$430 millones más: los documentos que muestran que Las Condes pagó el doble por un inmueble destinado a construir un Cesfam

Por Nicolás Massai D.

Fuente: CIPER 05/04/2023

La Municipalidad de Las Condes ha sido cuestionada por varios de sus concejales, los que denuncian irregularidades en la compra de inmuebles donde se instalará un Cesfam. CIPER revisó los documentos notariales y del Conservador de Bienes Raíces de esa operación inmobiliaria. Los registros indican que la municipalidad adquirió una de estas propiedades en $852 millones. También muestran que se la vendió una administradora de capitales que la había comprado, apenas un mes antes, en $422 millones.

Cuatro concejales de la Municipalidad de Las Condes concurrieron a la Fiscalía para denunciar irregularidades en la adquisición de varios inmuebles que el municipio compró para instalar un Centro de Salud Familiar (Cesfam). Entre otras acusaciones, los ediles han manifestado que uno de los bienes raíces, ubicado en calle Nueva Delhi 1775, fue vendido a Las Condes con un precio abultado, según reportó el noticiario del canal Mega. 

CIPER accedió a los documentos notariales de la compraventa y del registro de propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBRS) que demuestran que la denuncia de los cuatro concejales tiene asidero. Los documentos revisados por CIPER indican que la casa fue comprada por Las Condes el 30 de diciembre del año pasado en 24.280 UF, que a esa fecha correspondían a $852 millones (vea aquí ese registro del CBRS). Los archivos muestran que apenas un mes antes, el 24 de noviembre anterior, la misma propiedad había sido vendida en 12.144 UF, que entonces equivalían a $422 millones (vea aquí ese registro del CBRS). La diferencia que pagó la municipalidad fue de $430 millones.

La administradora de capitales Vulcon Asset Management fue la que compró inicialmente la casa y 36 días después la vendió a la municipalidad a más del doble del valor que había pagado. 

Vulcon estaba oficiando como intermediadora ante la municipalidad en la venta de una decena de inmuebles contiguos, cuyos terrenos conformarán el paño en el que Las Condes proyecta edificar su nuevo Cesfam. Pero en la venta de uno de esos diez bienes raíces -el de Nueva Delhi 1775-, Vulcon no operó como intermediaria, sino como vendedora. 

Cuando Vulcon compró la casa que después revendería a Las Condes, llevaba al menos 10 meses al tanto de la operación inmobiliaria que requería la municipalidad. A través de una carta fechada el 23 de febrero de 2022, uno de los socios de Vulcon, Nello Travisany Santos, ofreció a la Corporación de Educación y Salud de Las Condes los servicios de su empresa, para oficiar como intermediadora en la venta de los inmuebles que se requerían (vea esa primera carta). Cuatro meses después, el 21 de junio de 2022, Travisany envío una nueva carta en la que ofreció una parte de los bienes raíces que la municipalidad quería comprar, entre los que ya figuraba el de Nueva Delhi 1775 (vea la segunda carta).

Varios de estos antecedentes figuran en la denuncia realizada ante el Ministerio Público por los concejales Catalina San Martín, Patricio Bopp, Leonardo Prat y Sergio Melnick. Los ediles explicaron en su escrito que tuvieron acceso a un mandato “suscrito con fecha 24 de junio de 2022, mediante el cual los dueños primitivos de la casa, comuna de Las Condes (…) confieren a Vulcon Asset Management SpA, mandato especial, para que en su nombre y representación, oferten, prometan vender y vendan, cedan o transfieran la propiedad en cuestión”.

Pero Vulcon no ofertó el inmueble. Lo adquirió. Eso ocurrió el 24 de noviembre de 2022, cuando ya se habían concretado los contactos entre la municipalidad y Vulcon para que la empresa actuara como intermediaria.

Acorde a la escritura registrada en la Notaría de Humberto Quezada Moreno (vea ese documento), Nello Travisany junto con su socio, el extenista profesional Paul Capdeville, comparecieron como compradores a nombre de Vulcon. Ese día, la administradora adquirió el inmueble a cambio de 12.144,47 UF.

Durante esa misma jornada de noviembre, Vulcon constituyó una hipoteca sobre la casa de Nueva Delhi 1775, en favor del fondo de inversión privado LS, compuesto por las empresas Sartor y Logros Servicios Financieros. El fondo aportó los recursos para concretar la compraventa. Pablo Sánchez Trullenque, gerente general de Logros, dijo a CIPER que en septiembre de 2022 recibieron a Vulcon, que les pidió $450 millones para adquirir una casa en Las Condes. 

“Nos dejaban la casa en garantía. Iban a hacer algo con la Municipalidad de Las Condes y nos pagaban. Prestamos (los $450 millones) con la garantía de la casa. Fue un crédito a 90 días, renovable a 90 si es que no se solucionaban los problemas de Conservador en los primeros 90 días, pero no hubo ningún problema con el Conservador de Bienes Raíces (de Santiago), así que nos pagaron”, indicó Sánchez.

Poco más de un mes después, Vulcon vendió el inmueble a la Municipalidad de Las Condes. La alcaldesa Daniela Peñaloza firmó el documento fechado el 30 de diciembre de 2022, en donde el municipio que encabeza adquirió el bien raíz en 24.280 UF, el del doble del valor pagado en la compraventa anterior. Ese día, Travisany y Capdeville también estamparon su firma en la escritura (vea ese documento) en nombre de Vulcon.

CIPER consultó a Vulcon qué explica que la casa haya experimentado un alza de precio de $422 millones a $852 millones en apenas un mes, pero hasta el cierre de este artículo no hubo respuesta.

CIPER consultó a la Municipalidad de Las Condes si realizó un estudio de títulos de los inmuebles que adquirió y, si lo hizo, porque no reparó en la diferencia entre el precio que pagó en diciembre de 2022 y el pagado por Vulcon un mes antes. La respuesta de la municipalidad indicó que su Dirección Jurídica realizó un estudio de títulos de todos los inmuebles que pretendía adquirir para materializar el Cesfam, pero que lo hizo en julio de 2022:

“Al momento de realizar el estudio de títulos, por temporalidad, la municipalidad no tuvo cómo tener conocimiento del hecho mencionado (la diferencia de precio entre las compraventas de noviembre y diciembre de 2022). Ahora, al momento de suscribir el contrato de compraventa de la casa ubicada en Nueva Delhi N° 1775, con la empresa Vulcon Asset Management SpA, se desconocía el valor por el cuál ésta lo adquirió a su propietario anterior, por ser una operación realizada entre particulares”, señaló la respuesta de la municipalidad.

La municipalidad insistió en que la operación inmobiliaria, en su conjunto, se ajusta a las normas. Según argumentó, era necesario “adquirir un paño de más de 5 mil metros cuadrados para la correcta ejecución del proyecto del CESFAM. Así es como se adquirió un primer terreno, de una superficie de 1.908,05 metros cuadrados, a una empresa inmobiliaria a un valor de UF 65 el m2. Y otro terreno, que estaba compuesto por 10 casas de casi 3 mil m2 y que se hizo por intermedio de un gestor inmobiliario (Vulcon Asset Management), el cual nos ofreció materializar la venta de estos inmuebles, como un todo, a un valor de UF 68 por cada m2 de superficie”. 

A juicio de la municipalidad, lo pagado “se ajustó a valores de mercado de los inmuebles ubicados en ese sector y habiéndose celebrado todas las compraventas cumpliendo los requisitos legales exigidos y condiciones pactadas entre las partes intervinientes, además de haber sido debidamente inscritas por el Conservador de Bienes Raíces de Santiago y contado con aprobación del Concejo Municipal”. 

No obstante, si bien se cumplió con el acuerdo de que la operación, en su conjunto, no superara las 68 UF por metro cuadrado, los documentos revisados por CIPER demuestran que al menos en una de las propiedades -la de Nueva Delhi 1775- la municipalidad desembolsó $430 millones por sobre el precio que se había pagado un mes antes por ese mismo inmueble.