El paso a paso al comprar una vivienda: qué esperar y qué exigir en el proceso

Dos meses puede demorar comprar la deseada casa propia. Un acabado estudio de títulos, conseguir financiamiento, así como el papeleo en el Conservador de Bienes Raíces son parte del proceso.

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por ALICIA LECAROS E.

No es llegar y llevar, como dice el eslogan de una multitienda. El proceso de compra de una vivienda es muchas veces engorroso y complicado y puede durar, como mínimo, dos meses en ejecutarse.

Lo primero que debe hacer quien haya encontrado la casa o el departamento de sus sueños es una tasación inmobiliaria con personas especializadas. Según explica Hernán Marchant, de Marchant Montero Tasación & Gestión Inmobiliaria, esta tasación debe entregar una banda de precio de ubicación dentro del mercado, además de especificaciones de la superficie del terreno, construcciones y verificar si existen posibles expropiaciones municipales.

Una vez determinado el precio de mercado del bien, el interesado debe hacer una oferta de compra, exponiendo precio, forma de pago y las condiciones para realizar la transacción. De ser aceptada, se debe suscribir la promesa de compraventa, de preferencia ante notario.

Luego de esto, se procede a ingresar dicha escritura en el Conservador de Bienes Raíces para inscribir el dominio de propiedad a su nombre.

¿El costo de todo esto? Según Marchant es relativo, pero si se realiza la venta con corredor, éste se lleva entre el 1 y el 2% del precio. El abogado, por lo general, cobra el 1% de la transacción o sus propios honorarios y el Conservador de Bienes Raíces cobra $1 por cada $1.000 del valor de la propiedad a inscribir.

Las diferencias

El proceso puede ser mucho más ágil cuando se realiza a través de una inmobiliaria. Esto, porque, según explica Marchant, ellas tienen estandarizada la información necesaria para aprobar los créditos, entregados los títulos a la mayoría de los bancos y tasados los inmuebles.

A su vez, muchas veces los bancos realizan parte de esta labor como los estudios de título. «Gestionamos la búsqueda de los documentos necesarios para realizar dicho estudio, sin que el cliente tenga que ocupar su tiempo en reunirlos», explica Pablo Renard, gerente de productos de crédito de Scotiabank.

Aún así, son las inmobiliarias las que más demoran en concretar el negocio. Esto, porque desde la firma de la escritura a la recepción final del valor de la propiedad pueden pasar hasta 60 días. Según explica Patricio Muñoz, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), al cliente se le entrega la vivienda una vez firmada la escritura, pero el papeleo que sigue es más engorroso.

En ese sentido, el gerente del área inmobiliaria de Almagro, Hernán Reyes, propone que para agilizar el proceso, sean los notarios quienes actúen como conservadores de bienes raíces. También propone la creación de un banco de estudios de títulos, ya que hoy esa tarea recae en abogados.

Incluso, recalca que hay negocios que fracasan debido a la demora. «Cuando compramos sitios, si a 90 días no sale el título de dominio, se echa para atrás la operación. Eso queda estipulado en la promesa de compraventa», aclara Reyes.

Por otra parte, a veces las viviendas no tienen la superficie que dicen tener, o tienen serios problemas de agua, techumbre, electricidad, etc. Algo que no pasa, por ejemplo, en Estados Unidos. Según explica Hernán Marchant, en ese mercado las transacciones van de la mano con un informe realizado por un «home inspector», que entrega el estado general de la propiedad y de sus instalaciones.

En el mercado estadounidense los corredores de propiedades funcionan bajo rigurosos estándares y responden con su patrimonio en caso de otorgar un servicio negligente. Por ejemplo, allá no se habla de viviendas desde 180 m², sino que se estipula hasta los decimales de extensión de la vivienda, esto es, 180,33 m² útiles.

Paso a paso

Elección de la propiedad.

Solicitud de crédito hipotecario (cuando corresponda). Banco evalúa la capacidad crediticia del cliente, realiza la tasación de la propiedad y estudia los títulos de ésta.

Oferta de compra.

La promesa de compraventa.

Firma del contrato de compraventa en notaría.

Inscripción dominio de propiedad en Conservador de Bienes Raíces.

Pago de la propiedad con el medio acordado: al contado, crédito hipotecario, valevista, depósito a plazo, etc.

Consideraciones prácticas

Según explica el abogado de Ernst & Young, Luis Felipe Ocampo, en la adquisición de un bien raíz siempre es bueno asesorarse por un profesional calificado, aun cuando ello pueda significar algún gasto extra.

Aspectos a considerar:

Asesorarse por un abogado que estudie tanto la historia del dominio actual y como la anterior de la propiedad.

Verificar que el inmueble, identificado con el rol de avalúo que le da el SII, no tenga cuotas de contribuciones impagas.

Si la vivienda ha tenido ampliaciones o cambios, verificar en la Dirección de Obras de la comuna en que está ubicada, que ellas estén debidamente regularizadas.

En el caso que la propiedad no esté afecta a contribuciones solicitar al vendedor un certificado expedido por la municipalidad en que conste que ella no tiene deuda por derechos de extracción de basura domiciliaria.

Solicitar un certificado de que la propiedad no se encuentra sujeta a expropiación por causa de utilidad pública.

Revisar que las cuentas de todos los servicios básicos (agua potable, energía eléctrica, teléfono, televisión por cable etc.) estén con sus pagos al día y/o se hayan terminado los contratos.

Verificar que la propiedad no tenga arrendatarios, y si los tiene verificar la fecha de término del contrato y asegurarse la modificación del contrato y que se notifique al arrendatario.

Por último, si se trata de un departamento o una vivienda ubicada en un condominio en que se paguen gastos comunes, asegurarse de que no hayan deudas por ese concepto.

COSTOS

EL CORREDOR de propiedades cobra entre el 1 y el 2% de la transacción efectuada.

Fuente: EL Mercurio Lunes 7 de mayo de 2007