¿Conviene comprar «una porción» de una vivienda?

Por Mateo Navas

Fuente: Diario Financiero 18/01/2023

La tokenización inmobiliaria es una tendencia incipiente que propone adquirir “partes” de viviendas a un precio mucho más bajo. ¿Pero conviene? ¿qué hay que hacer antes de invertir? Estas son las claves de este mercado, según especialistas.

Suena extraño, pero es real: actualmente se pueden comprar “partes” de una vivienda a través de una tendencia que mezcla finanzas descentralizadas con la tecnología blockchain.

Este modelo de negocios se está desarrollando en un momento difícil para el mercado inmobiliario tradicional. Actualmente es más restrictivo comprar propiedades por los límites bancarios, el alto valor de la UF y el ascendente precio de las viviendas.

En específico, la tokenización inmobiliaria propone la división o fragmentación de un activo, lo que le permite a un potencial usuario ser “dueño” de una porción de un bien raíz y, así, recibir utilidades por concepto de arriendo o por el aumento de la plusvalía de la propiedad.

Tal ha sido el crecimiento de esta industria que la consultora norteamericana BCG calcula que para 2030 el 10% del PIB mundial (aproximadamente US$ 16 billones) estará tokenizado (en distintas industrias).

“Esto implica convertir un bien raíz en un token. Es decir, una unidad de valor que se puede fragmentar para hacer participar de esta inversión a más de una persona”, explica Álvaro Acosta, director de Finanzas Corporativas de OpenBBK.

Vicente González, gerente de Reity -firma que ofrece este servicio en Chile-, lo explica de otra forma: “Tokenizar un departamento significa que el valor de este se divide en varias particiones digitales. De esta manera, quien posee un token adquiere el derecho a percibir las rentabilidades por el arriendo y por la plusvalía de esa proporcionalidad del departamento”.

Pero, ¿conviene apostar por esta tendencia? ¿Cuáles son las formas de hacerlo? ¿Hay riesgos? Esto dicen los expertos.

Menos barreras

La principal cualidad de esta tendencia es la poca cantidad de requisitos para concretar una inversión. Esto es especialmente atractivo para la industria inmobiliaria, que es un rubro que requiere meses de tramitación.

“La tokenización permite que cualquier usuario pueda tener acceso a inversiones inmobiliarias, sin grandes montos de inversión, y beneficiarse de las rentas, dividendos o rentabilidades de ese bien. También permite desprenderse de este activo de manera rápida ya que se trata de liquidar posiciones o inversiones sin vender la propiedad, sino solo retirar la inversión y generar mayor liquidez”, explica Acosta.

Y agrega: “Este tipo de inversiones despierta interés principalmente en inversionistas más pequeños u hormigas porque es una competencia directa a través de sistemas virtuales a los distintos tipos de crowdfunding en inversiones inmobiliarias”.

Además, González complementa con otras cualidades: delega la administración del inmueble a un tercero, permite diversificar inversiones y ofrece transacciones ágiles gracias a la tecnología blockchain.

¿Cómo hacerlo?

Existen diversas empresas que ofrecen este servicio en Chile, como Wbuild y Reity. A pesar de que la lógica es similar, cada una tiene sus propios requisitos: por ejemplo, en cuántas partes se puede dividir un activo o cuánto es el mínimo de inversión.

Wbuild permite apostar desde los US$ 50 y adquirir metros cuadrados de distintos inmuebles. Y Reity acepta apuestas desde los $ 100 mil y está enfocado en departamentos pequeños en Santiago. Además, en este último caso, cada bien raíz adquirido se vende a los cinco años.

En la mayoría de los casos el proceso comienza con la creación de una cuenta online. Luego, el usuario puede buscar distintas propiedades y comprar la porción que estime conveniente. Después de eso, las opciones varían: algunas compañías permiten hacer uso de los inmuebles (por ejemplo usar una casa por una cierta cantidad de semanas) y otras van entregando rentabilidades mensuales.

Ojo con

Como toda tendencia en el mundo de las inversiones, existen una serie de precauciones que hay que tener en cuenta antes de concretar una operación. Especialmente en una industria que recién se está armando.

Respecto a esto,  González opina que, en primer lugar, “hay que estudiar en qué empresa y vehículo de inversión se está participando”. “Es muy importante fijarse que cuando se compre un token inmobiliario, este tenga una garantía de un bien subyacente que la respalde”.

También hay que poner especial atención al aspecto legal: ojalá que la empresa que ofrece el servicio esté vigente, con clientes reales y que próximamente esté regulada bajo la Ley Fintech. Además, como gran parte de las adquisiciones son virtuales, es fundamental revisar los contratos asociados y los términos y condiciones antes de concretar cualquier operación.

Por último, el riesgo de la inversión debe ser evaluado con atención previamente. Esto, dicen los expertos, debe ir complementado con un análisis de la propiedad. Por ejemplo, que el inmueble tenga buenas características, que esté bien ubicado y que tenga el respaldo de una inmobiliaria con prestigio.