Excesiva normativa y plazos de tramitación: CChC detecta nudos críticos para proyectos inmobiliarios en Antofagasta

Por Timeline Antofagasta

Fuente: Timeline Antofagasta 16/11/2022

Las dificultades están presentes en todas las etapas que implica un proyecto de construcción y provocan retrasos en las obras, mayores costos y daños a las empresas y al interés público.

Con el propósito de contribuir a impulsar la inversión –clave para la reactivación económica, el empleo y la recaudación fiscal–, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) realizó un diagnóstico de las trabas administrativas que enfrentan los proyectos de construcción, tanto para ser autorizados como durante su desarrollo.

En esa línea el gremio identificó los “nudos críticos” o trabas que afectan las iniciativas de inversión para ser aprobadas y ejecutarse, las que se encuentran en diferentes etapas de los proyectos desde la planificación, el diseño, adjudicación, permisos y construcción, “provocando retrasos, mayores costos, controversias y judicialización, además de daños a las empresas y al interés público”, explicó el vicepresidente de la CChC, Carlos Zeppelin.

Antofagasta no está ajena a esta situación indicó la presidenta de la CChC Antofagasta, Marcela Torres, donde una de las grandes preocupaciones está en reducir el déficit habitacional que, según Déficit Cero, ubica a nuestra región entre las cuatro con mayor falta de viviendas del país (5,8%) después de las regiones Metropolitana, Valparaíso y Biobío.

“Necesitamos construir más de 37 mil viviendas en la región y estamos conscientes que ese número crece a medida que pasa el tiempo aumentando también el número de familias en campamentos. Por eso es necesario atender los nudos críticos y así se lo planteamos al ministro de Vivienda y Urbanismo en su visita a la ciudad hace algunas semanas con el objetico de trabajar conjuntamente para mejorar y agilizar la tramitación de los nuevos proyectos de vivienda a nivel de revisiones normativas, conexión a los servicios urbanos como energía, agua y diferentes permisos, que actualmente y en muchos casos, superan los seis meses de plazo tramitarlos, retrasando aún más la construcción de nuevas viviendas”, enfatizó Torres.

PRINCIPALES “NUDOS CRÍTICOS”

El vicepresidente de la CChC, Carlos Zeppelin, comentó además que, “los problemas parten por una escasa planificación y la baja calidad del diseño de los proyectos. En Chile se invierte en esto último cinco a siete veces menos que en países referentes, lo que en parte explica, por ejemplo, el alto porcentaje de modificaciones y de controversias que registran los contratos de obras públicas”.

En la etapa de adjudicación –momento en que formaliza la relación contractual entre el Estado y la empresa contratista–, cobran relevancia los reglamentos de inversión de obra pública. “En general, dejan muchos espacios para interpre­taciones, traspasan riesgos excesivos a los contratistas y provocan retrasos y sobrecostos”, argumentó el dirigente.

Respecto de la tramitación y obtención de permisos, la situación es crítica. La Comisión Nacional de Evaluación y Productividad identificó 400 permisos distintos, otorgados por 50 instituciones públicas, que podrían ser necesarios para desarrollar un proyecto de construcción, a lo que se agrega que su tramitación no necesariamente cumple con los plazos establecidos en la ley. Por ejemplo, un permiso de edificación demora, en promedio, 127 días, superando largamente los plazos legales.

Para graficar lo problemático de este aspecto, se mencionó que actualmente hay cerca de 22.000 viviendas sociales que corren el riesgo de no poder ejecutarse por dificultades para obtener sus respectivos Informes de Mitigación de Impacto Vial (IMIV).

En tanto, cuando el proyecto se está construyendo, las trabas no son menores, fundamentalmente por severos retrasos asociados a expropiaciones, traslado de servicios (gas, electricidad, agua, telecomunicaciones) y rescate de hallazgos arqueológicos. Estos últimos incluso pueden tardar años.

“Si a todo esto se suma la práctica de algunos organismos públicos de no recibir ni cancelar obras ya terminadas, no es raro que nuestra industria lo pase mal cuando se producen crisis”, sentenció Carlos Zeppelin.

VIVIENDA

El presidente del Comité de Vivienda de la CChC Antofagasta, Thomas Müller, señaló otra arista relacionada a que en ocasiones los montos asignados para proyectos de vivienda social no alcanzan a cubrir el desarrollo total de los proyectos, los cuales se encarecen a raíz de exigencias normativa y regulaciones como la Ley de Aporte al Espacio Público, Ley del Ducto, Informe de Mitigación de Impacto Vial, la exigencia de estacionamientos por la Ley de Copropiedad y la norma de suelo salino.

“Además, una particularidad de la región es la gestión del suelo que, al estar en manos del Estado, implica una revisión por parte de Serviu y obtención de firmas de Bienes Nacionales, sumándose así a la revisión de esta y todas las otras exigencias normativas, elevando los costos financieros que deben asumir las empresas desarrolladoras”, indicó Müller.

Ante eso sugiere que debiera revisarse caso a caso la real necesidad de la aplicación de todas las normativas, para lo cual la conformación de mesas de trabajo público-privadas han sido fundamentales para avanzar hacia buenos resultados.

Uno de los ejemplos más emblemáticos es el caso de la Villa Jorge Alessandri, también conocido como “Los Nichos”, cuya licitación data de diciembre de 2017, la demolición se concretó en 2020, y su construcción inició en 2021.

REAJUSTES DE CONTRATOS CON EL MOP

Sobre el anuncio del Ministerio de Obras Públicas (MOP), que considera reajustes a contratos vigentes que mantienen distintas constructoras con la cartera, Zeppelin declaró que “esta medida va a resolver el problema de 1.400 obras. Son contratos que no tenían reajuste, y tener aunque sea un tope de 20%, va a permitir rescatar mucho de estas empresas. Hay varias empresas que quieren terminar sus obras, saben que van a terminar con alguna pérdida, pero van a poder finalizar lo avanzado. Es una buena medida, pero solo el 50% de la inversión es por el MOP, y estamos buscando trabajar en lo restante, con el Serviu y los Gobiernos Regionales”.

Al respecto el presidente del Comité de Contratistas Generales de la CChC Antofagasta, Javier Ocampo, declaró que pese a que en nuestra región las empresas inscritas en el registro de contratistas del Ministerio de Obras Públicas son escasas “la problemática económica que está atravesando el rubro, en particular aquellos contratistas del MOP, ha impactado seriamente, por eso el reajuste polinómico a las obras anunciado por la autoridad, aliviarán la delicada situación económica que atraviesan actualmente”.

CAMINOS DE ACCIÓN

Para la presidenta de la gremial en Antofagasta, Marcela Torres, se han impulsado la conformación de mesas de trabajo, por ejemplo, con CGE, para destrabar los “nudos críticos” que retrasan el normal avance de los proyectos y la entrega de viviendas.

“Como gremio hemos impulsado siempre las mesas de trabajo con el sector público y empresas de servicios urbanos en las que se abordan los principales inconvenientes que afectan la ejecución normal de los diferentes proyectos. Esto nos ha traído buenos resultados hasta ahora porque hemos logrado a través del diálogo y acuerdos concretos, resolver de forma colaborativa las trabas que se producen a nivel local”.

Asimismo, el presidente nacional de la CChC, Antonio Errázuriz, agregó que es primordial “crear un clima y una institucionalidad propicios para el desarrollo de proyectos de inversión y para mejor la productividad de la construcción requiere de un trabajo conjunto entre el sector público y el privado. Y para ello, no es necesario partir de cero”, dijo el presidente de la CChC Antonio Errázuriz.

El ejecutivo dio tres ejemplos: “Hay que utilizar los ejercicios de planificación de largo plazo que hacen prácticamente todos los gobiernos en materia de infraestructura y que después no se usan. También, implementar las recomendaciones de la Comisión Nacional de Evaluación y Productividad (CNEP) para resolver problemáticas de la construcción y elevar su productividad; y nosotros mismos acabamos de terminar una propuesta para mejorar los reglamentos de inversión de obras públicas”.

Por su parte, la gerenta general de la CChC, Paula Urenda, señaló que llegar a puerto con las soluciones propuestas “pareciera que se necesitará una gran reforma del Estado, pero no es así. De las 73 medidas de la CNEP, 55 son administrativas y sólo 18 son reformas legales. Lo que acá se requiere es voluntad, tomarle el peso a la urgencia y mucha gestión dentro los distintos aparatos del Estado”.

“El desafío es mayor. Implica cambios culturales en el Estado y en las empresas privadas, pero el resultado beneficiará a toda la sociedad”, concluyó Errázuriz.

BANCO CENTRAL: PREOCUPACIÓN POR EL SECTOR CONSTRUCCIÓN

En su último Informe de Estabilidad Financiera (IEF), el Banco Central señaló que existen “focos de preocupación” sobre lo que vive la industria de la construcción. En esta línea, Errázuriz destacó que “lo que está diciendo la Presidenta del Banco Central, es que los problemas del sector de la construcción no es una crisis sistémica y que cada uno de los bancos toma las precauciones de acuerdo a sus matrices de riesgo. Pero lo que sí dice es que debe haber una preocupación porque esto puede acarrear a otras áreas de la actividad económica”.