¿Se ha esfumado el sueño de la casa propia?

Por Iván Rojas Bravo

Fuente: El Mostrador 15/11/2021

La vivienda en Chile es “severamente inalcanzable”: según el índice PIR de acceso a la vivienda, nuestro país tiene un puntaje de 7,6, muy superior al índice PIR de Nueva Zelanda, Reino Unido, Canadá y EE.UU., entre otros (CChC, 2019; índice calculado sobre la base de ingresos promedio del hogar, vivienda promedio y cantidad de años que se demoraría en pagar un crédito). Y en la actualidad, parece más inalcanzable aún. Hoy, el producto crédito hipotecario está restringido a un porcentaje de la población de ingresos medios-altos. A eso, agréguese el valor de las viviendas. Probablemente exista toda una generación de treintones y cuarentones viviendo con los papás. El plan B –el arriendo– también seguirá experimentando ajustes al alza. 

La casa propia es quizás una de las metas económicas más importantes a la que toda familia apunta lograr, ojalá lo más temprano posible dentro de su “ciclo de vida”. Para las personas de clase media, esto solo es posible mediante el crédito hipotecario. El desarrollo del mercado de capitales ha sido fundamental en lo anterior, y Chile ha sido un ejemplo para la región –hasta ahora– en este punto.

En los últimos meses hemos visto que las tasas han subido drásticamente y las condiciones del crédito se han puesto más estrictas. El Banco Central recientemente ha señalado, por ejemplo, que en el caso de los créditos hipotecarios, los plazos y la proporción del pago al contado han retornado a niveles observados 20 años atrás.

En esta columna, me permito aportar algunos antecedentes que estimo pudieran ser útiles para el diagnóstico del fenómeno. 

En primer lugar, el nivel de tasas actual (Nov. 2021) ronda UF+5% anual. En los primeros 10 meses de este año, el costo final para el cliente ha aumentado en más de 200 puntos base. El nivel actual de tasas estaría similar al observado en diciembre 2011, cuando la tasa de interés corriente para operaciones en UF, de montos superiores a UF 2.000, fue UF+4,98% anual. Así que el aumento de la tasa de interés, por sí solo, si bien ha significado un mayor impacto en el dividendo mensual y hemos vuelto a los niveles de hace 10 años, no diríamos que está en niveles trágicos. ¿Había pánico en 2011? Mi primer crédito hipotecario lo obtuve en 2006, año en que la tasa promedio fue UF+5,45% anual… y no recuerdo haber hecho ningún escándalo.

Reconozco que el análisis anterior está incompleto. Pero no deja de ser útil para evaluar las cosas en su justa medida. Nunca está de más un ceteris paribus, especialmente por la forma y tono catastrofista en que se emite la información y luego se divulgan los titulares. No olvide que el 59% de la población chilena es analfabeta financiera (UC, sobre la base de encuesta EF 2016-2019). 

Sigamos. Al agregar otras variables que los bancos han ajustado, se refuerza el efecto adverso para el consumidor. En mi opinión, la variable que mayor impacto negativo ha tenido es la reducción del plazo del crédito. Ya no existen los créditos a 30 años. La norma actual es 20 años. Incluso algunos bancos importantes ajustaron los plazos a un máximo de 15 años.

Consideremos lo siguiente. Previo a la pandemia, el ingreso promedio de los trabajadores chilenos era $620.518 mensual; el 50% tuvo un ingreso menor a $401.000 mensual. El 14,3% de las personas ganó más de $1 millón al mes, y solo el 1,9% superó los $3 millones mensuales. A nivel de hogar, el ingreso promedio fue $1.214.681; el 50% de los hogares tuvo un ingreso mensual menor a $849.434 (INE, 2019). Con pandemia, las cifras actuales probablemente sean peores.

Supongamos que un hogar tiene un ingreso formal mensual de $1.200.000 y tiene cero deudas. El supuesto de hogar sin deudas es muy generoso y lo hago solo para reforzar el efecto explicativo del ejercicio y su conclusión, porque la verdad, dicho sea de paso, es que un 23,4% de los deudores destina más del 40% de su ingreso mensual al pago de deudas (CMF, 2020). Supongamos ahora que un banco acepta dicho ingreso familiar (crédito con codeudor) y permite una carga financiera máxima del 30% del ingreso mensual, es decir, permite máximo un dividendo de $360.000 (olvídese en este ejemplo simple de los seguros). ¿A qué vivienda podría optar esta familia? Para un plazo de 20 años y a una tasa de UF+5% anual, el banco le prestaría como máximo UF 1.788. Si el banco le exige como mínimo un 20% de pie, estaríamos hablando que, en las condiciones actuales, la familia de este ejercicio podría optar –en el mejor de los casos– a comprar una vivienda de máximo UF 2.236. ¿Y qué oferta disponible hay por ese precio? 

Otro ejercicio: supongamos que una persona gana $3 millones mensuales, y no tiene deudas. El banco aceptaría un dividendo máximo de $900.000 (carga financiera máxima del 30% del ingreso mensual). ¿A qué vivienda podría optar esta persona? Para un plazo de 20 años y a una tasa de UF+5% anual, el banco le prestaría como máximo UF 4.471. Si el banco le exige como mínimo un 20% de pie, estaríamos hablando que podría optar a comprar una vivienda de UF 5.581 máximo. Como podrá ver, no se trata de una “gran vivienda”. Y solo el 1,9% de los chilenos gana más de $3 millones mensuales (INE, 2019).

Conozco el caso real de una persona con PhD, con cero deudas, que quería comprar una vivienda (1° hipotecario) de UF 4.800, con UF 1.000 de pie, y el banco la rechazó porque el dividendo resultante (33% del ingreso mensual sin bonos; 29% del ingreso mensual con bonos) excedía la carga financiera máxima permitida.

La vivienda en Chile es “severamente inalcanzable”: según el índice PIR de acceso a la vivienda, nuestro país tiene un puntaje de 7,6, muy superior al índice PIR de Nueva Zelanda, Reino Unido, Canadá y EE.UU., entre otros (CChC, 2019; índice calculado sobre la base de ingresos promedio del hogar, vivienda promedio y cantidad de años que se demoraría en pagar un crédito). Y en la actualidad, parece más inalcanzable aún. Hoy, el producto crédito hipotecario está restringido a un porcentaje de la población de ingresos medios-altos. A eso, agréguese el valor de las viviendas. Probablemente exista toda una generación de treintones y cuarentones viviendo con los papás. El plan B –el arriendo– también seguirá experimentando ajustes al alza. 

Sin embargo, a pesar de este sombrío panorama, quizás la recuperación de las mejores condiciones del crédito no está tan lejos. En 2022 nos llevaremos varias sorpresas con las cifras de crecimiento. Y probablemente los mayores plazos en los créditos hipotecarios retornen antes que las tasas vuelvan a bajar.

Como conclusión al margen, y dada la importancia del mercado de capitales, sería bueno discutir en serio una apertura real al mercado internacional del crédito. Y que el oligopolio chilensis compita en las grandes ligas. Competencia de verdad, con una nueva función de producción que permite otorgar servicios a costos cada vez más bajos. Las tasas han subido, es cierto, pero no estarían en el nivel en el que están si la competencia se hubiese abordado desde hace por lo menos 10 años. Competencia desde el punto de vista económico y no del marketing, valga la aclaración, a riesgo de parecer repetitivo e insistente.