Alternativas para ganar más suelo

Desarrollos urbanos condicionados: Se estima que en la capital sólo quedan 2 mil hectáreas, las que se gastarían en dos años y medio.

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Por Oriana Olivos Marín

Luego de casi diez años de su creación, las Zonas de Desarrollo Condicionado (Zoduc) están mostrando signos de materialización. Así, hasta la fecha, según datos de la Cámara Chilena de la Construcción, existen seis proyectos con convenios de mitigación suscritos con el Ministerio de Obras Públicas, ubicados en la Provincia de Chacabuco en la Región Metropolitana que, en total, albergarán cerca de 57.000 viviendas.

¿Ha sido un acierto de la autoridad haber concebido esta nueva forma de crecimiento y planificación urbanos?

Comenta Javier Hurtado, de la Gerencia de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, que los Zoduc y sus variantes, como las PDUC, permiten emprender proyectos inmobiliarios fuera del límite urbano de la ciudad, siempre y cuando cumplan con las normas exigidas por el planificador. «La idea central es incorporar nuevo suelo a la ciudad pagando por los impactos sociales del desarrollo».

Dice Javier Hurtado que si bien estas iniciativas están correctamente orientadas desde el punto de vista de la eficiencia del desarrollo urbano, es necesario perfeccionar e incluso replantear los mecanismos. «Por ejemplo, algunos aspectos que debieran revisarse se relacionan con que los mecanismos condicionados actuales (Zoduc, PDUC y AUDP) no son todo lo objetivos que debieran en la cuantificación de externalidades y en la definición de las mitigaciones asociadas. De hecho, la normativa sólo aspira a que se incorporen las externalidades negativas y no las positivas de la localización. Además, no es un sistema que esté abierto a utilizar los mercados cuando es posible».

Agrega que nuestra institucionalidad no está preparada para aceptar y facilitar el desarrollo de proyectos bajo esta metodología, lo cual se traduce en procesos de tramitación inciertos, largos y costosos. «Asimismo, es necesario definir el rol y competencia municipal en estos proyectos».

Básicamente, explica Javier Hurtado, las externalidades que se han mitigado en este tipo de proyectos se definen según lo que indica un Estudio de Impacto Urbano, aprobado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo con participación de otros organismos (como los ministerios de Obras Públicas, Transportes y Agricultura), además de los requerimientos que realiza la normativa ambiental a los proyectos de inversión del sector inmobiliario. Por su parte, las municipalidades involucradas también han exigido ciertas compensaciones.

En la práctica, esto se ha traducido en inversión en vialidad, colectores de aguas lluvia, equipamientos de varios tipos, mitigación de riesgos naturales y áreas verdes.

Costos relativos

Plantea Javier Hurtado que a pesar de las cosas que aún se deben mejorar en materia de Zoduc y similares, este sistema sigue siendo una buena alternativa de inversión inmobiliaria. «Dada la restricción de suelo que tenemos hoy en Santiago (disponibilidad de cerca de 2.000 hectáreas que alcanzarían para no más de dos años y medio de consumo), la posibilidad de habilitar nuevos paños, pagando por los impactos derivados de ello, soluciona el problema de la escasez y beneficia a todos, desarrolladores y compradores».

Pero ¿resulta más caro o más barato comprarse una vivienda en Zoduc? Enfatiza Javier Hurtado que el valor de una vivienda en un desarrollo condicionado va a ser resultado de la suma de un suelo bruto relativamente barato (comparado con uno ubicado al interior de la ciudad); una urbanización más cara, ya que incorpora costos de mitigaciones y macro urbanización, los cuales no se consideran en los proyectos tradicionales y el costo por metro cuadrado de construir la vivienda que es similar en todos los casos.

«En definitiva, el que la vivienda sea más cara o más barata va a depender del peso relativo de las variables anteriores. Lo importante es que desde el punto de vista de la sociedad es mucho más conveniente crecer vía desarrollos condicionados que por extensiones arbitrarias del límite urbano».

Fuente: Ediciones Especiales El Mercurio 26/07/2007