La política de vivienda social en crisis

Por Carlos Montes

Fuente: El Mostrador 12/05/2021

Hoy la política de vivienda no está funcionando y se puede constatar su fracaso, especialmente en las grandes ciudades. El costo de las viviendas sociales ha aumentado fuertemente. Pasamos de menos de 400 UF a más de 1200 UF. Es cierto que ha subido el precio de algunos insumos, como el fierro y el cemento, sin embargo, el costo principal es el del suelo. No se ha logrado regular la especulación y las grandes utilidades en la compra y venta de terrenos.

Miles de familias de bajos ingresos no logran acceder a una vivienda y se ven obligadas a sobrevivir precariamente, en campamentos o en otras situaciones de gran hacinamiento. Chile, desde hace unos 20 años, viene acumulando un déficit de alrededor de 500 mil viviendas, siendo más de la mitad de la Región Metropolitana.

Son más las familias nuevas que buscan viviendas, que las nuevas viviendas que se construyen. Las familias migrantes han aumentado la demanda. Los allegados, por la cuarentena, van teniendo dificultades para convivir con otras familias. El alza en los arriendos y los costos de los servicios básicos llevan a muchas familias a buscar alternativas.

El profesor Haramoto siempre sostuvo que el principal desafío de la política pública de vivienda era responder a las necesidades de los sectores de menores ingresos. Hoy la política de vivienda no está funcionando y se puede constatar su fracaso, especialmente en las grandes ciudades.

La presión para elevar la rentabilidad de los proyectos afecta seriamente el avance en muchos lugares del país. El rol del Estado, del Minvu en sus distintos niveles, se debilitó después de la crisis de Casas Copeva (1997). Redujo su quehacer al establecimiento de normas, revisión de proyectos y a financiar subsidios. La función de planificación y anticipación prácticamente desapareció. Entregó la organización de la demanda a entidades privadas. Dejó de formar profesionales y estimular la creatividad en la elaboración de proyectos y en los procesos de participación social.

El costo de las viviendas sociales ha aumentado fuertemente. Pasamos de menos de 400 UF a más de 1200 UF. Es cierto que ha subido el precio de algunos insumos, como el fierro y el cemento, sin embargo, el costo principal es el del suelo.

No se ha logrado regular la especulación y las grandes utilidades en la compra y venta de terrenos. Se han planteado medidas de política pública que no se han concretado: planes reguladores que reserven espacios, banco público de suelo para vivienda social, medidas tributarias que reduzcan la especulación, normas de integración social obligatorias para todas las ciudades y varias otras iniciativas.

Los trámites públicos también afectan los costos: la lentitud en la revisión de los proyectos, la tardanza en los pagos a las constructoras, la lentitud en los cambios al uso de suelo y en los estudios del impacto ambiental.

Es cierto que la calidad de la vivienda social se ha ido recuperando tanto en tamaño (sesenta metros), como en materiales de construcción y en diseño.

Los recursos destinados por el Estado se han ido incrementando, sin lograr resolver el crecimiento del déficit. El aumento de los costos por vivienda, limita la cantidad de unidades que pueden construirse.

El intento de compra de casas usadas partió bien, pero se fue distorsionando por el aumento de precios y algunas irregularidades. El programa de integración social surgió para reactivar la economía y el empleo, así como para responder a la necesidad de viviendas. En el camino, este programa se fue complicando por las altas rentabilidades de las empresas, la ubicación en zonas alejadas y, sobre todo, por la imposibilidad de acceder que han tenido los comités de allegados que están postulando en los sectores respectivos. Los diferentes esfuerzos de densificación predial son valiosos, pero generan pocas soluciones y con costos, a veces, muy altos.

Los privados, normalmente, no han avanzado en la organización, tecnología y capacidades que exigen estos procesos para responder a las necesidades. Esto ocurre también con los propietarios del suelo, con las empresas constructoras y con las entidades de apoyo a los comités.

La presión para elevar la rentabilidad de los proyectos afecta seriamente el avance en muchos lugares del país.
El rol del Estado, del Minvu en sus distintos niveles, se debilitó después de la crisis de Casas Copeva (1997). Redujo su quehacer al establecimiento de normas, revisión de proyectos y a financiar subsidios. La función de planificación y anticipación prácticamente desapareció. Entregó la organización de la demanda a entidades privadas. Dejó de formar profesionales y estimular la creatividad en la elaboración de proyectos y en los procesos de participación social.

En los últimos tiempos ha surgido la idea de enfrentar el déficit impulsando los arriendos, lo que sin duda tiene un potencial a considerar. El problema es que, si no se aumenta significativamente la cantidad de viviendas, continuará produciéndose un fuerte incremento de los precios de arriendos, provocando un abuso habitacional: viviendas subdivididas, arrendadas por cuartos.

Hay que tener presente que los Fondos de Inversión Internacional han llegado a Chile a comprar edificios y a meterse en la industria del arriendo, con alto riesgo de que se filtren subsidios y franquicias tributarias, debiendo aumentar además los costos del control público.

Ha llegado el momento de formular una nueva política pública de viviendas para sectores de bajos ingresos que considere elementos como:

1.- Planificar metas a corto, mediano y largo plazo para superar el déficit por región y comuna.

2.- Programas y sistemas de financiamiento consistentes. Fin a las franquicias.

3.- Fortalecer el rol del Estado, asumiendo un papel más significativo en el derecho a la vivienda y la ciudad.

4.- Política pública de suelo que contemple bancos regionales de suelo.

5.- Programa inmediato de construcción masiva de viviendas partiendo por las grandes ciudades. Programa de viviendas de propiedad municipal, para emergencias sociales.

7.- Creación de Empresas de Construcción Públicas/Públicas, Públicas/Municipales, Públicas/Privadas.

8.- Considerar la necesidad de una Operación Invierno para las familias que están en campamentos. Fin a los desalojos.