La combinación de factores que llevará a un alza casi segura de precios de las viviendas en el corto plazo

Por Patricio Poblete

Fuente: La Tercera 11/06/2021

Una oferta que ha ido disminuyendo, mientras la demanda se acelera empujada por personas que buscan más espacio producto de los confinamientos o alternativas de inversión ante la mayor liquidez disponible, son algunos de los factores. No se avizora un ingreso importante de proyectos inmobiliarios. El fenómeno aún parece lejos de países como Luxemburgo, Canadá o Alemania, que en el último año vieron escalar el precio de las viviendas más de 30%.

Adquirir una casa propia, con terreno para formar familia, algo alejado de la ciudad, pero cerca de colegios. Este es el sueño de la casa propia para un matrimonio que ya supera los 30 años y tiene dos hijos. Las dudas sobre el precio que están pagando por esta vivienda con entrega en 2023 ronda días antes de comprar, sobre todo en el incierto contexto político-económico en el que se encuentra el país. Finalmente, firman la promesa, convencidos de que no solo será cumplir su objetivo, sino un buen negocio debido a la velocidad con la que están subiendo los precios de las viviendas.

Lo que casi intuitivamente resolvió este joven matrimonio hace unos días, tiene fundamentos de mercado y económicos: se están combinando una serie de elementos para que los precios de las viviendas, tanto de casas como departamentos, persistan al alza en el corto plazo. Aunque hay algunas amenazas.

Es como una película en la que se puede anticipar el final de la historia. Una alta demanda -tras la pandemia, alta liquidez por retiros de fondos previsionales, entre otros- en un ambiente de bajos ingresos de proyectos nuevos -por las dificultades de la pandemia y la incertidumbre política económica- redundará casi seguro, dicen, en mayores precios. Más aún si se adiciona el factor costos de las obras, que han continuado escalando.

Demanda impulsa precios

Lo que se puede observar hasta este momento en Chile es una combinación de factores coyunturales con otros estructurales que han empujado la demanda y los valores.

“A raíz de la pandemia, se ha notado una mayor demanda por casas. Pensamos que puede ser momentánea a causa del Covid-19. Las familias buscan lugares más amplios, debido a que pasan más tiempo en sus casas. Por otro lado, la modalidad de teletrabajo ha hecho que los compradores opten por viviendas que no necesariamente están cerca de sus lugares de trabajo u oficinas. Factores que inciden en esta demanda por casas. Pero a nivel de departamentos, también hemos visto un aumento en la demanda”, explicó el vicepresidente de la CCHC, Juan Armando Vicuña.

Las cifras ratifican esta visión. En 2020 las ventas totales en unidades se contrajeron 24%, no obstante, fue a partir de septiembre que se empezaron a ver incrementos. Se vendieron un 2% más de viviendas ese mes que en igual periodo de 2019; 45% en octubre (con una baja base de comparación debido al estallido social); un 79% en noviembre, y 71% en diciembre.

Dinamismo que se mantuvo durante el presente año, con un incremento de 100% en las ventas del primer trimestre. Incluso si se compara con el primer trimestre de 2019 (pre estallido y pre pandemia), las ventas han crecido 9% en general. Las casas se elevaron 38% frente al primer trimestre de 2019, mientras que los departamentos muestran aún una ligera caída de 0,17% frente a esa base de comparación.

Definitivamente, el Covid-19 modificó la velocidad, la cantidad y el tipo de viviendas demandadas. Teodosio Cayo, de la consultora Arenas y Cayo, comenta que en estos días se están observando los cierres de negocio que durante la pandemia no habían podido ser cerrados y que con la mayor apertura se han estado concretando.

“Así también las terminaciones de obras que habían sido paralizadas, ha permitido avanzar su construcción dando pie a la apertura de salas de venta y, consecuentemente, los cierres de negocios. Hay que recordar que muchas personas durante la pandemia aprovecharon de cotizar y revisar muchos más proyectos, por lo que al momento de acercarse a la oficina de propiedades, lo que hacen es cerrar dicha venta”, detalló.

En línea con este mayor apetito por viviendas, los precios de las casas subieron 6,4% interanual en marzo de este año, mientras que el de los departamentos un 7,7%, con lo que el índice general subió 7,3%, de acuerdo a los datos de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC).

Por el lado más estructural, Vicuña explica que en el país la población ha aumentado en los últimos años y, además, ha cambiado su comportamiento, lo que ha provocado una escasez de viviendas. “Hay más familias uniparentales, más personas que viven solas, más adultos mayores que también requieren de viviendas. La llegada de migrantes ha hecho aumentar la población del país, y eso también incide en la necesidad de contar con más viviendas”.

A ello se suma la tendencia de compras de fondos de inversión, que adquieren departamentos para arriendos. Incluso adquieren torres completas, como una alternativa de inversión.

La demanda es generalizada a nivel país, y no solo por viviendas nuevas y usadas, sino también por mejorar las condiciones, como ampliaciones o la calidad de la construcción, lo que, explican desde la CCHC, ha provocado una actividad en todo ámbito en el sector.

Oferta y costos

¿Por qué se dice que hay y habrá una oferta restringida de viviendas? Cifras de meses de stock muestran una tendencia a la baja. El stock es de 20,8 meses en el primer trimestre (esto depende tanto del stock como de la velocidad de venta), lo que es una caída de 35% interanual, según los datos del centro de estudios de la CCHC. En el caso de departamentos la baja es de 41% (hasta 25 meses) y la de casas cae 39% (hasta 6,8 meses). Si se compara con los datos de 2019, los meses para vender el stock de departamentos ahora es un 21% mayor, pero en el caso de las casas es un 43% menor.

Las constructoras están observando un alto nivel de ventas en verde y blanco. Por ejemplo, Salfacorp informó en sus estados financieros que el 43% de su stock de viviendas en pie está vendido, incluido los proyectos futuros de promesas.

“Efectivamente los stocks han ido disminuyendo y la cantidad de proyectos no han sido las suficientes para reponer lo que se vende. Es probable que en ciertos lugares se registre una escasez de oferta”, argumentó Vicuña.

Hacia delante no se ve una gran entrada de proyectos nuevos. De hecho, los permisos de edificación habitacionales si bien se recuperaron en abril subiendo 77% debido a la paralización por la pandemia en 2020, el nivel sigue un 3% por debajo de lo registrado en abril de 2019 en número de unidades, y 10% en metros cuadrados.

Así, persiste un riesgo de que demore en alcanzar la demanda en un contexto de ruidos políticos por la Constitución, fin de exenciones, cuarentenas y posibles cambios a permisos. “Hacia finales de este año si no hay un cambio importante en las tasas de contagios y mortalidad, sumado a la recuperación de la confianza política, el mercado podría experimentar una baja importante en sus colocaciones inmobiliarias (entrada al mercado de viviendas), sobre todo en aquellas comunas donde ya se ha anunciado una revisión de los permisos otorgados para construcción”, explica Cayo.

“El ruido que está generando, está frenando la partida de nuevos proyectos y la concreción de nuevos negocios. Hay incertidumbre en quienes quieren invertir en nuevos negocios”, advierte en esa línea el vicepresidente del gremio.

En particular sobre la discusión del fin del crédito especial del IVA a la construcción, la CCHC reitera que afecta directamente a los compradores, “sobre todo a grupos vulnerables, emergentes y a parte de la clase media, que deberán pagar más por una vivienda. Se produce entonces, una doble presión al precio”, agrega.

El otro elemento que exponen desde la Construcción que puede presionar los precios es el incremento de los costos ante la escasez de productos a nivel mundial.

En efecto, los costos de edificación mantienen su aceleración, alcanzando un 5% interanual en febrero, según datos de la Cámara Chilena de la Construcción. El incremento de los costos asciende a 9,3% desde febrero de 2019.

No solo en Chile

Esta es una tendencia mundial. Está ocurriendo en todo el planeta en paralelo y desde hace años, pero acentuada con la pandemia.

Con datos recopilados por la Reserva Federal de Dallas, se obtiene que en 2020 el alza promedio en el precio de las viviendas en un listado de 26 países fue de 5,51%. Lo encabezó Luxemburgo, con un repunte de 15,76%, seguido de Canadá, con 14,5%. En Chile el aumento fue de 1,7%, con datos de la CCHC.

La trayectoria alcista viene hace algunos años, luego del reventón de 2008, la denominada crisis subprime originada en Estados Unidos, se observó un repunte importante algunos años después. Así, desde el cuarto trimestre de 2015 hasta el cuarto trimestre de 2020 el precio promedio de las viviendas en esta muestra de de la Fed de Dallas se incrementó 24,21%. Diez países registraron incrementos sobre 30%, liderados nuevamente por Luxemburgo y Canadá, con repuntes de 62% y 45,1%. En Chile, el aumento desde diciembre de 2015 es 22%, prácticamente en el promedio.

Este 2021 sigue mostrando dinamismo. En Estados Unidos el precio de las casas subió 13% en marzo de 2021, después de escalar 12% en febrero. Las mayores variaciones desde 2005. En Canadá no quedan casas ni terrenos para construir casas cerca de las ciudades más pobladas, reportaba Bloomberg hace unas semanas.

Esto ha generado algunas polémicas como en Alemania, que luego de ver subir 39% el precio de las casas en 2020, se han suscitado manifestaciones para, de alguna manera, limitar la cantidad de departamentos por empresa, dado que también han escalado los valores de los arriendos. Y se pretende ampliar al país el polémico tope de alquiler, donde se establece un valor máximo de arriendo según características de las viviendas.

Perspectiva de precios

Todo parece indicar que, por fundamentos, los precios deberían continuar escalando. Así lo creen en la CCHC. También lo piensa Teodosio Cayo, quien espera que los precios puedan seguir subiendo al bajar el stock disponible. Es muy difícil, precisa, estimar cuánto será en las condiciones actuales, más aún con el tema político no resuelto, a lo que se suma el efecto de retiro de fondos de las AFP.

Dicho lo anterior, existe un elemento que podría moderar hacia delante el apetito -o la capacidad- de las personas por hacerse de su vivienda propia: las tasas de interés de los créditos hipotecarios.

Luis Novoa, CEO de Chile Sotheby`s International Realty, explica que es importante entender el contexto del mercado inmobiliario para poder definir cómo podrían esperarse los distintos precios a futuro de los diversos tipos de viviendas en el país. “Primero, tenemos un mercado con mucha incertidumbre, con un proceso constitucional y elecciones varias ad portas, dónde la lógica parecería refugiarse en inversiones seguras como las inmobiliarias. Sin embargo, por el otro lado tenemos tasas hipotecarias al alza, dónde ya tenemos incrementos en el último año muy importantes”.

Datos del Banco Central muestran que la tasa de interés promedio se ubicó en 2,40% en mayo, frente al 2,36% de abril. Sigue por debajo del 2,93% de abril de 2020. Aunque las tasas largas de los instrumentos financieros (Bonos del Banco Central en UF), que suelen indicar el costo de financiamiento de los bancos para plazos mayores, ha registrado un incremento relevante, lo que podría traspasarse a las tasas hipotecarias.

Novoa precisa que, analizando los distintos mercados, “vemos que el de alta gama es el más complejo y con posible tendencia a la disminución de precios en el futuro cercano, mientras que el mercado de primera vivienda en gama media debiera tender a mantener los precios en Santiago, ya que subidas de precio, acompañado de subidas de tasas, hacen más difícil la rotación. En el mercado de propiedades para inversión, vemos un incremento del volumen transado y esto puede significar subidas leves de precio a futuro”.

Víctor Danús, gerente general de PROurbe Gestión Inmobiliaria, agrega que “actualmente vemos una leve tendencia al alza en los precios de casas y departamentos usados, sobre todo en propiedades de mayor metraje, sobre los 80 m2, pues las personas que están en condiciones de comprar una vivienda, se está concentrando en unidades un poco más grandes que lo habitual, producto de la pandemia y el confinamiento”. Además, el precio se ve impulsado, pues hay poca oferta en algunos segmentos de casas. Por ejemplo, dice, casi no hay casas en La Reina y Las Condes, y en menor grado ven escasez en Vitacura y Lo Barnechea.

Hacia delante, estima que en el mediano plazo se van a autorregular a la baja, “ya que las tasas de interés, según los pronósticos y de acuerdo a los analistas de mercado, van a comenzar a subir para frenar el consumo. De todas formas, las tasas actualmente son competitivas para comprar, por lo que creemos que es un buen momento para adquirir viviendas, prevemos que durante este año las tasas van a continuar atractivas”.