Por Ignacio Leal

Fuente: La Tercera 09/12/2021

La semana pasada se instaló un debate sobre el costo real de las viviendas, luego de que Macarena Santelices, vocera del candidato presidencial José Antonio Kast, afirmara que hay ofertas que comienzan desde los $ 10 millones. La Tercera consultó a corredores de propiedades, expertos, constructores y al Minvu para transparentar el real precio de las casas. ¿Los resultados? Menos del 1% tiene ese valor y, según los estudios, están fuera de la capital.

“Sí, hay propiedades de 10, 15 o 20 millones de pesos. Creo que es una falta de respeto para las personas de esfuerzo lo que ustedes dicen”, dijo Macarena Santelices, vocera del candidato presidencial José Antonio Kast, el pasado jueves en el matinal Mucho Gusto. Sus datos, que fueron refrendados por los panelistas, instalaron un debate sobre el costo real de las viviendas en el país.

Y aunque, posteriormente, Santelices explicó que su argumento decía relación con las propiedades en zonas rurales, lo cierto es que, con el mejor dato que existe en el mercado, la vivienda más económica se puede adquirir por $ 15 millones (485,7 UF). Pero es una excepción: los inmuebles residenciales por debajo de las 1.000 UF (30,8 millones de pesos) no alcanzan al 1% del total de los bienes ofertados.

Quien entrega el dato es Portalinmobiliario.com. El sitio, que cuenta con una oferta de más de 190 mil avisos en todo el país, identificó la propiedad de menor valor. Se trata de un departamento usado, en la comuna de Penco, Región del Biobío, de 42 metros cuadrados y dos dormitorios.

Se realizó el mismo ejercicio para hallar la oferta más económica en casas, pero ahí la cifra aumenta considerablemente. La casa más barata tiene un valor de $ 25 millones (809,5 UF), posee 55 metros cuadrados, dos dormitorios y está enclavada en Valdivia, Región de Los Ríos.

En la Región Metropolitana, es sabido, adquirir una vivienda es más caro. Allí, el aviso más bajo publicado en Portalinmobiliario.com es un departamento usado de 40 metros cuadrados y dos habitaciones, que se entrega por $ 23 millones (UF 744,8), en la comuna de El Bosque. La casa más barata, en tanto, está ubicada en la comuna de Colina, cuenta con tres dormitorios, un baño y -aunque no da especificaciones por sus metros cuadrados o patio- cuesta $ 26 millones (842 UF).

Las ofertas descritas, eso sí, son apenas anecdóticas. De acuerdo al Informe de Actividad en el Mercado Inmobiliario del tercer trimestre de 2021, realizado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), durante el último período no se han registrado ventas por viviendas menores a las 1.000 UF. De hecho, el segmento entre las 1.000 y las 1.500 UF registra apenas un 1% de la actividad, mientras que de 1.500 a 2.000 se alcanza un 4%.

Así, el grueso de las ventas se concentra en las propiedades de entre UF 2.000 a UF 3.000 y UF 3.000 a UF 4.000, con 44% y 24%, respectivamente.

Las comunas más baratas

El portal TOCTOC.com también aporta con cifras. A través de su Informe Inmobiliario, que considera la oferta disponible en el 100% de los proyectos en la Región Metropolitana y el 65% de los proyectos vendidos en el Gran Santiago, con más 80 inmobiliarias, crearon un ranking con las 10 comunas más baratas para acceder a una vivienda.

En él, los precios de los apartamentos más económicos ofertados comienzan en 1.189 UF (36,7 millones de pesos) por una propiedad de 30,4 metros cuadrados en Estación Central, que cuenta con una habitación y un baño,

En cuanto a las casas, las ofertas más baratas se concentran fuera del Gran Santiago. La más económica está en Buin, una propiedad de 50,94 metros cuadrados, con dos dormitorios y un baño, que se oferta a 1.530 UF (47,2 millones de pesos). En tanto, las comunas de Padre Hurtado, Peñaflor y Melipilla concentran los precios más asequibles, con 2.085 UF (64,4 millones de pesos) para una propiedad de 56,74 metros cuadrados, con tres dormitorios y dos baños, también en Buin.

Sin embargo, tal como en el estudio de la CChC, el promedio es mucho más costoso. “Respecto de la oferta habitacional de viviendas nuevas en el Gran Santiago, el mercado de departamentos muestra un precio promedio de 3.725,5 UF (115 millones de pesos), y en el segmento de casas, una media de 5.298,1 UF (163,6 millones de pesos)”, explica Daniel Serey, gerente de Estudios de TOCTOC.com.

La demanda no se detiene

Pese a estos datos, lo cierto es que este año conseguir una vivienda propia se ha tornado más complejo. “El comportamiento en los precios de venta depende mucho del tipo de producto a analizar. Mientras las casas, que normalmente se concentran en la periferia de la ciudad, han tenido un incremento del 8,2% en sus precios, en el caso de los departamentos este aumento ha sido del 3,5%”, cuenta Nicolás Izquierdo, gerente de planificación y operaciones de Portalinmobiliario.com.

En Yapo.cl, otro de los sitios populares para publicar avisos en Chile, con 76.410 fichas de inmuebles, explican que, en relación al precio promedio de las propiedades en venta publicadas a noviembre y lo que va de diciembre, las ofertas más económicas de vivienda están ubicadas en las regiones de Atacama, con un precio promedio de 1.400 UF (43,2 millones de pesos, seguidos por la Región de O’Higgins y Los Lagos, ambos con un precio promedio de 2.400 UF (74,1millones de pesos).

¿Y cuál es el precio más bajo? Claudia Castro, gerenta de Clasificados del sitio, explica que “según las propiedades publicadas en noviembre y lo que va de diciembre, el precio de venta de casas y departamentos, en su mayoría, parte en las 1.000 UF. En el caso de tener un terreno donde ubicar una casa, puedes encontrar casas prefabricadas a un valor menor”.

En Yapo, la oferta más económica para adquirir un terreno en la Región Metropolitana se sitúa en las 163 UF ($ 5,2 millones), en un loteo ubicado en San Pedro de Melipilla, con sitios de una hectárea. Mientras, la casa prefabricada más barata, en cambio, es ofrecida en Buin a $ 3 millones por Prefabs (sin instalación). Es una vivienda básica de 54 metros cuadrados, que no cuenta con piso.

“Este estilo de viviendas era utilizada normalmente por las familias que optaban a un segundo hogar, de veraneo. Ahora, el fenómeno se está trasladando a otras familias que esperan contar con su casa propia y es una buena solución, porque permite partir con lo básico e ir mejorando el hogar en la medida en que las familias y las necesidades van creciendo”, dice Luis Fuentes, director del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la UC.

Financiamiento “prácticamente imposible”

Aunque la necesidad que existe de propiedades es muy abultada, la oferta es escasa. De acuerdo al Informe de la CChC, la venta de viviendas aumentó en un 70%, liderados por los departamentos, donde las transacciones crecieron 88% en relación a 2020. En tanto, las transacciones de casas crecieron un 24% de ventas. Y solo entre julio, agosto y septiembre, en la Región Metropolitana se vendieron 6.654 viviendas nuevas.

El estudio asegura que en el Gran Santiago los precios han aumentado un 46%. Y que, en solo tres meses, este precio aumentó en 16%.

Además, el 39% de los departamentos vendidos corresponde a unidades terminadas o en terminaciones (similar al promedio del año anterior), mientras que la venta en blanco continúa registrando una elevada participación, concentrando 26% de la demanda. Las comunas con mayor ventas este año, según la CChC, son Santiago (13%, +3% que en 2020), Independencia (8%, +3%), Macul (7%, +2%) y Estación Central (8%, +4%).

Pero a pesar de la reactivación que el mercado inmobiliario está viviendo, adquirir hoy un inmueble es mucho más complejo. Según estimaciones de TECHO, si en 2012 una familia del quintil más bajo demoraba, en promedio, 20,49 años en pagar su casa, en 2020 esa misma familia tardará 51,47 años. Según sus estimaciones, son 81.000 familias las que viven en campamentos, y entre 500 y 600 mil familias lo hacen en condición de allegamiento o hacinamiento.

Javier Hurtado, gerente de Estudios de la CChC, explica la situación: “Para adquirir una vivienda de 3.000 UF, antes, en un escenario “A”, con una tasa de interés al 3% y en un plazo de 30 años, necesitabas un ingreso familiar cercano a $ 1.540.000 para obtener el financiamiento hipotecario. Hoy, en cambio, en un escenario “B”, con una tasa cercana al 5% y un plazo máximo de 20 años, necesitas un ingreso familiar de $ 2.422.000, es decir, un aumento de 57% en el ingreso de la familia postulante al financiamiento, lo cual es prácticamente imposible de lograr para una familia promedio en Chile”.

Sebastián Bowen, director de TECHO, apunta a un cambio en la forma en que se mueve el mercado inmobiliario y los subsidios que entrega el Estado para las familias. “Todo esto demuestra la necesidad de cambiar estructuralmente la política habitacional chilena, permitiendo de esa manera generar un mejor acceso para las familias, especialmente las que se encuentran en una condición de mayor vulnerabilidad”, recalca.

Subsidios

Los valores antes señalados representan solo a las viviendas sin subsidio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu). Sin embargo, también hay ayudas estatales para adquirir una casa propia.

Para comprar una propiedad, dicen desde el Minvu, existen dos subsidios: el Fondo Solidario de Elección de Vivienda (DS49), para familias en situación de vulnerabilidad, y el Subsidio de Clase Media (DS1), para familias de sectores medios con capacidad de complementar con crédito hipotecario o recursos propios.

“El DS49 permite adquirir viviendas de hasta 950 UF. Por su parte, el Subsidio de Clase Media DS1 tiene tres tramos que permiten comprar viviendas desde las 1.100 UF hasta las 2.600 UF, en el caso de zonas extremas”, señalan desde el Minvu.

En cuanto a ayudas para construir, el Minvu también cuenta con el Programa de Habitabilidad Rural, cuyo subsidio para la construcción de vivienda (DS10) puede llegar, dependiendo de distintas condiciones, hasta 1.600 UF (zonas extremas), y el nuevo Programa Micro-Radicación Pequeños Condominios, un llamado en condiciones especiales del Fondo Solidario DS49 para quienes cuenten con un terreno factible.

“Este entrega un subsidio base de entre 550 UF y 1.300 UF, dependiendo, entre otros factores, del tramo de los núcleos familiares en el Registro Social de Hogares”, apuntan desde la cartera de Vivienda.

Este año, el Minvu entregó en total 291.945 subsidios habitacionales, que beneficiaron a 875.835 personas. Adicionalmente, se están ejecutando otras 132.799.