Departamentos difíciles de vender

Fuente: El Mercurio Domingo 3 de Febrero de 2008

Siempre son los rezagados de una venta. Los arrendatarios también los rechazan. Sepa cómo reconocer un inmueble que será más difícil de transar en el mercado inmobiliario.

Millaray Navarro Ayala

Algunos siempre serán los últimos. Es que existen ciertas características que afectan la demanda de un departamento, convirtiéndolos en unidades difíciles de arrendar y más aún de vender. Antes de embarcarse en una inversión inmobiliaria, mejor asegurarse.

Cuenta Cristian Lecaros, presidente de la Cámara de Empresas Tasadoras de Chile, Cemtas, que si bien los elementos negativos de un inmueble son relativos, existen aspectos de ubicación, gastos, programas y servicios que son claves.

Dice que lejos, la inexistencia de estacionamiento es uno de los elementos que más interfieren en la venta de un departamento. «En estos casos, la tasación estipulará una garantía con reparos, con lo cual el banco al momento otorgar un crédito contemplará más observaciones».

Sostiene que en ubicaciones como Plaza Ñuñoa las complicaciones se duplican ante las dificultades de arrendar o comprar un estacionamiento.

Los altos gastos comunes y las contribuciones también afectan la transacción. «Estos ítems inciden en el presupuesto de un interesado y, además, son prácticamente imposibles de modificar. Es necesario saber muy bien los aspectos que incluyen y si corresponden a los precios del mercado».

En este sentido, los inmuebles en altura con marcación conjunta de servicios básicos suelen presentar más complicaciones. Por ello, recomienda optar por la individualidad en el cobro. «Asimismo, el excesivo equipamiento puede ser perjudicial, ya que aumenta los gastos y podría afectar la convivencia».

Extremos negativos

El piso donde se emplaza el departamento también importa. Dice Cristian Lecaros que en una torre sin ascensor, los ubicados en el cuarto o quinto nivel presentan menor demanda.

Mientras que en los edificios altos, los ubicados en los primeros tres pisos poseen menos interés, especialmente en una torre cercana a una avenida principal.

«También en los últimos pisos, sobre todo desde el 12 hacia arriba, ya que las personas se complican ante la posibilidad de emergencias. De hecho, el último piso no es el más cotizado, porque se piensa de que es más frío en invierno y más caluroso en verano».

Algo similar ocurre con la orientación de las unidades. Afirma el presidente de Cemtas que existe demanda y gustos para todos, pero que claramente la orientación sur poniente siempre es la más rezagada. «Los extremos afectan la demanda».

El programa heterogéneo de un condominio también puede atentar contra la liquidez, ya que no es recomendable que se mezclen departamentos de un dormitorio, destinados a personas solas, con los de tres unidades, enfocados a familias, ya que las costumbres son diferentes y se afecta la convivencia.

Luz y administración

La luz natural es clave, por ello los baños y las cocinas «ciegas», sin ventilación, juegan en contra de una operación inmobiliaria. «Si el sol no llega al dormitorio principal y a los servicios, será mal recibido», afirma Lecaros.

Y aspectos comunes del edificio, como los sellos rojos, áreas comunitarias mal conservadas o una administración deficiente, también afectan la demanda de un departamento. Por ello, el especialista en tasación recomienda estar atento, para que un inmueble para inversión no se convierta en una pesadilla.

Vecinos molestos

Precisamente en esta época donde la ciudad está repleta de edificios en construcción, las propiedades vecinas a las obras también se ven afectadas, sobre todo, al momento de venderlas o arrendarlas.

«Si bien en ocho a doce meses se acaban los ruidos y las molestias, cuando al lado de un edificio de cuatro pisos se construye una torre de 16, se complicará la liquidez de las unidades del primer inmueble», afirma Cristian Lecaros, de Cemtas.