Capitalismo del vacío

Por Carlos Tromben

Fuente: Interferencia.cl 13/04/2023

Uno de los grandes riesgos de hoy es la deuda hipotecaria comercial, en particular el de oficinas que ya no se usan como antes de la pandemia. Si las tasas siguen subiendo se podría tornar inmanejable. 

Lord Spoda es el pseudónimo de un estadounidense de unos 40 años que vendió su casa en Dallas y desde entonces recorre Estados Unidos en un auto con su esposa. Tiene un canal de YouTube con 277.000 suscriptores y lo llamativo no es el número en sí, sino el contenido de los videos que sube. Son el registro de un país desolado.

Barrios enteros devastados, casas literalmente hundidas en la basura. Un territorio del tamaño de Argentina y en el que abundan estacionamientos vacíos, edificios deshabitados, ciudades otrora prósperas transformadas en escenografías del silencio. Lord Spoda sazona su relato con estadísticas demográficas y tomas aéreas con un dron, ofreciéndonos una imagen cambiante y a la vez idéntica: el comercio moribundo, nadie en los porches ni en las aceras, como si los habitantes de Texas, Oklahoma o Indiana fuesen personajes de Stephen King que huyen de la luz del sol.

A veces enfoca con la cámara el GPS del vehículo, estableciendo un contraste entre la trama urbana de la pantalla y las casas decrépitas, cuadras y cuadras de trazado urbano en las que no viven un alma, como si un Terminator hubiese acabado con todas. 

Morgan Stanley señala que en los próximos dos años el sector inmobiliario comercial enfrentará vencimientos de deuda por 1,5 billones de dólares. 

Cabe preguntarse en qué parte de los libros contables de Wall Street están estos pueblos fantasmas, qué partida de activo que ya no genera renta, de pasivo que nunca se pagará. Quizá en algún producto financiero securitizado que sigue circulando en el sistema sin que nadie se dé cuenta ni a nadie le importe.

Un estudio reciente de Morgan Stanley señala que en los próximos dos años el sector inmobiliario comercial (oficinas, bodegas, centros comerciales, strip centers) enfrentará vencimientos de deuda por 1,5 billones de dólares (trillones en la terminología anglosajona). 

El análisis, firmado por James Egan, advierte de una caída de hasta un 40% de los precios y un riesgo importante de default. A ello se suma el hecho de que la principal fuente de crédito para el sector son los bancos regionales, los mismos que hoy están sufriendo un severo apretón de liquidez debido a las altas tasas de interés y a la fuga de depositantes. 

La vulnerabilidad de este sistema se debe a que no se trata de un circuito crediticio tradicional, con deudores de un lado y acreedores del otro, sino algo mucho más complejo. Cada préstamo individual concedido por un banco es adquirido por un intermediario que lo empaqueta junto a otros préstamos similares en un producto financiero llamado CMBS (Commercial-mortgage-backed securities o valores basados en hipotecas comerciales). Las cuotas de los CMBS se transan en el mercado financiero, donde son adquiridas por inversionistas institucionales, aseguradoras, fondos de pensión y bancos que los incorporan a sus carteras. 

En los últimos años los CMBS han oscilado entre el 19% y el 9% de toda la deuda hipotecaria comercial del país. Algunos están garantizados por instituciones públicas y son los que mejor pueden resistir el apretón global de liquidez. Otros no. 

Si un alza de tasas de interés afecta severamente a un sistema crediticio tradicional, a uno de esta naturaleza le pega por partida doble. Los arrendatarios no pagan a los arrendadores y estos a sus acreedores. Las rentas que debieran contribuir a la rentabilidad del instrumento se dejan de pagar, y si eso ocurre masivamente los inversionistas deberán activar sus swaps u otras coberturas de riesgo, provocándose un efecto en cadena. 

En lector habrá advertido la similitud entre esta situación y la de 2008, que dio origen a la última gran crisis financiera global, pero hay diferencias. La primera es que, en la víspera de la crisis subprime, el activo riesgoso que nadie vio era el mercado de la vivienda, mientras que hoy se trata del mercado comercial. Los bancos europeos ya no están tan expuestos como entonces, aunque podría estar sucediendo al revés. Hace poco más de un mes el gigante financiero estadounidense Blackstone no logró refinanciar un CMBS basado en activos inmobiliarios ubicados en Finlandia.

Tal vez sin quererlo, porque en sus palabras no hay asomo de ironía, Lord Spoda nos está mostrando el capitalismo en su esencia, específicamente la “destrucción creadora” que describió en su momento el economista austriaco Joseph Schumpeter.

¿Qué tienen en común Helsinki con Texarcana o las ciudades fantasmas que Lord Spoda registra con su cámara? Primero, que a nivel global la pandemia significó un aumento del teletrabajo, de modo que muchas empresas ya no requieren del mismo espacio de oficinas que antes. En el caso de Finlandia se suman los riesgos de ser vecino de Rusia (la OTAN al parecer cumple aquí un rol de aseguradora universal de bienes raíces). Por todo esto Blackstone fracasó en vender propiedades, principalmente bodegas y espacios de oficina que ya nadie arrienda para así generar liquidez, pagar a sus inversionistas y obtener refinanciamiento. 

Mientras tanto Lord Spoda sigue subiendo videos en YouTube. Su trayecto partió en Dallas y sigue en dirección al norte, a través de carreteras que cruzan desiertos, praderas, ciudades que en el GPS aparecen como una densa red urbana, pero que en realidad están vacías. De pronto se detiene en sitios extravagantes como el Rancho Cadillac, en las afueras de Amarillo, Texas. En los años setenta del siglo pasado un grupo de hippies hizo allí una instalación artística, que consiste en diez antiguos autos de lujo enterrados diagonalmente en la tierra. A la entrada hay un tráiler donde se arriendan latas de pintura para que los visitantes puedan pintarrajear los Cadillac a gusto. Lo que alguna vez fue lujo ahora es chatarra.

Tal vez sin quererlo, porque en sus palabras no hay asomo de ironía, Lord Spoda nos está mostrando el capitalismo en su esencia, específicamente la “destrucción creadora” que describió en su momento el economista austriaco Joseph Schumpeter. Estados Unidos es grande, enorme, las ciudades y barrios completos que mueren en el centro del país son capital muerto, inmovilizado y que y se maquilla (para eso están los contadores y las calificadoras de riesgo). Pero en otra parte el capital encuentra terreno fértil en hermosos barrios gentrificados, casas de reposo para los ancianos y suburbios para familias de alta renta. Después de todo, que haya ganadores y perdedores en el sueño americano no es algo nuevo.