañana del mismo 29 de noviembre en que Chiffelle firmó el memo dirigido a Beatriz Chamorro, una funcionaria de la Secplan envió un correo electrónico al propio jefe jurídico solicitando antecedentes relacionados con la “desistida” compra de Carmen 35, pues había que modificar los acuerdos que tomó el concejo municipal respecto del financiamiento de esa adquisición.

La funcionaria remató su e-mail con lo siguiente: “De acuerdo a lo que nos han informado, se procederá a la compra de la propiedad ubicada en Sierra Bella 1181, por lo cual los recursos se reasignan a ese destino”. En ese correo fueron copiados dos funcionarios de Salud y Luis Mayorga.

A las 18:35 del mismo 29 de noviembre, una funcionaria de Salud preguntó a Secplan por “los requerimientos que deben tener los tasadores” que irían a Sierra Bella a calcular el valor del inmueble. En esa comunicación fueron copiadas dos funcionarias de la misma área, incluyendo a Beatriz Chamorro. La respuesta demoró tres días. En el intertanto, al menos dos de los tres tasadores contratados por la Municipalidad de Santiago hicieron la inspección del inmueble: Mylena Cárcamo Valencia y María José Sepúlveda Sepúlveda. El tercero, Patricio Gajardo, no detalló en su informe cuándo hizo su visita. Ninguno de los tres quiso contestar preguntas de CIPER.

LAS TASACIONES DE $8 MIL MILLONES

El 30 de noviembre Luis Mayorga cerró definitivamente la puerta a Carmen 35, tras informar por teléfono a David Urzúa –representante de Las Malvas—que la operación se caía debido al cambio de dueño del terreno. En la misma jornada, las tasadoras Mylena Cárcamo y María José Sepúlveda visitaron la exclínica Sierra Bella.

El correo electrónico en el que se pedía conocer más detalles sobre los “requerimientos” de los tasadores de Sierra Bella no tuvo respuesta hasta el 2 de diciembre. Ese día, durante la mañana, la misma funcionaria que escribió el e-mail anterior insistió en que necesitaba la información: “Solicito con urgencia saber cómo van a realizar este servicio, mediante licitación o trato directo”. La respuesta llegó menos de una hora después:

“De acuerdo a lo señalado por el director de Secplan (Luis Mayorga) es un trato directo con los mismos tasadores que realizaron esta labor con la anterior propiedad (Carmen 35)”, contestó otra funcionaria (los paréntesis fueron agregados por CIPER).

Esa comunicación interna coincide con la respuesta que entregó la Municipalidad de Santiago a este medio cuando se le consultó por el departamento que estuvo a cargo de la contratación de los tres tasadores, pues también apuntó a Secplan.

Finalmente, las valorizaciones fueron entregadas entre el 13 y 14 de diciembre. El valor que calcularon Cárcamo, Sepúlveda y Gajardo (más de $8 mil millones) sirvió de base para le negociación entre San Valentino y el municipio, cuyo precio quedó fijado en $8,2 mil millones. Con el correr de los meses, esa cifra se ha transformado en uno de los cuestionamientos más importante por parte de quienes ven un posible perjuicio fiscal en el trato. Entre ellos, la Contraloría General de la República (CGR). 

La sociedad San Valentino encargó una tasación que fue la primera que valorizó el inmueble en más de $8 mil millones. Lo que no se sabía hasta ahora, es que esa tasación fue compartida con una funcionaria de Salud municipal, Claudia Ortega, directora del Cesfam Padre Orellana, que es el centro de salud que debía ser reinstalado en Sierra Bella. Así lo contó el dueño de San Valentino, Felipe Sánchez, en entrevista con CIPER: “Nosotros le entregamos nuestro informe técnico de valoración (a Claudia Ortega) y lo tuvieron a la vista siempre”. Junto a esto, agregó que el 26 de octubre le envió vía mail un “pre-informe” de esa tasación, que era una especie de “gemelo” del estudio final. 

Fuentes del municipio afirmaron que, el 16 de noviembre, desde la casilla institucional del Cesfam Padre Orellana, cuatro directivos municipales recibieron la tasación final que mandó a hacer San Valentino. El mail se envió con copia al jefe de Secplan, al administrador municipal, al jefe del área jurídica y a la jefa del Departamento de Salud.

Esto confirma que el equipo directivo de la municipalidad se familiarizó con un valor superior a $8 mil millones antes de las tasaciones solicitadas por el municipio, las que estuvieron listas recién un mes después. 

Aunque el controlador de la sociedad, Felipe Sánchez, dijo a CIPER que nunca discutió el precio antes de sentarse a la mesa de negociación con la alcaldesa Hassler, el 20 de diciembre del año pasado, lo cierto es que su tasación -que indicaba un valor cercano a los $8,9 mil millones- estuvo a disposición del equipo de la jefa comunal un mes antes de esa cita.

En su pronunciamiento del 13 de abril, la Contraloría analizó las tres tasaciones y advirtió “distintos hallazgos en cuanto a contenidos mínimos de los informes; observaciones generales; valor del terreno; valor de edificaciones, y valor de obras complementarias” (vea el documento aquí). Algunos de esos puntos fueron advertidos por CIPER y consultados a la municipalidad antes de que la CGR publicara sus conclusiones. La municipalidad contestó que no tenía como advertir los errores o desprolijidades de los informes “ya que no poseemos funcionarios expertos en la materia (tasar bienes raíces)” y que siempre actuó de acuerdo con lo que exige la ley: solicitar tasaciones independientes, realizadas por profesionales externos.

De todas formas, luego de defender el proceso de compraventa de Sierra Bella, la alcaldesa Hassler dio un giro después del pronunciamiento de la Contraloría: anunció que la compra no se realizará, que tomará acciones legales contra los tasadores Cárcamo, Sepúlveda y Gajardo, y despidió a Chiffelle y Mayorga.

La tasadora Mylena Cárcamo trabajó en 2013 en la Municipalidad de La Granja, como arquitecta, bajo la gestión del alcalde Felipe Delpín (DC). Desde 2019, se desempeña en el Serviu de la Región Metropolitana como “analista equipo programa de protección del patrimonio familiar”. Ese antecedente no fue consignado en el currículum que envió a la Municipalidad de Santiago.

El tasador Patricio Gajardo fue socio del arquitecto Alberto Arenas Pizarro, padre del exministro de Hacienda del gobierno de Michelle Bachelet, Alberto Arenas Mesa (PS), durante 18 años: entre 1995 y 2013. En la misma oficina también trabajó la tercera tasadora, María José Sepúlveda, entre 2011 y 2013.

LA COMPRAVENTA EN MELIPILLA

Diez años antes de la polémica por Sierra Bella, en 2013, la Municipalidad de Melipilla vivió su propio escándalo inmobiliario tras la fallida venta de una parte del terreno donde está ubicado el Liceo Politécnico para construir un Homecenter. El punto en común con la transacción de Santiago es Luis Mayorga, quien también ejercía el rol de director de la Secpla en Melipilla. 

Mayorga llegó a la Secpla de Melipilla debido a su cercanía con el entonces alcalde Mario Gebauer (PPD). Había sido socios en Progestión Consultores, hasta que en 2006 Gebauer se retiró de esa sociedad.

El terreno del liceo se vendió en $2.500 millones a Inmobiliaria Falabella S.A el 8 de enero de 2013. Pero, en abril de ese año la Contraloría resolvió que la subdivisión y la venta no se ajustaban a derecho, pues el dueño del inmueble era el Ministerio de Educación.

Los antecedentes fueron remitidos al Consejo de Defensa del Estado (CDE), que se querelló por fraude al fisco y malversación de caudales públicos en contra del alcalde Gebauer, lo que derivó en la apertura de una causa en la Fiscalía Occidente. A pesar de que se realizaron una serie de diligencias y la PDI tomó declaración a diez testigos, y al alcalde Gebauer como imputado, la causa se cerró definitivamente en 2015 ya que la compraventa fue anulada.

La Municipalidad de Melipilla e Inmobiliaria Falabella optaron por hacer una resciliación del contrato en diciembre de 2013. Un mes después la Contraloría levantó las observaciones que dieron origen a la querella del CDE y en diciembre la Fiscalía tomó la opción de no perseverar, debido a que no se consumó la transacción. Así, otras irregularidades detectadas por la Contraloría, como la subdivisión del terreno sin aprobación del consejo y su posterior venta para construir un centro comercial, a pesar de estar sujeto al uso educacional, quedaron en nada.

La decisión de vender un tercio del terreno del Liceo de Melipilla quedó sellada en el Concejo Municipal extraordinario del 21 de noviembre de 2012, justo antes de que asumieran los nuevos concejales electos. Los directores municipales claves estuvieron presentes, entre ellos, José Guerra (administrador), Luis Mayorga (Secpla) y Carlo Gutiérrez (jurídico), junto a ellos asistió el director del liceo y una serie de apoderados, que presionaron para que se aprobara la venta, ya que esperaban que los recursos fueran invertidos en el liceo.

Si bien la cita tenía como objetivo que el concejo comunal aprobara la subdivisión del terreno, este ya había sido dividido en agosto en dos lotes (1-A y 1-B) y hasta tenían asignados número de roles distintos por parte del SII. El tema central de la sesión fue la proposición de venta del terreno del liceo, lo que fue aprobado por 4 votos a favor y 2 abstenciones por inasistencia. El 30 de noviembre se abrió la licitación, hubo tres interesados, pero sólo llegó la oferta de Inmobiliaria Falabella el 21 de diciembre. 

El 8 de enero de 2013 se firmó la compraventa. Éste fue el último mes en que Luis Mayorga trabajó en la Municipalidad de Melipilla, según los registros de Transparencia Municipal. Un grupo de concejales acudió a la Contraloría para que revisara el proceso y el alcalde Gebauer se autodenunció. 

La Contraloría derivó los antecedentes a la Fiscalía y al CDE. Además, instruyó la apertura de un sumario en la municipalidad. El 30 de abril el alcalde Gebauer ordenó abrir esa investigación interna y nombró como fiscal a cargo de ese proceso al mismo jefe jurídico que había dado el visto bueno a la compraventa: Carlo Gutiérrez Aravena. Gutiérrez finalmente cerró el sumario sin sanciones: “No ha sido posible apreciar, ni determinar responsabilidad administrativa que sean susceptibles de la aplicación de medidas disciplinarias o sancionatorias”.

Para la realización de ese sumario no estuvo presente Luis Mayorga. Tampoco fue citado a declarar por la Fiscalía, ya que él se había retirado de la municipalidad y fueron convocados los funcionarios que ocupaban los cargos técnicos en 2013.