El aterrizaje forzoso del negocio inmobiliario

En 2008 este sector tendría un débil desempeño, el que ya comenzó a notarse con el estancamiento que se viene observando desde septiembre.

Si la bolsa realmente es el barómetro de la economía, en la práctica el mercado está apostando claramente que los negocios de la construcción e inmobiliario no tendrán un buen 2008.

Es así como el índice sectorial de la Bolsa de Comercio anota una baja cerca de 12% este mes, el mayor deterioro entre todos los indicadores sectoriales, y a su vez muy superior a la pérdida de 7,5% del IPSA. De hecho, agentes privados perciben claros síntomas de que el negocio inmobiliario está sufriendo una clara desaceleración, tanto en regiones como está en la Región Metropolitana. Sin ir más lejos, son varias las empresas del rubro que ya notaron este frenazo que se viene dando desde septiembre, el que en alguna medida es atribuido al factor inflación, el cual incide en la decisión de compra de los usuarios.

Cristián Armas, gerente general de Empresas Armas, afirmó que “terminamos con un crecimiento de 10% este año, pero fue gracias a los proyectos de oficinas que estamos desarrollando, porque desde septiembre el área de vivienda tuvo un estancamiento que se notó claramente”.

En la misma línea, Nicolás Guzmán, gerente general de Empresas Guzmán y Larraín, señaló que, “aunque el año 2007 estuvo bien, desde septiembre que se observan algunos signos de estancamiento, yo creo que está pegando fuerte la inflación y el exceso de oferta en el mercado”.

Por su parte, Roger Debarbieri, presidente del Instituto Inmobiliario de Chile, señaló que el sector construcción se encuentra expectante a las cifras económicas del último trimestre 2007 y, en consecuencia, muy cauteloso en el lanzamiento de nuevos proyectos. Más bien, las empresas se encuentran acelerando los procesos de construcción de los proyectos para ingresar a la etapa de venta lo más pronto posible.

Agrega que algo similar ocurre en el sector inmobiliario, ya que “en general, está cauteloso frente a las cifras finales del 2007 y los magros resultados en las ventas de viviendas respecto del año 2006, estimándose que el 2008 será un año “plano” sin grandes variaciones, tanto en el aumento del stock como en aumento de las ventas, resulta preocupante”.

De acuerdo al último informe Mach 21, de la Cámara Chilena de la Construcción, el sector experimentará un crecimiento en inversiones de 7,1% en 2008, pero, al desglosarlo en las diferentes áreas, el de viviendas privadas prevé una inversión de US$4.275 millones, un 6% inferior a la que hubo en 2007.

Contracción similar proyecta el gerente general de Tinsa, Ricardo Sota, respecto a las ventas inmobiliarias. Al respecto, explicó que “en términos generales y a nivel país, creo que estaremos por debajo del año 2007, en un rango aproximado del -3% al -6% en unidades vendidas”. Al enfocarse en la RM, Luis Nario, presidente de la C.Ch.C., cree se va a producir un crecimiento, pero no mayor al 2,8%, muy por debajo a las cifras que se dieron en 2006, que llegaron a las 30.547 unidades, mientras que en 2008 se espera vender 29 mil unidades.

Otros Factores

Otro factor que tiene “nerviosos” a los empresarios del rubro tiene que ver con el stock ofertado. Según el último informe de oferta y venta inmobiliaria, desarrollado por Collect, las unidades vendidas cayeron un 3,2% en el tercer trimestre de 2007, comparado con el periodo anterior; en tanto que respecto al 2006 cayeron un 8%, mientras que la oferta dio un impresionante salto de 31,1% en ese lapso.

Sin embargo, Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, considera que este sobrestock no es tal, argumentando que sólo se da en sectores particulares de algunas comunas, pero no es una tendencia general. Explicó que hasta el primer trimestre 2007, generalmente entraban alrededor de 75 proyectos nuevos a la Región Metropolitana, pero el segundo trimestre del año pasado hubo una alza de proyectos ingresados de un 25%, lo que repercutió las cifras de las empresas que, según Domínguez, se fue ajustando con el correr de los meses. En tanto, Nario señala que “no es correcto hablar de un sobrestock de viviendas. Lo que ocurre es que estamos ante un cambio en la estructura de la industria inmobiliaria nacional, que se ha consolidado durante el último año a través de varias fusiones que hemos visto en el mercado. Esto ha permitido a las compañías alcanzar mayores economías de escala y ofrecer una oferta mucho más diversa (en cuanto a precios y ubicaciones) con el fin de atender las mayores exigencias del consumidor”.

Agrega que gracias a esto, actualmente las empresas pueden sostener niveles de stock disponibles mayores que años atrás. “Son empresas más sólidas que cuentan con los recursos necesarios, que han obtenido a través de las aperturas en bolsa y ampliaciones de capital que hemos visto”.

Falta de Terrenos

La falta de terrenos construibles es otro factor que afecta al negocio, ya que pega fuerte sobre el valor del suelo y que, según Roger Debarbieri, “genera precios monopólicos”. Esto, sumado al congelamiento del radio urbano y las restricciones que han impuesto muchas municipalidades al crecimiento vertical, unido a la creciente demanda por habitación, que también ha generado un encarecimiento del suelo, lo que redunda en precios de viviendas más elevados. “El sector más afectado por este proceso es el de la vivienda social, ya que es el más sensible a las variaciones de precios”, explica Nario. Desde siempre, según Domínguez, la falta de terrenos ha sido una constante en la Región Metropolitana, pero el problema podría ser grave si no se concretan las modificaciones al Plan Regulador Metropolitano de Santiago solicitada por un alto número de municipios de la capital, ya que hará subir los precios del suelo aún más y eso afectará la demanda. “Esperamos que las autoridades resuelvan estas modificaciones con prontitud, las que se han venido estudiando en una línea que comparto, en el sentido que las ampliaciones de radios urbanos se harían cubriendo el pago de las externalidades, es decir, con condiciones o mitigaciones”, recalca. La débil marcha de la economía y las constantes alzas en las tasas de interés del Banco Central –que ya se están sintiendo en los créditos hipotecarios– también constituyen factores determinantes en el desarrollo del negocio inmobiliario. De hecho, la falta de confianza en los consumidores es determinante, pues por lo general la compra de viviendas conlleva obligaciones a largo plazo, con lo cual debe existir en las más personas mas certezas que incertidumbres.

Fuente: Diario Estrategia 14/1/2008