Santiago Centro, desde la cantidad a la calidad
Después de 500 edificios construidos y 15 años de un relativamente exitoso Programa de Repoblamiento, la Municipalidad de Santiago decidió congelar los permisos de edificación en un sector de la comuna para modificar el Plan Regulador.
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Por David Assael, arquitecto y magíster en Desarrollo Urbano PUC, director Plataforma Urbana
Ésta es una potente señal de múltiples lecturas e impactos. Por un lado, el sector inmobiliario está en alerta por el congelamiento de las inversiones en una comuna que representa ni más ni menos que el 28% del mercado de departamentos de la ciudad, lo que probablemente generará un importante impacto en la industria.
Por otro lado, es una señal notable por parte de la municipalidad que genera una gran oportunidad para replantear la forma, muchas veces cuestionada, en que se ha repoblado la comuna, y con esto además dar un buen ejemplo a otras comunas que están comenzando sus propios procesos de repoblamiento. Algunas luces de esto ha dado el alcalde Alcaíno al señalar que el objetivo de la medida es preservar el centro histórico, disminuir las alturas y aumentar el tamaño de los departamentos mediante premios e incentivos. Ha dicho: «Tenemos muchos departamentos muy chicos que muchas veces terminan usándose para bodega, y también como moteles… no tienen un buen uso a futuro y significa pan para hoy y hambre para mañana».
Sin duda, las características propias de los departamentos y de los edificios (tamaño, valor, variedad, etc.) son fundamentales a la hora de atraer demanda en un proceso de repoblamiento, pero quizás una de las lecciones más importantes que han dejado estos 15 años es que hay otro factor clave que incide en las características de la demanda y que hasta el momento no se han considerado seriamente: cómo los edificios alteran la calidad urbana de los barrios donde se localizan.
Me explico. Cada vez que se construye un nuevo edificio éste genera impactos que alteran para bien o para mal el barrio. Estos impactos son de muchos tipos, desde sobrecarga en los servicios, aumento de congestión vehicular, disminución o aumento de seguridad en la calle donde se localizan y un largo etc. Un estudio realizado recientemente en los barrios Brasil y Yungay concluye que la gran mayoría de los edificios de los últimos 15 años ha impactado negativamente los barrios, destacándose la nula o en muchos casos pésima relación que el edificio establece con el espacio público, perdiendo la oportunidad de generar importantes externalidades positivas para el barrio.
Aprovechemos la oportunidad única que se da en estos momentos para repensar el repoblamiento de manera que los nuevos edificios además de localizar más viviendas en la comuna también traigan beneficios para el entorno y mejor calidad de vida para los barrios.
Fuente: Urbanismo y construcción, Ediciones Especiales El Mercurio 21 de junio de 2007