Alza de costos e incertidumbre: Los factores detrás del aumento de tasas de descuento inmobiliarias pese al triunfo del Rechazo

Por Ignacia Munita C.

El último reporte de Colliers, correspondiente al tercer trimestre del año, evidenció que entre las subindustrias más atractivas para inverir en el secor destacan las bodegas y los multifamily.

Pese al triunfo del Rechazo en el Plebiscito de salida del 4 de septiembre pasado, las tasas de descuento de las diferentes subindustrias del mercado inmobiliario no han aflojado, manteniendo la tendencia alcista que han mostrado luego de la crisis social y la pandemia.

Así lo evidenció un reporte de mercado realizado por el Área de Estudios y Asesoría Financiera de Colliers correspondiente al tercer trimestre del año, según el cual los diferentes mercados del sector tendieron a subir. ¿Qué indican las tasas de descuento? En concreto, es el porcentaje de ganancias esperado de un activo o de cualquier inversión, tomando en cuenta su riesgo.

En el reporte, la empresa señala que el incremento de las tasas está afectando las inversiones en el desarrollo inmobiliario y hoteles, ambas con una tasa de 8,1%. Le siguen las oficinas, con una tasa de 6,5%; luego el comercio; con una tasa de 6,2%; el sector industrial, cuya tasa llegó a 5,9%; y los multifamily con 5,7%.

«Debido a la constante incertidumbre a nivel nacional, las tasas de descuento de las diferentes sub industrias del mercado inmobiliario han continuado al alza. La calma y buenos resultados económicos que brindó el resultado del Plebiscito de salida no logró contrarrestar el incremento de las tasas. La incertidumbre a nivel nacional permanece», advierte Colliers en el estudio.

En esa línea, Francisco Saval, consultor del área de asesoría financiera de Colliers, explicó a Emol que esta tendencia se debe «principalmente debido al alza de las tasas nacionales e internacionales, y a las mayores exigencias para el financiamiento».

Por su parte, José Ignacio Vicente, CEO de TOCTOC, señaló que «existen variables estructurales de la economía que han afectado, pero adicionalmente vemos elementos específicos como el incremento de los costos que ha dificultado el trabajo de las constructoras, permisos ambientales y de construcción que son cuestionados o dilatados en el proceso de recepción, aumentando los riesgos, y por tanto, afectando las tasas».

Atractivo de los multifamily y sector industrial

A pesar de las diferentes alzas presentadas por la mayoría de las sub industrias inmobiliarias, hay activos que continúan generando gran interés en los diferentes inversionistas, apareciendo multifamily e industrial como una gran oportunidad. Consultado por las razones detrás de esta tendencia, Saval atribuye esto a que «las vacancias de ambos mercados están muy bajas».

«El mercado industrial ha vivido un verdadero boom debido al e-commerce, y esto se mantendrá, por lo que la demanda por espacios de almacenaje seguirá al alza al igual que los precios de arriendo. En este sentido, debemos considerar que la demanda ha sido tan alta que los espacios que aún no terminan de construirse ya están arrendados prácticamente en su totalidad», agregó.

Y remarcó que «el mercado industrial tiene muy buenas perspectivas en cuanto a vacancia y valor de los arriendos. Hoy existe gran interés tanto por bodegas, activos industriales con renta y terrenos para el desarrollo de espacios industriales».

«Para que disminuyan las tasas de descuento es fundamental qué se logre contener la inflación. Por otra parte, si continúa la inestabilidad política y social a nivel nacional, las tasas seguirán aumentando, debido a que aumenta el riesgo»

Francisco Saval, consultor del área de asesoría financiera de Colliers

Respecto al mercado de multifamily, el representante de Colliers mencionó que «factores como altas tasas de interés de créditos hipotecarios y las mayores exigencias para poder obtener un crédito han hecho que sea prácticamente imposible para muchas personas poder comprarse una vivienda propia». Debido a esto, apuntó que «la demanda por arriendo ha ido al alza, hoy un alto porcentaje de la población no tiene más opción que arrendar. A esto se suma que cada vez son más escasos los terrenos aptos para construir desarrollos en altura en la RM, lo que hace proyectar que la demanda por arriendos seguirá aumentando».

¿Qué se proyecta?

Hacia adelante, Vicente de TOCTOC dice que la caída de las tasas de descuento a largo plazo – y viceversa- dependerá de «señales que entreguen certeza a la industria», ya que estas «podrían permitir efectos favorables y reducir los riesgos, como una agenda que fortalezca la inversión; avances en los procesos de permisología, junto con mantener el control de la inflación para reducir las presiones de insolvencia en el mercado de la construcción, lo cual tendría un efecto positivo en los retornos de las inmobiliarias».

Saval también hizo hincapié en la escalada de los precios, y manifestó que «para que disminuyan las tasas de descuento es fundamental qué se logre contener la inflación. Por otra parte, si continúa la inestabilidad política y social a nivel nacional, las tasas seguirán aumentando, debido a que aumenta el riesgo».

A este respecto, el consultor de Colliers se puso en el escenario hipotético de que la opción Apruebo hubiese triunfado en el Plebiscito de salida, indicando que en ese caso «en promedio, las tasas de descuento de la industria inmobiliaria hubieran subido alrededor de 100 puntos, en vez de los 10 que subió en realidad».

«El inmenso aumento que se hubiera registrado de haber ganado el Apruebo se debe a que hubiera habido un mayor riesgo país, mayor incertidumbre de la propiedad privada y otros elementos que hubiesen hecho aún más difícil el acceso a financiamiento», cerró.