Por Víctor Cofré

Fuente: La Tercera 10/11/2021

Un análisis de la plataforma especializada en el mercado inmobiliario estima que el efecto combinado de las mayores tasas de interés y el cambio en los créditos, de 30 a 20 años plazo, haría que la renta mínima para acceder a un crédito inmobiliario suba cerca de 57%. Además, podría aumentar la tasa de desistimientos a un 30%. La firma proyectó escenarios para 2022, tras un tercer trimestre que califica como histórico para la industria.

Un informe de varias decenas de páginas sobre la industria inmobiliaria ha circulado en los últimos días entre las empresas del sector en los últimos días. Tradicionalmente, ese reporte, que prepara TocToc.com, una plataforma digital especializada en el sector inmobiliario, analiza la evolución de la oferta y la demanda de viviendas. Esta vez, el reporte a septiembre para el mercado de la Región Metropolitana, incluyó otras dos cosas. Primero, una proyección de las ventas para el próximo año, según tres escenarios supuestos. Segundo, una estimación de los efectos que tendrán dos factores económicos que han cambiado radicalmente en los últimos meses: la decisión de los bancos de eliminar de su oferta los créditos hipotecarios a 30 años y limitar esos productos a un máximo de 20 años, y el aumento de las tasas de interés.

TocToc simuló el impacto de ambos factores. Con el primero -un descenso de plazos 30 a 20 años en los créditos hipotecarios-, el salario necesario para postular a un crédito subiría un 23%. Con el segundo, un aumento de tasas a un nivel de 4% a 4,5%, la renta requerida por los bancos para otorgar un préstamo subiría entre un 8% y un 13,6%.

“El efecto combinado trae consigo una disminución significativa de la capacidad de deuda, que puede alcanzar un aumento del salario mínimo para crédito hipotecario para una propiedad de cerca de 57%”, dice la simulación realizada por TocToc en el informe sectorial encargado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) y al que tuvo acceso Pulso.

Toc Toc realizó otro ejercicio. Considerando las cifras de la Casen 2021, “el número de hogares elegibles para crédito hipotecario caen 39,9%”, concluye el análisis.

El reporte agrega algo más. Toc Toc estima que estos factores podrían implicar un aumento sustancial en la tasa de desistimientos, la que podría bordear el 30% a mediados de 2022 de mantenerse estas condiciones.

Consultado por este reporte, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, dice que aún no existen cifras agregadas de desistimiento en la industria y que, por el momento, no se ha sentido ese efecto a gran escala, ya que las ventas firmadas en el último tiempo corresponden, por lo general, a créditos ya aprobados a sus clientes por los bancos, los que han respetado las condiciones ya pactadas. Pero coincide en que el efecto puede ser el que estima TocToc hacia mediados del próximo año. “Una persona que prometió comprar en verde en ciertas condiciones, si ha estado gestionando un crédito en los últimos meses, cuando le entreguen la vivienda el próximo año ya no tendrá la misma tasa que tenía considerada”, ejemplifica Domínguez.

Hasta septiembre, según el último reporte de Toc Toc, la tasa de desistimientos ha estado bajo los dos dígitos, un nivel similar al período previo a la pandemia, en el primer semestre de 2019. La cifra llegaba en septiembre pasado a 9,7% en departamentos y a 8,4% en casas.

La banca ha sostenido que el financiamiento a 30 años plazo se ha hecho impracticable tras los retiros de fondos previsionales, ya que desapareció la demanda de las AFP por instrumentos que permitan financiar a largo plazo esos préstamos. “Si no hay fondeo, los bancos no pueden financiar los créditos hipotecarios”, dice el director ejecutivo de la ADI.

Lo mismo ha ocurrido con el alza de las tasas, un efecto que ya fue advertido por el presidente del Banco Central, Mario Marcel, durante la tramitación del cuarto retiro. En octubre, Marcel ejemplificó con un crédito hipotecario a 20 años de UF 2.000, en el que caso de un alza de 200 puntos base en las tasas de interés de largo plazo y de otros 200 puntos base en la inflación, por sobre la meta del BC. En ese caso, ese crédito a inicios de año habría generado un dividendo de $ 380 mil, pero con ambos incrementos subiría a $ 470 mil en tres años. Un alza de 24%. En todo el plazo de ese crédito esa alza significa $ 12 millones.

Un trimestre histórico

Las advertencias vienen después de un trimestre espectacular en ventas, según se desprende del informe de Toctoc. “El mejor trimestre de la historia”, resume el reporte a septiembre sobre el tercer cuarto del año, donde se anotaron ventas por 40,6 millones de UF, un 45% más que el deprimido tercer trimestre de 2020 y un 16,3% más que el trimestre abril-junio de este año. El alza se produjo tanto en casas como en departamentos.

Medido en unidades, el nivel alcanzado no fue histórico, pero sí superior a los mismos trimestres de 2020 y 2019. La industria vendió 9.793 unidades en el período julio-septiembre, 32,8% más que igual lapso del año pasado, cuando golpeaba con fuerza la pandemia. En departamentos, el incremento ascendió a 34,7% y en casas, a 25,7%.