Arrendatarios morosos: La nueva ley no erradicó el problema

La actual normativa lleva cuatro años en vigencia y los juicios en vez de durar 90 días se extienden hasta 8 meses. Aquí, algunos casos de víctimas de los «profesionales del arriendo».

Continúa…

por LUZ MARÍA ZAÑARTU

María Luisa es una de las afectadas por los «gurúes de la morosidad». Aunque acaba de recuperar su casa en Providencia luego de 6 meses, todavía está en juicio por los $5 millones que le deben.

En los juzgados civiles duermen más de 15 mil demandas de este tipo y algunas son largas y millonarias, como la de un rentista al que, con reajustes, costas e intereses, le adeudan más de $18 millones.

Para evitar abusos, en 2003 se modificó la Ley de Arriendo y se agilizaron los procesos para que el arrendador recupere su casa en 90 días; trámite que antes demoraba un año y medio o dos. Pero, ¿son tan expeditas estas diligencias en la vida real?

Sin desconocer que post 2003 los propietarios quedaron en mejor pie, también su clamor unánime es que falta mucho por mejorar. Por ejemplo, la norma no garantiza la devolución de la deuda.

Además, los juicios que debieran ser de 90 días están tardando ocho meses.

Jorge Greene estuvo más de seis meses intentando que le pagaran y le devolvieran su departamento en El Golf. Lo necesitaba para vivir y en ese tiempo tuvo que arrendar otro lugar, además de pagar el crédito hipotecario del suyo. «Esto me liquidó económicamente, además me lo entregaron sin manillas de puerta, sin las llaves de gas y con la alfombra rota. Por eso jamás volvería a tener una propiedad para arrendar», dice enfático.

Más grave es el panorama para la gente de escasos recursos, cuya única salida es acudir a la Corporación de Asistencia Judicial, donde la demora es peor aún.

Es el caso de Jorge Díaz, que arrendó su departamento de Independencia en 1998 y que asegura que, después de unos meses, se le «montaron en el macho» y no le pagaron más. Vivieron 5 años gratis hasta que se fugaron una noche y todavía no logran ubicarlos para la notificación.

El sentir de los propietarios es el estar dando una pelea solitaria. «La mayoría llega a los juicios con la esponja tirada, diciendo ‘me da lo mismo las deudas, pero que me devuelvan mi casa'», comenta el abogado Jaime Castillo, director de la Clínica Jurídica de la U. Andrés Bello.

Sin ánimo de pesimismos, la realidad para el arrendador es que nunca logrará justicia en un ciento por ciento. «Que se le restituya el inmueble en el plazo y se le pague la deuda con reajustes, intereses y costas es imposible», agrega.

Según Alejandro Arias, gerente general de Ossandón Corredores Asociados, esta es una de las razones por las que ha ido desapareciendo el rentista inmobiliario. Otros no comparten esta visión y dicen que todavía es buen negocio invertir en viviendas. «Una cartera bien manejada puede rentar en promedio un 9%», comenta Francisco Fuenzalida, subgerente de administraciones de Fuenzalida Propiedades.

¿Cuál es la salida?

«Todos quieren encontrar un solo culpable, pero hay muchas responsabilidades compartidas; si el juez y el abogado son malos, o la contraparte se defiende como gato, el juicio va a ser lento y costoso», comenta Paulina Arellano, abogada y profesora de arrendamiento de Acop.

Además, explica que la ley tiene errores de redacción que la hacen poco clara y ambigua. Tanto así, que los mismos jueces de los juzgados civiles aseguran que «existen tantas leyes como jueces» porque cada uno la interpreta a «su pinta».

Por esta razón, el diputado RN Cristián Monckeberg presentó en marzo de este año un proyecto nuevo que actualmente duerme en la Cámara en espera de ser puesto en tabla.

La poca disponibilidad de la fuerza pública para los lanzamientos de los arrendatarios es otra de las trabas. A veces un juicio es expedito, se dicta sentencia, se formula la orden de lanzamiento un día determinado y Carabineros no se presenta.

Desde la institución se defienden asegurando que esto ocurre porque falla el receptor judicial, que es el que debe acompañarlos en la diligencia. En resumen, se produce un «taco virtual» que obliga a postergar los dictámenes por semanas.

Otra piedra en el camino es que los juzgados civiles están saturados con juicios de cobranza y en algunos existe un patente desorden. No por casualidad a uno le llaman el «Triángulo de las Bermudas», porque todo lo que cae ahí desaparece.

La propuesta que más suena para mejorar las cosas es crear un Dicom de arriendos morosos avalado por un ente regulador, donde aparezcan los estafadores con el último céntimo adeudado. Actualmente, salvo una cláusula en el contrato, la «ley de Privacidad de las Personas» impide informar la morosidad en registros públicos salvo las documentadas con cheques, letras o pagarés, entre otros.

Otra alternativa, y que es la tendencia que marcan países como Estados Unidos, es solucionar estos litigios en una instancia prejudicial vía arbitraje privado.

«Con esto se evita todo el proceso de tramitación de tribunales, que es engorroso y lento. Incluso, a la larga, resulta más económico», explica Francisco Fuenzalida.

¿Cuánto cuesta un juicio?

Hay que considerar como mínimo $400.000 para pagar la notificación de la demanda, de la sentencia y el lanzamiento con fuerza pública. El valor también incluye otros cobros, que aunque no son estrictamente legales, son malas prácticas ya instituidas. A esto hay que sumarle los honorarios del abogado, que -según el Colegio de Abogados- puede ser, en términos generales, de dos a cuatro veces el valor de la renta mensual.

Qué hacer para protegerse

Investigar en Dicom al candidato y sus aliados.

Incorporar en el contrato la figura del codeudor solidario que responda en caso de morosidad y que, en lo posible, sea familiar.

También incluir una cláusula en el documento que establezca que, en caso de morosidad, esto pueda ser publicado en Dicom.

Averiguar sobre la empresa donde trabaja el potencial arrendatario.

Solicitar las últimas liquidaciones de sueldo del candidato.

Que el valor del arriendo sea menos de un cuarto de la remuneración del interesado.

Pedir los cheques de arriendo del año completo y dejarlos en una notaría desde donde se van pagando todos los meses.

UN DICOM para morosos donde aparezca hasta el último peso debido puede ser la solución.

Fuente: El Mercurio Sábado 14 de julio de 2007