Por Leonardo Cárdenas

Fuente: La Tercera 26/04/2022

Con el decreto, la administración de Sebastián Piñera buscaba otorgar mayores certezas a los desarrolladores inmobiliarios que se han visto complicados con la judicialización de los permisos de edificación. Entre otras cosas, la iniciativa establecía causales que permitían flexibilizar la caducidad, por ejemplo, cuando a un privado le resta otro permiso que otorga algún organismo del Estado.

Llevaba la firma del ex Presidente y del otrora ministro de Vivienda y Urbanismo, Sebastián Piñera y Felipe Ward, respectivamente, pero no verá la luz.

El 22 de marzo, 12 días después de haber asumido la nueva administración de gobierno, que encabeza Gabriel Boric, el Minvu -liderado por el ex senador Carlos Montes (PS)– retiró de la Contraloría General de La República (CGR) el decreto N° 2 que modificaba el Decreto Supremo N° 47 de 1992 y que establecía cambios, en particular, en la caducidad de los permisos de edificación otorgados por las Direcciones de Obras Municipales.

En ese decreto, el gobierno pasado reconocía que “la caducidad constituye una de las figuras jurídicas, cuya verificación y efectos ha originado mayores problemas interpretativos dentro del derecho urbanístico”, tanto para los titulares de los proyectos de inversión, como para la propia autoridad, que se encarga de su fiscalización, derivando en “una creciente judicialización de casos e incerteza jurídica”.

Entre las falencias que detectó está el hecho de que el titular del permiso de edificación no está obligado a dar aviso sobre el inicio o paralización de la obra autorizada por la DOM. Asimismo, la regulación vigente no considera un mención expresa sobre la forma en que opera la caducidad de los permisos de proyectos, cuyas obras pueden construirse por partes. La normativa actual establece la caducidad de un permiso al cabo de tres años de otorgado si no se han iniciado las obras o se han mantenido paralizadas durante ese lapso de tiempo.

La iniciativa regulaba la prórroga de los permisos de construcción y elabora dos hipótesis. Por una parte, regulaba la prórroga de los permisos de construcción cuyo inicio o continuación de obras se haya visto impedido por una orden de paralización de una autoridad administrativa o judicial, siempre que dicha orden no sea consecuencia de un incumplimiento normativo por parte del propietario del permiso; y por otra, se regulaba la prórroga de permisos de construcción, cuyo inicio o reinicio dependiera de la obtención de alguna autorización adicional, otorgado por otro órgano del a la administración del Estado. En ambos casos, la duración de dicho aumento de plazo de vigencia del permiso de edificación debía acreditarse ante la Dirección de Obras Municipales.

Asimismo, el decreto planteaba la necesidad de diferenciar el hito de inicio de una obra por tipo de permiso e incorporar una definición de paralización de la obra, precisando que todas las menciones realizadas a planos o especificaciones técnicas se referían a aquellos que forman parte del expediente del respectivo permiso. Asimismo, se introducía un nuevo inciso en el que las demoliciones de edificaciones existentes en un predio no eran consideradas como el inicio de la obra.

Así, para las edificaciones de una obra nueva, el decreto establecía que se entendían por iniciadas las obras “cuando comience la construcción o instalación de algún elemento estructural de fundación”, los que pueden corresponder a “cimientos de hormigón o albañilería, zapatas, losas, pilares, pilotes”. También se entendían por iniciadas las obras con la construcción o instalación de algunos de los elementos estructurales de contención del proyecto y/o del terreno.

El decreto también establecía que las modificaciones introducidas a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones no serán aplicables a las solicitudes de permisos que hubiesen ingresados a la respectiva Dirección de Obras Municipales con anterior a su entrada en vigencia.

Según el mismo documento, los cambios propuestos en el decreto fueron expuestos en una consulta pública efectuada entre el 30 de julio y el 30 de agosto de 2021.

Preocupación

Entre operadores inmobiliarios ven con preocupación el retiro del decreto que otorgaba -según ellos- mayores certezas en un escenario complejo para la construcción. Ello debido al alza de las tasas hipotecarias y la mayor inflación que afecta a los insumos utilizados en las obras.

Las fuentes consultadas destacaron la relevancia que tienen los permisos de edificación, pues si no se inician los trabajos en el periodo de tres años, éste puede ser caducado por la Dirección de Obras del municipio respectivo. En efecto, “debido a la ralentización de la economía es muy probable que muchos proyectos de inversión inmobiliaria tiendan a perder la vigencia de su permiso”, cuenta un alto ejecutivo de la construcción que pide reserva de su identidad.

“Los permisos que pueden haber estado tramitados dependen de muchas cosas. Dependen, por ejemplo, del mercado, la tasa de interés, y el valor de los créditos hipotecarios. Un departamento de sobre las 10.000 UF es muy probable que su titular esté pensando en no comenzar por ahora las obras. Pero si me voy al Minvu, los proyectos más económicos DS19 y DS49 que tienen una parte con crédito hipotecario y otra con ayuda del Estado, a éstos proyectos a raíz del alza de las tasas de interés, hipotecarios y la mayor inflación, a las empresas se les hace más difícil llegar al precio al que ofertaron. Ese es un problema que afectará a la vivienda social y de clase media de 2.000 UF a 3.000 UF”, acotó la misma fuente.

Al cierre de este artículo, Pulso PM no tuvo respuesta a las consultas planteadas al ex ministro de Felipe Ward y el ex subsecretario Guillermo Rolando.

Por su parte el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Antonio Errázuriz sostuvo que “es normal que las nuevas administraciones revisen decretos aún no aprobados. Es importante que exista claridad respecto de los plazos de caducidad de los permisos de edificación, considerando los casos en que las obras son paralizadas por una orden judicial o administrativa. Contar con normas en este sentido es importante en favor de la certeza jurídica que beneficia a todos”

Desde el Ministerio de Vivienda, explicaron: “la División de Desarrollo Urbano del Minvu informa que el mencionado decreto fue retirado de Contraloría para su revisión. Prontamente tomará una decisión, que será debidamente informada a los actores involucrados”.